인천지방법원 2026타경500115. 인천 미추홀구 문학동 더리치2차 4층 408호가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나, 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택(연립주택)입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층에 위치한 집합건물입니다. 등기상 소유자는 조윤길이며, 2024.06.14 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 352,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 농협은행이 임의경매를 신청하여 2026.01.08 경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권자의 청구액은 340,107,759원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 404,000,000원이고 유찰 이력은 없습니다. 근저당 자체의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 이 물건에서는 토지에 대한 권리 확보 여부가 낙찰 이후의 권리 안정성과 환금성을 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500115 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역4블록4로트 더리치2차 4층 408호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 소성로294번길 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택(연립주택)으로 이용 중 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 · 4층 408호 |
| 소유자 | 조윤길 (2024.06.14 소유권이전등기, 2022.06.01 매매 원인) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 404,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 340,107,759원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.14 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 352,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 불명 (최저매각가격에 대지권 가격 포함) |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지권은 별도 확인
등기 흐름은 신탁관계의 변동을 거쳐 현재 소유자에게 이전된 구조입니다. 2022년 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 있었고, 이후 주식회사리치타운으로의 귀속, 수협은행 신탁, 신탁등기 말소 및 소유권이전 과정을 거쳤습니다. 교보자산신탁 및 수협은행 관련 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다.
2024.06.14 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026.01.08 임의경매개시결정은 그 이후 등기된 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 등기된 근저당 채무를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 근저당권의 소멸과 대지권 취득은 서로 다른 문제입니다.
② 가격 분석 — 시세 검증 없이 신건 입찰은 보류
현재 감정가와 최저매각가격은 모두 404,000,000원입니다. 유찰 횟수가 0회이므로 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다. 그러나 동일 단지·유사 유형의 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없어 404,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 불가능합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 404,000,000원 | 시세 검증 및 대지권 확인 선행 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 323,200,000원 | 가정 시나리오 · 실제 기일과 가격 별도 확인 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 258,560,000원 | 가정 시나리오 · 대지권 위험은 그대로 존속 가능 |
1회 유찰을 가정하면 최저가는 323,200,000원, 2회 유찰을 가정하면 258,560,000원입니다. 다만 이는 제공된 회차별 가정가격이며 향후 실제 매각조건을 확정하는 수치는 아닙니다. 가격이 낮아지더라도 대지권 유무가 불명확하다는 사실은 자동으로 해결되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,440,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 352,000,000원 | 352,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 45,560,000원 |
집행비용 6,440,000원은 추정치이며 농협은행 근저당권은 채권최고액 352,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 소유자 잔여액은 45,560,000원, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 340,107,759원으로 근저당 채권최고액과 구분해야 합니다.
④ 회차별 배당과 매수인 부담
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 404,000,000원 | 352,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 323,200,000원 | 317,875,200원 | 34,124,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 258,560,000원 | 254,140,160원 | 97,859,840원 | 0원 |
유찰에 따라 예상 매각가가 내려가면 농협은행에 배당되는 금액도 감소합니다. 채권자 미배당액은 1회 유찰 시 34,124,800원, 2회 유찰 시 97,859,840원으로 커집니다. 그러나 말소기준 근저당권의 배당 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학IC 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 소규모 근린생활시설 등이 분포하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며, 대상 호실은 4층 408호입니다. 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 하이샤시 창호 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로 및 토지. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형으로 공동주택 등의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건축·규제. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 토지이용계획 및 제한상태는 미정리 상태로 조사되어 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 도시형생활주택(연립주택)이라는 이용형태에 더해 대지권 유무가 불명확하므로, 향후 금융기관 담보평가와 매매 시 권리 검증이 중요한 변수입니다. 실거래 비교 없이 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 성립 여부. 매각물건명세서의 대지권 미등기·유무 불명 내용을 최우선으로 확인하고, 토지등기부·집합건축물대장·신탁원부·분양 및 매매 관련 원인서류를 대조해야 합니다.
- 취득세 사실조회 회신. 2026.04.10 토지·건물 취득세 납부 사실조회 회신을 확인하되, 그 사실만으로 대지권 취득이 보장된다고 해석해서는 안 됩니다.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임차보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 404,000,000원의 적정성을 판단할 수 있도록 주변 유사 연립주택의 최근 실거래와 대지권 상태를 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 323,200,000원, 2회 유찰 가정가격 258,560,000원을 검토하되, 실제 후속 매각조건 및 권리상태를 다시 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 대지권 미등기와 관련된 매각물건명세서 비고, 매각 제외 여부, 토지 관련 권리 및 별도 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
- 부대비용. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등을 별도로 검토하고, 실제 입찰보증금은 매각공고의 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 토지 권리 확보”
이 물건은 등기부상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 농협은행의 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정도 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 대지권 미등기·유무 불명이라는 중요한 문제가 남아 있습니다. 매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있고 토지·건물 취득세 납부 회신까지 존재하지만, 이는 해당 호실의 대지권 취득이 최종 확인되었다는 의미와는 다릅니다. 더구나 임대관계가 미상이고 실거래 시세 검증도 이루어지지 않은 상태입니다.
현재 최저매각가 404,000,000원은 감정가의 100%입니다. 신건 가격이 적정한지, 낙찰 후 토지에 관한 권리가 안정적으로 확보되는지 확인하지 않은 상태에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 등기 담보권 소멸은 긍정적이지만, 대지권과 점유관계는 검증이 필요하고 가격 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.
