인천지방법원 2025타경1927. 인천 미추홀구 용현동 소재 대진아파트 에이동 316호입니다. 1989년 6월 30일 사용승인된 6층 건물 중 3층에 위치하며, 동일 면적 거래자료상 전용면적은 39.78㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 이상윤 씨로, 2019년 12월 30일 매매를 원인으로 2020년 1월 31일 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 81,000,000원입니다.
같은 날 신한은행의 채권최고액 73,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 압류, 개인채권자 가압류, 국민건강보험공단 압류, 지방자치단체 압류 등이 순차적으로 붙었고, 2025년 12월 12일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부상 권리관계의 출발점은 명확하지만, 매수 판단은 별개입니다. 2026년 3월 최신 실거래가 95,000,000원인 동일 면적 아파트를 신건 최저가 120,000,000원에 취득하는 구조이기 때문입니다. 전체 거래 평균만 참고하면 이 가격 위험을 놓치기 쉽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 574-3 대진아파트 에이동 3층 316호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 능해길46번길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.78㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 대진 · 168세대 · 1989.06.30 |
| 소유자 | 이상윤 · 2020.01.31 소유권이전 · 거래가액 81,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 57,111,941원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.31 신한은행 근저당권 · 채권최고액 73,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 임대관계 | 미상 · 점유자 및 임대차 관계 확인 필요 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금은 별도 확인
말소기준권리는 2020년 1월 31일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 73,200,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후 설정·등기된 압류, 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
특히 신한은행 이후 가압류를 설정한 채해연, 전정치, 주식회사 흑산도수산의 채권도 낙찰자가 직접 인수하는 일반적인 구조가 아니라 매각대금에서 배당을 받는 구조입니다. 배당이 부족하더라도 그 부족분을 낙찰자가 자동 승계하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 임대차 현황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고된 임차인 없음 | 확인된 권리 없음 | 확인된 권리 없음 | 예상 0원 |
| 임대관계 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 |
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나, 임대차보증금 인수위험이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
실제 임차인이 존재하는 경우에는 전입신고, 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해 말소기준권리와 선후관계를 다시 판단해야 합니다. 2020.01.31 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지가 중요한 확인 사항입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무도 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 하락이 중요하다
동일 단지 대진아파트의 전용 39.78㎡ 실거래 자료입니다. 확인된 거래는 12건으로, 전체 평균은 121,750,000원이지만 최근 12개월 평균은 106,000,000원입니다. 특히 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -20.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.78㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 39.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 39.78㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 39.78㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.01 | 39.78㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.08 | 39.78㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.05 | 39.78㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 39.78㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 2022.02 | 39.78㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 39.78㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 39.78㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.78㎡ | 5건 | 106,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.78㎡ | 12건 | 121,750,000원 |
최근 12개월 평균 및 거래 건수는 제공된 동일 면적 시세 통계 기준입니다. 전체 실거래 목록에는 더 과거의 거래도 포함됩니다.
전체 거래 평균인 121,750,000원만 보면 신건 최저가가 평균의 98.6%이므로 약간 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 그 평균에는 2022년의 156,000,000원 및 165,000,000원 거래처럼 과거 고가 사례가 포함됩니다.
실제 최근 거래를 보면 2025년 12월 110,000,000원에서 2026년 3월 95,000,000원의 거래가 확인됩니다. 과거 평균이 현재 시세를 충분히 설명하지 못할 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
신건 최저가에 낙찰된다는 가정하에 작성한 예상배당입니다. 집행비용 2,480,000원을 차감하고, 신한은행 근저당권과 가압류 채권에 배당한 뒤 소유자에게 13,041,200원이 남는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 73,200,000원 | 73,200,000원 |
| 2. 가압류 · 채해연 | 6,558,000원 | 6,558,000원 |
| 3. 가압류 · 전정치 | 7,529,800원 | 7,529,800원 |
| 4. 가압류 · 흑산도수산 | 17,191,000원 | 17,191,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 13,041,200원 |
신한은행 배당액은 채권최고액 기준 추정으로, 실제 청구금액 57,111,941원과 다릅니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 잔여금은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 소멸과 가격 메리트는 별개
현재 신건 최저가는 120,000,000원입니다. 유찰 시 제시된 가격 시나리오와 채권자 배당부족액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 10,606,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 29,461,200원 | 0원 |
유찰 시 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 확인된 소멸 대상 후순위 채권의 부족액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 이는 임대차 등 별도 인수권리가 없는 경우를 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 수인분당선 숭의역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 1989년 6월 30일 사용승인됐습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 실제 감정 이용상태는 아파트입니다. 단지 규모는 168세대이고 비교 대상 전용면적은 39.78㎡입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 ㎡당 1,978,000원입니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다. 해당 지정기간 이후의 적용 여부와 입찰자별 규제 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 하자 표시. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 설비 상태와 장기수선 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 동일 면적의 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -20.3%이고, 최신 거래도 신건 최저가보다 낮습니다. 준공 후 기간이 오래된 소형 아파트라는 특성과 가격 하락을 감안하면 단기 재매각 차익을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 응찰가 결정. 신건 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.2%이자 최신 거래의 약 126.3%입니다. 전체 평균 121,750,000원을 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원이라는 가정가격이 있습니다. 실제 다음 매각기일과 최저가는 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 감정상 임대관계가 미상입니다. 소유자 점유인지, 임차인 또는 기타 점유자가 있는지 현황조사서와 현장 확인으로 판단해야 합니다.
- 대항력·보증금 확인. 임차인 존재 시 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구를 확인하고 2020.01.31 말소기준권리와 비교하세요.
- 세금 압류 3건 확인. 인천세무서장, 국민건강보험공단, 미추홀구의 압류 관련 체납액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다. 당해세 발생 여부가 특히 중요합니다.
- 신한은행 실제 채권액 확인. 청구금액 57,111,941원과 근저당 채권최고액 73,200,000원의 차이를 감안해 채권계산서와 예상배당표를 대조하세요.
- 건물 노후도와 관리비. 급배수, 난방, 창호, 누수, 장기수선 및 체납 관리비를 점검하세요. 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담 문제가 발생할 수 있습니다.
- 과거 경매 이력 구분. 2024타경558555 강제경매는 등기가 말소된 과거 사건입니다. 현재 입찰 대상은 2025타경1927입니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 임대차, 매각 제외 사항, 법정지상권 등 별도 권리 및 점유관계를 입찰 직전의 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸해도 비싼 가격은 소멸하지 않는다”
인천 용현동 대진아파트 316호는 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서 등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
그러나 임대관계가 미상이고 국세·지방세 등 압류 3건이 있다는 사실은 무시할 수 없습니다. 예상배당상 인수액 0원이 실제 권리·명도 관련 비용이 전혀 없다는 보장은 아닙니다.
무엇보다 이 물건의 가장 큰 위험은 가격과 하락 추세입니다. 현재 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 106,000,000원보다 높고, 최신 거래 95,000,000원과는 25,000,000원의 차이가 있습니다. 최근 실거래 추세마저 -20.3%이므로 신건에서 가격상 우위를 확보했다고 보기 어렵습니다.
1회 유찰 가정가 96,000,000원은 최신 거래에 근접하지만, 그때도 건물 노후도·매각 가능성·실제 점유관계·체납 및 세금 문제에 대한 검증은 필요합니다.
