인천지방법원 2026타경500619. 인천 서구 심곡동 에스원홈타운 지층 비03호, 전용 43.56㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사심애우이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 58,397,670원으로 강제경매를 신청했습니다. 2022년 4월 이전 경매 매각으로 소유권이 넘어온 뒤, 2024년 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026년 1월 26일 강제경매개시결정이므로, 그 이전에 성립한 주택임차권이 권리분석의 핵심입니다.

표면적으로는 4,400만원짜리 지층 다세대주택입니다. 하지만 우선변제 배당 후에도 보증금이 남는다면 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 입찰가격과 실제 취득 부담을 구별해서 검토해야 합니다. 현재 배당 가정에서는 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액이 6,119만원 수준이며, 제시된 비교 거래가격과 면적이 다르다는 점까지 감안하면 저가 매수라고 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 물건의 말소기준은 2026.01.26 강제경매개시결정입니다. 과거 설정된 근저당권, 전세권, 가압류 및 이전 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 등기에 기재된 채권최고액을 현재 낙찰자가 부담할 금액으로 합산해서는 안 됩니다.

반면 2024.08.30 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 현재 경매의 말소기준권리보다 앞섭니다. 해당 임차권에는 보증금 60,000,000원, 주민등록일 2022.09.19, 점유개시일 2022.08.13, 확정일자 2022.07.08이 기재되어 있습니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석되며, 배당으로 전액 회수하지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수할 위험이 있습니다.

② 임차인 및 보증기관 권리분석

확인되는 임차권은 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 분류되어 있어 실제 거주 임차인으로 별도 집계하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 확인 0명, 보증기관 명의 임차권 1건으로 구분하며, 보증기관의 보증금 60,000,000원을 다른 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다

에스원홈타운(325-15)의 거래 사례는 3건입니다. 다만 비교 거래의 전용면적은 모두 31.6㎡로, 경매 대상인 43.56㎡와 다릅니다. 동일 면적의 직접 비교 시세가 아니므로 금액 비교에는 한계가 있습니다. 특히 최신 거래도 2024년 7월에 이루어진 사례라는 점에 유의해야 합니다.

전체 실거래 평균은 55,333,333원이지만, 이는 2022년의 상대적으로 높은 거래가격을 포함합니다. 최신 거래가격은 50,000,000원이고, 집계상 최근·과거 거래가격 추세는 -13.8%입니다. 과거 평균만 기준으로 삼으면 가격 매력을 과대평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)

집행비용 1,192,000원을 우선 공제하고, 잔여 42,808,000원을 선순위 임차보증금에 배당하는 계산입니다. 서울보증보험의 청구채권 58,397,670원은 전액 미배당으로 예상됩니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 법적 우선순위 및 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금 부족분의 인수 여부도 권리 소멸 조건에 따라 최종 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다

이 사건의 중요한 특징은 대항력 있는 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 크다는 점입니다. 유찰로 최저가가 낮아지면 그만큼 임차보증금 배당 재원이 줄어들고, 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수만으로 가격 매력이 개선된다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천아시아드주경기장 동측 인근에 있으며, 공동주택·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 서구청역이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2002.06.11 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 건물입니다. 대상 호실은 지층 비03호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 소로폭 도로에 접하며, 대지면적은 252.0㎡, 개별공시지가는 1㎡당 1,268,000원입니다. 토지는 평탄한 장방형으로 평가됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 연희1·2지구 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 지층 특유의 채광·통풍·습기·누수 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 15세대 규모의 소형 다세대주택이고 경매 대상은 지층입니다. 실거래 사례도 3건으로 적어 가격 판단의 신뢰도가 제한됩니다. 지층 주택은 매수층과 거래 유동성 측면에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.
• 시장 추세. 제시된 거래가격 추세는 -13.8%로 하락 방향입니다. 최근 거래의 시점과 면적 차이까지 고려하면 전체 거래 평균만으로 현재 가치를 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한국토지주택공사의 보증금 인수 여부. 선순위 주택임차권 보증금 60,000,000원 중 미배당액 17,192,000원의 법적 인수 여부를 확인하세요.
• 확약서 원문 검토. 서울보증보험의 말소 동의가 어떤 권리를 대상으로 하는지, 한국토지주택공사 임차권의 말소와 보증금 반환채무 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 보증기관과 점유자 구분. 한국토지주택공사는 임차권 명의 보증기관으로 분류됩니다. 실제 거주자·점유자, 인도 가능 여부 및 관련 임대차관계를 별도로 조사해야 합니다.
• 실질취득액 기준 가격 판단. 현재 회차의 낙찰가 44,000,000원만 보지 말고 인수위험을 포함한 61,192,000원을 기준으로 판단하세요.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득액은 약 6,100만원 수준입니다. 최저가 하락이 곧 매수비용 절감은 아닙니다.
• 동일 면적·지층 거래 확인. 비교 거래 3건은 모두 전용 31.6㎡로 대상의 43.56㎡와 다릅니다. 동일 면적·층·유사 상태의 거래 사례가 필요합니다.
• 현장 점검. 지층의 누수·결로·환기·채광, 건물 외벽 상태, 침수 이력 및 관리 상태를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목과 당해세 등 배당 우선 항목을 점검하세요.
• 주소·목적물 일치. 소재지와 등기부 도로명주소 표기에 행정구 명칭 차이가 있으므로 지번, 건물, 호실 및 집합건축물대장을 대조하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류와 확약서의 효력·조건을 입찰 전에 반드시 확인하세요.

맺으며 — “4,400만원이 아니라 6,119만원을 봐야 한다”

이 물건에서 가장 주의할 부분은 낮은 최저매각가가 실제 가격 메리트를 의미하지 않는다는 점입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차보증금 60,000,000원이 있고, 현재 배당 가정에서는 17,192,000원이 미배당됩니다. 따라서 이 금액을 매수인이 인수한다면 실제 취득 부담은 61,192,000원입니다.

전체 거래 평균 55,333,333원보다도 높고, 2024년 7월 최신 거래가격 50,000,000원과 비교하면 약 122.4%입니다. 물론 비교 거래의 면적이 다르므로 이를 정확한 현재 시세로 확정할 수는 없습니다. 그러나 거래가격 하락 추세(-13.8%), 지층 용도, 소규모 다세대주택의 환금성 제약까지 고려하면, 현재 상태에서 가격 경쟁력이 입증되었다고 보기 어렵습니다.

서울보증보험의 말소 동의 확약서는 위험을 변경할 수 있는 중요한 문서입니다. 하지만 그 효력이 등기상 선순위 임차권자인 한국토지주택공사에까지 미치는지는 별도로 확인해야 합니다. 확약의 범위와 선순위 임차보증금의 인수 여부가 명확하게 정리되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 최저가나 유찰 횟수가 아니라 확정되는 실질취득액과 권리 소멸의 법적 확실성입니다.