인천지방법원 2026타경500569. 청라파크자이더테라스1블럭 제103동 제4층 제402호는 전용면적 약 84.97㎡의 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 2016년 사용승인을 받은 청라파크자이더테라스1단지에 속하며, 해당 단지는 270세대 규모입니다. 아파트로 단정하기보다는 실제 건축물대장상 용도와 연립주택 거래 특성을 기준으로 분석해야 합니다.

현재 소유자 임은실은 2020년 6월 10일 거래가액 542,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 한화생명보험주식회사가 채권최고액 451,100,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 우리금융캐피탈의 가압류를 거쳐 한화생명보험이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2020년 6월 10일 설정된 한화생명보험 근저당입니다.

이 사건은 권리 자체보다 현재 최저가의 적정성을 우선 확인해야 합니다. 감정가가 최근 실거래 평균보다 현저히 높고, 최신 거래와 비교해도 매수가격의 안전마진이 확보되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2016년 소유권보존 및 최초 소유권이전 이후, 기존 농협은행 근저당권은 2020년 6월 11일 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2016년 농협은행 근저당이 아니라 2020년 6월 10일 한화생명보험 근저당권입니다.

그 후 2025년 8월 13일 우리금융캐피탈의 청구금액 12,469,978원 가압류와, 2026년 1월 22일 한화생명보험의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후에 발생했으며, 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 1명입니다. 임옥영의 전입신고일은 2020년 9월 28일로, 말소기준권리 설정일인 2020년 6월 10일보다 늦습니다. 따라서 해당 전입일을 기준으로 판단하면 말소기준권리보다 선순위인 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.

대항력 판단. 한화생명보험 근저당 설정일인 2020.06.10 이후 전입한 것으로 확인되므로, 현재 확인되는 전입 관계상 경매 매수인에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 배당받지 못한 임차보증금을 매수인이 승계하는 유형으로 분류하지 않습니다.

우선변제 판단. 확정일자, 보증금액 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 후순위 전입이라고 해서 임차인에게 배당권이 전혀 없다는 의미는 아닙니다. 보증금액과 법정 요건에 따라 소액임차인 최우선변제 등의 검토가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 110,583,334원 높다

청라파크자이더테라스1단지의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 553,416,666원입니다. 대상 물건의 전용면적은 84.9693㎡이며, 거래 표본 대부분은 전용 84.97~84.99㎡입니다. 다만 76.67㎡ 거래 1건이 포함되어 있으므로 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.

표본에 포함된 거래금액 범위는 490,000,000원~677,000,000원입니다. 하지만 최고가 677,000,000원은 전용면적 76.67㎡ 거래로, 대상 물건과 면적이 다릅니다. 해당 고가 사례 하나를 근거로 대상 물건의 적정가격을 664,000,000원 이상이라고 판단하기는 어렵습니다.

실제로 대상과 면적이 거의 같은 84.97~84.99㎡ 거래 11건만 비교해도, 현재 최저매각가가 확인된 거래 최고액인 610,000,000원보다 54,000,000원 높습니다. 특히 최근 2026년 3월의 동일 면적대 거래는 593,000,000원과 525,000,000원으로, 현재 경매 최저가 664,000,000원을 뒷받침하지 못합니다.

④ 가격 시나리오 — 유찰에 따른 변화

현재는 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 출발합니다. 회차별 제시된 매각가격을 기준으로 비교하면 다음과 같습니다. 실제 다음 매각기일과 최저가격은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.

실질취득액은 회차별 매각가에 현재 추정 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 대출비용, 명도비 및 수선비 등은 제외했습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 진행 결과가 아닙니다.

1회 유찰을 가정한 531,200,000원은 최근 평균 거래금액보다 22,216,666원 낮아지지만, 해당 차액이 곧바로 순이익이나 충분한 안전마진을 뜻하는 것은 아닙니다. 대상 물건은 4층이고, 대부분의 동일 면적대 실거래는 1~3층입니다. 층별 특성, 테라스 등 개별 설계 차이, 내부 상태에 따라 적정가격은 달라질 수 있습니다.

2회 유찰 가정가격인 424,960,000원에서는 최근 평균 대비 가격 차이가 더 커집니다. 다만 이는 향후 실제 유찰을 전제로 한 시나리오입니다. 해당 단지의 확인된 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로, 유찰이 반드시 발생한다고 가정하거나 특정 회차의 낙찰 가능성을 단정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 664,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰되고, 추정 집행비용과 등기부상 채권액을 적용하면 다음과 같이 배당이 예상됩니다. 이는 실제 배당표 확정액이 아니라 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 계산한 예상치입니다.

한화생명보험 배당액 451,100,000원은 채권최고액 기준의 상한 추정치로서, 실제 경매 청구금액 332,261,081원과 구별해야 합니다. 집행비용 9,040,000원 역시 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 및 실제 채권 잔액은 반영되지 않아 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 해원초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016년 3월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 옥내소화전 및 승강기가 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접하며, 토지는 사다리형 형상으로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 및 성장관리권역에 해당합니다. 관련 도로 및 토지이용 제한사항도 확인이 필요합니다.
• 토지거래 관련. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 실제 적용 여부와 허가 대상은 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,355,000원/㎡. 이는 토지에 관한 공시가격으로서 개별 호실의 실거래가를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부구조는 현장 내부 확인 대신 건축물대장 현황도와 이웃 탐문을 참고했습니다.
• 환금성. 청라파크자이더테라스1단지의 확인된 거래는 12건이며 가격 차이가 큽니다. 연립주택 특성과 층·면적·개별 설계 차이에 따라 재매각가격이 달라질 수 있으므로 전체 단지 평균만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가격 재산정. 현재 최저가 664,000,000원은 최근 실거래 평균의 120.0%입니다. 감정가를 기준으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 거래와 개별 호실 특성을 기준으로 응찰 상한을 다시 설정해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 임옥영의 전입일 2020.09.28, 점유 관계, 임대차 내용 및 매수인 인수사항 기재를 입찰 전 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 임차보증금과 확정일자, 배당요구 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 함께 점검해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차인 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인하고, 입찰 후 인도명령·명도 협의 및 관련 비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 건축물 용도 대조. 사건상 근린주택과 감정평가상 연립주택 이용상태가 함께 나타납니다. 건축물대장, 등기부, 현황도를 통해 정확한 용도를 확인해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 내부가 직접 확인되지 않았으므로 누수, 마감 상태, 설비, 구조 및 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 체납 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 기타 관리 부담을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 경제자유구역, 지구단위계획 및 토지거래허가 관련 사항의 입찰 시점 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 현재 신건 가격보다 유찰 가정가격에서 최근 시세 대비 부담이 낮아지지만 실제 유찰과 매각조건 변경을 보장할 수는 없습니다.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 매각기일 공고를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 부담보다 가격 부담이 크다”

이 물건은 등기부상의 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 한화생명보험 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 임옥영의 전입일도 말소기준 이후이므로 현재 확인되는 권리관계상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 장점이 현재의 매각가격까지 정당화하지는 못합니다. 최저매각가 664,000,000원은 최근 실거래 평균 553,416,666원보다 110,583,334원 높고, 최신 거래 593,000,000원보다도 71,000,000원 높습니다. 전용면적이 유사한 거래 중 확인된 최고액 610,000,000원도 넘어섭니다. 더구나 임차보증금과 내부 상태의 확인이 충분하지 않습니다.

따라서 현재 신건 기준 결론은 가격 경쟁력 부족, 입찰 보류 검토입니다. 예상 인수액이 0원이라는 사실은 권리 측면의 장점이지만, 최근 거래가격보다 높은 금액에 매수할 위험을 상쇄하지 못합니다. 유찰 시에는 매각가격과 실거래 수준의 격차가 줄어들 수 있으나, 그때도 임차 관계와 내부 상태를 확인한 뒤 적정 응찰가를 판단해야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 현재 가격에는 안전마진이 없습니다. 이 사건의 핵심은 말소되는 권리보다 최근 시세를 초과하는 입찰가격입니다.