인천지방법원 2025타경512386. 인천 서구 경서동 강남프라임 2동 4층 402호, 전용 49.47㎡의 다세대주택입니다. 소유자 조석훈은 2022년 거래가 122,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 국세와 지방세 압류가 차례로 설정됐습니다. 2025년에는 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 136,479,561원입니다.
이 사건의 특이점은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아니라는 점입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023.08.04 국 명의 압류입니다. 그보다 앞선 시기에 임차인의 전입신고와 확정일자가 존재하며, 2023.11.06에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
보증금은 122,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질 때 미배당 보증금의 인수위험이 커지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 평가합니다. 확약의 효력과 적용 범위를 원문으로 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 724-3 2동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.47㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 건물명 / 규모 | 강남프라임 · 17세대 · 2011.12.06 사용승인 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.05.02 소유권이전 · 거래가 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,479,561원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.04 · 갑구 12번 · 국 압류(동수원세무서장) |
| 임차권등기 | 을구 5번 · 한국토지주택공사 · 보증금 122,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.10 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 별도 검토
현재 등기 중 갑구 12번 국 압류가 제시된 말소기준권리입니다. 이후 등기된 서구 압류, 강제경매개시결정 및 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 말소되는 대상으로 분류되어 있습니다. 과거 여수농업협동조합 근저당권과 이전 경매등기, 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다.
다만 임차권등기의 말소와 임차보증금 반환책임의 소멸은 언제나 같은 의미가 아닙니다. 한국토지주택공사는 말소기준일보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 기재되어 있어 대항력을 인정할 근거가 있습니다. 이 사건에서는 별도로 제출된 말소 동의 확약서가 인수판단을 바꾸는 핵심 근거입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 말소 확약으로 실질 인수 완화
| 권리자 / 성격 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 임차권등기 을구 5번 · 402호 전체 |
2021.09.27 2021.08.17 점유개시 2021.09.26 |
122,000,000원 | 있음 말소기준 이전 전입 |
있음 확정일자·배당요구 |
보증기관 권리 말소 확약 확약 적용 시 실질 0원 |
한국토지주택공사 임차권등기는 2023.11.06 접수됐으며, 임대차계약일은 2021.08.16입니다. 배당요구 이력이 있고 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 보증금은 하나의 권리금액 122,000,000원으로 계산하며 중복 합산하지 않습니다.
1회 유찰 가격 100,000,000원에서는 미배당 보증금 24,200,000원,
2회 유찰 가격 80,000,000원에서는 미배당 보증금 43,840,000원이 산정됩니다.
이는 확약을 배제한 규칙상 위험금액이며, 이 사건의 확약을 적용한 실질 인수액은 각각 0원으로 평가합니다.
확약이 없으면 유찰로 낙찰가가 내려가는 만큼 인수하는 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 최저매각가만 떨어진다고 실질취득비용이 같은 폭으로 하락하는 것은 아닙니다. 이 사건은 말소 확약 덕분에 해당 임차권 위험이 완화되는 구조이며, 확약이 적용되지 않는 다른 임차인이나 별도 인수권리가 확인된다면 그 위험은 그대로 남습니다. 현재 확인된 별도의 임차권 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 107,000,000원
가격 메리트 판단에서 가장 중요한 것은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균이 아니라 최근 거래 수준입니다. 강남프라임의 유사 면적 실거래 7건 전체 평균은 121,000,000원이지만, 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 모두 107,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 최신 | 48.32㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2022.10 | 47.70㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 49.47㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2022.04 | 49.47㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2022.03 | 47.70㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 47.70㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2021.06 | 48.32㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 121,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 107,000,000원 |
과거 2022년에는 같은 전용 49.47㎡ 물건이 138,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 그러나 최신 거래는 2025.05의 107,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 평균 대비 13.2% 하락한 추세라는 점을 고려하면, 2022년 고가 사례를 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,550,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 122,000,000원 | 122,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 136,479,561원 | 450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 125,000,000원 기준 예상 배당합계입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 법원의 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 압류 관련 조세채권 및 확약의 적용관계는 별도 확인이 필요합니다.
이 배당안에서는 임차보증금 122,000,000원이 전액 배당되고 신청채권자 서울보증보험에는 450,000원만 배당됩니다. 서울보증보험의 청구금액 136,479,561원 중 136,029,561원이 미배당으로 남습니다. 그러나 신청채권자의 미배당 채권액을 곧바로 매수인의 인수채무로 계산하는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 인수위험을 분리해야 한다
| 구분 | 최저매각가 | 확약 배제 시 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 125,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 100,000,000원 | 24,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 80,000,000원 | 43,840,000원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 경우에는 유찰가격 100,000,000원에 미배당 보증금 24,200,000원이 더해져 실질취득이 124,200,000원, 80,000,000원에 43,840,000원이 더해져 123,840,000원으로 산정됩니다. 보증금 122,000,000원 부근에 비용이 사실상 고정되는 구조입니다. 두 수치는 예상 집행비용 차이를 반영한 배당 시나리오입니다.
현재 신건 기준에서는 확약 적용 실질취득가와 규칙상 실질취득가가 모두 125,000,000원입니다. 이 금액은 최근 실거래 107,000,000원보다 높습니다. 유찰이 발생하더라도 반드시 말소 확약의 실효성을 먼저 확보한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 공동주택 등이 형성된 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 교통여건을 대체로 무난한 편으로 판단했습니다.
- 건물. 2011.12.06 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 상·하수도, 위생, 가스, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 장방형 토지에 위치하며 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 교육환경보호 관련 상대·절대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 시점의 최신 규제 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 그러나 출입문에 많은 부착물이 있으며 장기폐문 상태로 보인다는 감정평가 의견이 있습니다. 내부 상태와 점유관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 강남프라임은 17세대 규모입니다. 확인된 실거래는 총 7건으로 최근 거래 표본이 많지 않습니다. 2025.05 거래가격이 107,000,000원으로 낮아진 점과 최근 가격 추세 -13.2%를 고려하면 매도 시 유동성 확보에 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 을구 5번 한국토지주택공사 임차권에 적용되는지, 권리자가 적법하게 동의했는지, 낙찰 후 실제 말소까지 이행 가능한지 확인해야 합니다.
- 임차권과 점유관계 확인. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리 신고입니다. 실제 거주자와 점유자, 명도 협의 대상이 별도로 있는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 세금 관련 배당 확인. 2023.08.04 국 압류와 2024.12.23 서구 압류에 따른 국세·지방세 채권, 법정기일, 당해세 및 교부청구 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 미배당의 의미 확인. 서울보증보험 청구금액 136,479,561원 중 신건 예상배당 450,000원 외의 미배당분이 존재합니다. 이를 매수인의 채무로 단순 인수 계산해서는 안 되지만, 배당구조와 확약의 연관성은 검토해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 121,000,000원보다 최근 거래 107,000,000원을 우선적인 시장가격 비교 기준으로 사용해야 합니다. 현재 실질취득 125,000,000원은 최근 거래가격을 초과합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 말소 확약을 적용하면 인수액은 실질 0원이지만, 확약이 적용되지 않으면 1회 유찰 24,200,000원, 2회 유찰 43,840,000원의 미배당 보증금 인수가 산정됩니다.
- 건물 내부와 관리비. 장기폐문 관찰 이력이 있어 누수·설비·수선 상태를 점검해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 및 명도비용도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 말소 확약서를 입찰 전 대조해야 합니다. 특히 경서동 소재지의 주소 표기 차이와 매각대상 동일성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수위험 완화 ≠ 가격 메리트”
이 물건을 단순히 보증금 122,000,000원이 걸린 위험한 경매로만 판단하는 것도, 확약서가 제출됐다는 이유로 안전하고 저렴한 물건이라고 평가하는 것도 부정확합니다.
권리 측면에서는 말소기준 이전 전입을 갖춘 한국토지주택공사 임차권이 핵심입니다. 확약이 없다면 유찰 후 미배당 보증금의 매수인 인수위험이 커집니다. 반면 서울보증보험의 말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가됩니다. 이 차이를 반드시 확인해야 합니다.
가격 측면의 결론은 더 분명합니다. 신건 실질취득가 125,000,000원은 최근 실거래 107,000,000원보다 18,000,000원 높고, 최근 거래 추세도 -13.2%입니다. 더구나 17세대 다세대주택으로 최근 거래 표본이 많지 않아 환금성에 보수적인 판단이 필요합니다.
종합 결론은 신건 입찰 보류에 가깝습니다. 우선 말소 확약의 효력과 점유관계를 확정하고, 실제 입찰가격이 최근 거래 수준 대비 충분한 여유를 확보하는지 검토해야 합니다. 권리 해소 가능성은 긍정적이지만, 현재 가격은 매력적이지 않습니다.
