인천지방법원 2026타경90. 인천 청라동 청라아리스타 1층 110호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 소유자는 김남훈 씨로, 2022년 11월 22일 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 807,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 672,000,000원으로 설정됐습니다.

이후 국세 압류, 케이뱅크 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 지방세 압류 및 하나은행 가압류가 이어졌습니다. 말소기준권리는 2022년 국민은행 근저당권이므로 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 여기서 권리 검토를 끝내면 중요한 위험을 놓칩니다. 바로 109호와 경계벽이 사라진 현장 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준권리는 2022.11.22 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 등장하는 국세 압류, 케이뱅크 및 하나은행 가압류, 지방세 압류와 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2020년 하나자산신탁 명의의 최초 신탁과 2021년 무궁화신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 김남훈 씨입니다. 따라서 이전 신탁등기 자체를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임대차·점유 및 인도 위험

임차인 신고는 없지만, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 이를 곧바로 공실 또는 대항력 있는 임차인이 전혀 없는 상태로 단정해서는 안 됩니다. 특히 상가인 만큼 실제 영업·인도·사업자등록 및 확정일자 관계를 확인해야 합니다.

또한 109호와 경계벽이 제거되어 있기 때문에 누가 어느 공간을 점유하고 있는지, 110호 단독 인도와 사용이 가능한지도 중요합니다. 경계벽이 없다는 사실만으로 109호에 대한 권리가 함께 취득되는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 578,000,000원, 싸다는 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 578,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 등기상 소멸 권리만 본 예상 채무인수액은 0원입니다. 따라서 별도 비용과 추가로 확인될 위험을 제외한 기준 취득금액은 578,000,000원입니다.

다만 동일 건물 내 유사 상가의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못했습니다. 따라서 감정가나 과거 소유권이전 거래가액을 근거로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다.

2022년 등기상 거래가액 807,000,000원과 현재 감정가 사이에는 상당한 차이가 있습니다. 하지만 두 금액의 차액만으로 가격이 할인됐다고 해석할 수는 없습니다. 과거 거래 당시의 상태와 현재 경계벽 철거 및 공사 중단 상태가 같다고 볼 근거가 없기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 578,000,000원 가정)

채권액 합계는 배당계산에 포함된 채권들의 금액이며, 집행비용은 별도입니다. 국민은행은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 국세·지방세 관련 배당, 당해세 및 미확인 임대차 우선변제 등은 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다.

감정가로 낙찰된다고 가정해도 예상 집행비용 8,180,000원을 제외한 569,820,000원만 국민은행에 배당됩니다. 케이뱅크와 하나은행에는 계산상 배당이 없습니다. 총 미배당 채권은 140,913,033원으로 산정됩니다.

여기서 가장 중요한 구분은 채권자 미배당액과 낙찰자 인수액은 다르다는 것입니다. 위 계산의 140,913,033원은 채권자에게 배당되지 않는 금액이며, 그대로 매수인이 추가 부담하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 현장 위험은 남는다

유찰 시 최저가격은 462,400,000원, 369,920,000원으로 하락하는 시나리오입니다. 후순위 배당 가능성은 더욱 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가하지만, 계산된 매수인 채무인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

반면 109호와의 경계벽 철거, 공사 중단, 독립 사용 가능성이라는 물리적 위험은 유찰만으로 해결되지 않습니다. 가격이 내려가는 만큼 무조건 투자 매력이 높아지는 구조로 볼 수 없는 이유입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청라호수공원 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.09.18 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 6층·지상 10층 건물 중 1층 110호입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 상가로서 영업 가능성, 실제 사용상태 및 원상회복 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며, 북측 약 15m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으나, 해당 기재의 기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 사항입니다. 입찰 시점의 적용 여부와 해당 상가 취득과의 관련성을 별도 확인해야 합니다.
• 공부·현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았으나, 109호와 경계벽 철거 사실이 따로 확인됩니다. 공부상 차이가 없다는 사실이 벽체 철거의 적법성을 보증하지는 않습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설이라는 점에서 영업·임대 수요 검토가 필요합니다. 특히 이 물건은 독립 구획 상태에 문제가 있어 일반적인 정상 상가와 동일한 가격이나 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 109호·110호 경계 확인. 집합건축물대장, 건축물현황도, 등기부 및 현장을 대조해 법적 경계와 실제 구획이 어떻게 다른지 확인하세요.
• 철거 및 공사 중단 경위. 누가 경계벽을 철거했는지, 적법한 공사였는지, 공사 중단 사유와 원상회복 의무가 누구에게 있는지 조사하세요.
• 독립 사용 가능성. 110호 단독 출입, 전기·수도·배수·소방시설의 구분, 별도 영업 및 임대가 가능한지 확인하세요.
• 복구비 견적. 벽체 복원과 내부공사 완료에 필요한 구체적 견적을 받고, 취득 후 추가 지출 가능성을 산정하세요.
• 임차인·점유자 조사. 실제 점유자, 사업자등록, 상가 임대차, 보증금, 확정일자, 대항력 및 인도 가능성을 원본 자료로 확인하세요.
• 세금 우선배당 검토. 국세 및 지방세 압류 3건의 세목, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하고 예상배당표와 비교하세요.
• 실거래 및 임대 시세 대조. 청라아리스타 내 유사한 1층 근린생활시설의 최근 거래가격과 임대조건을 확인해 감정가의 적정성을 검증하세요.
• 관리비·공용부분 부담. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담, 시설 복구와 관련한 관리단 협의 가능성을 확인하세요.
• 매각물건명세서 비고 확인. 109호 경계벽 철거 및 공사 중단 관련 내용의 최종 변경 여부를 매각기일 전 다시 확인하세요.
• 현장 재확인. 경계벽 철거 상태는 2026.02.11 감정평가 당시의 내용입니다. 매각기일인 2026.10.22 전 현재 상태를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸해도, 벽은 저절로 복구되지 않는다”

이 사건은 말소기준 이후 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 부동산의 실제 사용 가능성에 중대한 확인사항이 있는 경매입니다. 국민은행 근저당을 비롯한 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 예상 배당계산상 매수인의 채무인수액은 0원입니다.

그러나 국세·지방세 압류 3건에 따른 배당 변동 가능성과 임대관계 미상이 남아 있습니다. 무엇보다 109호와의 경계벽 철거 및 인테리어 공사 중단은 실제 취득 이후 비용과 사용 가능성을 좌우할 수 있는 문제입니다.

현재 최저가는 578,000,000원입니다. 최근 실거래 시세 검증과 경계벽 복구 비용 산정이 이뤄지지 않은 상태에서는 이 금액을 저렴한 입찰 기회라고 평가할 수 없습니다. 유찰로 가격이 낮아져도 해결되지 않은 현장 위험은 남습니다.

이 물건의 승부처는 단순한 최저매각가가 아닙니다. 110호를 정상적으로 독립 사용 가능한 상가로 확보하는 데 실제 얼마가 드는지에 달려 있습니다.