인천지방법원 2026타경500661. 인천 서구 심곡동의 금호그린빌라 에이동 4층 401호, 전용 48.39㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 박연숙이며, 2020.12.11 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 115,000,000원입니다. 현재 서울보증보험 주식회사가 130,274,891원을 청구하여 강제경매를 진행하고 있습니다.
권리관계에서 먼저 주목할 부분은 2021.03.12 국세 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 지정되어 있고, 이후 세금 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 그런데 압류보다 앞선 2020.11.10 전입신고를 가진 주택임차권등기가 존재합니다. 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
또 다른 핵심은 가격입니다. 최근 확인되는 거래는 84,000,000원인데 최저매각가는 108,000,000원입니다. 총 24,000,000원 높은 가격으로, 확약에 의해 임차권 인수가 해소되더라도 신건 입찰을 서두를 이유가 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 260-14 에이동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 심곡로56번길 16 |
| 건물명 | 금호그린빌라(260-14) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.39㎡ · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인트 마감 · 새시창호 |
| 건물현황 | 15세대 · 1996.02.05 준공 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.12.11 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 130,274,891원 |
| 입찰보증금 참고 | 최저가의 10% 기준 10,800,000원 (실제 보증금은 매각공고 확인) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차관계를 주목
현재 말소기준권리는 2021.03.12 갑구 8번 국세 압류입니다. 2022.06.09 안산세무서 압류, 2023.11.27 동안산세무서 압류 및 2026.01.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
과거 씨티은행, 서부농업협동조합, 한국양봉농업협동조합, 국민은행 및 농협은행의 근저당권과 김효정 명의 전세권은 등기상 이미 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인 인수채무로 계산하지 않습니다.
② 임차인·보증기관 권리 — 확약서의 효력 확인이 핵심
| 권리 명의자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 을구 13번 · 주택임차권등기 제4층 제401호 48.39㎡ 전부 |
전입 2020.11.10 확정 2020.10.13 점유개시 2020.11.09 |
103,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
보증기관 관련 배당요구 · 임차권등기 · 말소 동의 확약서 관련 |
한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리 명의자로 분류되어 있습니다. 등기된 보증금 103,000,000원을 실제 거주자의 별도 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 보증금 권리관계는 한 건이며, 실제 거주 임차인의 인원은 확인되지 않았습니다. 임차권 명의자가 한국토지주택공사라는 사실만으로 실제 거주 임차인을 별도로 한 명 추가하여 계산하지 않습니다.
등기된 임차권에는 2020.10.12 임대차계약일, 2020.10.13 확정일자, 2020.11.09 점유개시 및 2020.11.10 전입신고 내역이 있습니다. 압류보다 앞선 대항요건을 근거로 인수 가능성을 원칙적으로 검토해야 하는 권리입니다.
보증금과 낙찰가의 관계도 중요합니다. 확약을 고려하지 않는 일반적인 대항력 인수형에서는 보증금보다 낮은 금액에 낙찰받을 때 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 경우 낙찰가만 내려간다고 전체 취득부담이 같은 비율로 줄어들지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래의 128.6%
금호그린빌라(260-14)는 15세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 유사 면적 거래는 아래와 같습니다. 비교 거래의 전용면적은 50.08㎡로 본건의 48.39㎡와 차이가 있으므로, 개별 호수의 가격을 그대로 동일시해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 50.08㎡ | 1층 | 84,000,000원 |
| 2023.02 | 50.08㎡ | 4층 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.08㎡ | 2건 | 104,500,000원 |
| 최근 기준 | 50.08㎡ | 1건 | 84,000,000원 |
전체 거래 평균은 104,500,000원입니다. 이 수치만 사용하면 최저가가 평균 대비 103.3%로 보입니다. 하지만 과거 125,000,000원 거래가 평균을 높이고 있어, 최근 시장 상황을 대표하는 가격으로 보기 어렵습니다.
가장 최근 확인된 2024.03 거래는 84,000,000원입니다. 이 가격을 기준으로 하면 최저가 108,000,000원은 128.6%에 해당합니다. 과거 거래와 비교한 가격 추세도 -32.8%로 하락했습니다.
최근 기준 거래는 2024.03의 1건이며, 분석 기준일인 2026.10.10과 시간 차이가 있습니다. 최근 거래 표본이 적으므로 현재 시세를 확정한 값으로 보기는 어렵습니다. 다만 확인된 자료에서 나타난 하락 추세와 높은 최저가 비율은 신건 입찰에 불리한 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 103,000,000원 | 103,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 130,274,891원 | 2,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 예상매각가 108,000,000원을 가정하면, 집행비용 2,312,000원, 임차보증금 103,000,000원, 서울보증보험 주식회사 배당 2,688,000원으로 배분됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
서울보증보험 주식회사의 청구액은 130,274,891원이므로, 예상 미배당액은 127,586,891원입니다. 이 미배당액은 신청채권자의 미회수 채권이며, 그 자체가 매수인의 인수금액을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 인수 가능액(확약 제외) | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 108,000,000원 | 0원 | 108,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 86,400,000원 | 18,555,200원 | 104,955,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 69,120,000원 | 35,524,160원 | 104,644,160원 |
위 유찰 회차의 인수 가능액은 말소 동의 확약에 의한 인수 해소를 반영하지 않은 보수적 시나리오입니다. 해당 임차권에 대한 확약이 유효하게 적용되어 인수의무가 해소되면 그 임차권의 실질 인수액은 0원이며, 각 회차의 실질 취득부담은 원칙적으로 낙찰가를 기준으로 판단합니다. 다만 별도 취득비용과 확인되지 않은 권리 부담은 제외되어 있습니다.
1회 유찰 시 최저가가 86,400,000원으로 내려가더라도, 보증금 인수가 남는 가정에서는 합계 부담이 104,955,200원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 69,120,000원에 인수 가능액 35,524,160원을 더하면 104,644,160원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 심곡동, 인천양지초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주거와 상업 기능이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1996.02.05 준공된 15세대 다세대주택으로 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다. 기본 전기 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측에 차량 통행이 가능한 포장 공도가 접해 있으며, 토지는 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 과밀억제권역에 속합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력이 있습니다.
- 공시지가. 1,183,000원/㎡이며, 토지면적은 478.4㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 거래 표본이 2건뿐입니다. 가격 추세가 -32.8%로 나타나며 실거래 변동과 매도 시 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 확약 대상이 을구 13번 주택임차권등기임을 확인하고, 낙찰 후 매수인에게 미배당 보증금 청구가 남지 않는지 검토하세요.
- 실제 점유자 확인. 한국토지주택공사 명의의 임차권과 실제 거주 임차인의 관계, 전입세대 및 현재 점유를 확인하세요. 확약 밖의 임차인이나 별도 권리는 따로 판단해야 합니다.
- 국세 압류 3건. 세금의 종류와 법정기일, 당해세 여부 및 우선배당 범위를 확인하세요. 배당표의 임차보증금 전액 배당을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다.
- 가격 상한. 최저가 108,000,000원은 최근 거래가 84,000,000원보다 28.6% 높습니다. 전체 거래 평균 104,500,000원만 기준으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 유찰 후 인수 재계산. 1회 유찰 86,400,000원, 2회 유찰 69,120,000원 시나리오에서는 확약 효력이 확인되지 않으면 인수액을 반드시 합산하세요.
- 내부 상태와 명도. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 점유 및 수리 상태를 점검하고, 인도명령 또는 별도 명도 절차의 필요성을 검토하세요.
- 관리비 및 기타 비용. 미납 공용관리비, 공과금, 취득 관련 비용 및 수선비를 확인해 실질 자금 부담을 산정하세요.
- 주소와 공부 대조. 소재지 표시와 등기상 관할 행정구역 표기가 다르므로 등기부, 건축물대장, 매각물건명세서의 건물·호수 동일성을 확인하세요.
- 입찰 전 재확인. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부, 매각조건, 특별매각조건, 최신 등기사항 및 배당 관련 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 있어도 비싼 물건은 비싸다”
이 물건은 권리관계가 단순한 다세대주택이 아닙니다. 2021.03.12 국세 압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 전입·점유 사실이 기재된 103,000,000원의 임차보증금 권리가 존재합니다. 주택임차권등기 자체는 2023.04.24 접수되었으며, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다.
따라서 해당 확약의 효력이 확인되면 주된 임차권 인수위험은 해소될 수 있습니다. 하지만 확약 대상 밖의 점유·임차 문제까지 해결된 것은 아니며, 내부 미확인과 국세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.
무엇보다 가격은 불리합니다. 감정가이자 최저가인 108,000,000원은 최근 실거래 기준 84,000,000원의 128.6%입니다. 시장 추세는 -32.8%로 하락했고, 거래 표본도 적어 적정 시세에 대한 불확실성이 큽니다.
유찰이 발생하더라도 인수권리 해소 여부에 따라 결과는 완전히 달라집니다. 확약 효력이 없다면 낮아진 낙찰가 대신 보증금 인수액이 증가해 실질 취득부담이 최근 시세를 웃돌 수 있습니다. 반면 확약 효력이 확인되어 해당 인수가 실질 0원이 된다면 유찰 후 낮아진 가격을 기준으로 다시 검토할 수 있습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 확약서 원본 확인, 세금·점유 실사 후 유찰 가격 재검토입니다. 현재 가격으로는 권리위험을 감수할 만큼 충분한 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
