인천지방법원 2026타경500733. 인천 남동구 논현동의 이안더테라스 101동 305호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 거래 비교 대상의 전용면적은 약 115.21㎡이고, 본건은 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

소유자는 조보현입니다. 2020년 1월 매매를 원인으로 같은 해 3월 소유권이전 등기가 이루어졌으며, 당시 거래가액은 424,200,000원입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 336,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 인천수산업협동조합의 근저당권과 카드사·보증재단 가압류가 이어졌고, 인천수산업협동조합의 신청으로 경매가 개시됐습니다.

말소기준보다 뒤에 설정된 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 긍정적입니다. 다만 최근 거래가격이 감정가보다 상당히 낮고, 실제 임대관계가 명확하지 않다는 점에서 신건 입찰을 서두를 이유는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행

등기에는 농협은행 근저당권 외에 인천수산업협동조합의 186,000,000원 근저당권도 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 2026.04.29 주식회사레드앤블루자산관리대부로 채권양도에 따른 이전등기가 이루어졌고, 같은 날 구룡포수산업협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다.

이 관계는 말소기준보다 후순위인 근저당권에 연결된 것으로, 독립적으로 같은 금액의 부동산 담보권이 추가 설정됐다고 단순 합산해서는 안 됩니다. 다만 기존 채권자와 양수인·근질권자 사이의 배당 수령관계와 채권 귀속은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 전입세대·점유 현황·매각물건명세서를 확인하기 전에는 대항력 있는 임차인 부존재를 단정하지 않아야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 22.1% 높은 신건

같은 단지 이안더테라스의 전용 약 115.21㎡ 거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 547,500,000원이지만, 오래된 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 최근 12개월 평균 515,833,333원을 우선 기준으로 사용합니다.

전체 거래 평균은 547,500,000원으로, 현재 최저가는 그보다도 높은 115.1%입니다. 그러나 더 중요한 것은 최근 거래 흐름입니다. 최근 12개월 평균은 515,833,333원으로 내려왔으며, 이전 거래 구간 대비 -10.9%의 하락 추세가 나타납니다.

현재 최저가 630,000,000원은 최근 평균보다 114,166,667원 높습니다. 같은 3층의 최근 거래에서는 480,000,000원과 505,000,000원도 확인됩니다. 최신 2026년 7월 거래인 640,000,000원은 최저가보다 높지만, 2층 거래 한 건만으로 신건 가격의 적정성을 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)

위 배당표는 주어진 단순 추정 배당액을 그대로 표시한 것입니다. 농협은행은 채권최고액 기준이며, 인천수산업협동조합의 근저당권 관련 채권양도·근질권·신청채권 170,815,997원의 실제 배당관계, 국세 압류, 당해세, 집행비용 확정액 등이 충분히 반영된 확정 배당표는 아닙니다. 따라서 소유자 잔여액 251,309,420원이 실제로 지급된다고 단정할 수 없습니다.

④ 회차별 가격 시나리오

1회 유찰 가정가 504,000,000원은 최근 평균보다 낮아지지만 차이가 크지 않습니다. 취득 관련 비용, 보유 비용, 명도 및 수리 비용을 고려하면 충분한 안전마진이라고 보기는 어렵습니다.

2회 유찰 가정가 403,200,000원은 최근 평균보다 상당히 낮아지는 가격 구간입니다. 다만 이러한 가격은 어디까지나 회차별 가정이며 실제 매각가격이나 향후 시세를 보장하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 남동구 논현동 인천사리울초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 소래논현 지구단위계획구역, 과밀억제권역입니다. 교육환경보호구역과 도시관리계획 입안 사항 등은 세부 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 사건상 근린주택으로 분류되지만 감정평가상 연립주택으로 사용 중입니다. 실제 건축물대장상 용도와 금융·전입 가능 여부를 대조해야 합니다.
• 환금성. 이안더테라스는 298세대이며, 동일 면적 거래가격이 480,000,000원에서 710,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 평균이 하락하고 있어 재매각 시 희망가격과 실제 거래가격 사이의 차이에 유의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 547,500,000원보다 최근 12개월 평균 515,833,333원을 우선 비교하고, 동일 3층 실거래 480,000,000원 및 505,000,000원을 함께 검토하세요.
• 유찰 후 가격 검토. 현재 630,000,000원은 최근 평균의 122.1%입니다. 1회 유찰 504,000,000원, 2회 유찰 403,200,000원 시나리오를 비교하되 매각 공고를 기준으로 판단하세요.
• 임대차·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 점유자 진술 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 후순위 채권양도·근질권. 인천수산업협동조합 근저당권의 양수인과 근질권자, 신청채권 귀속 및 배당 수령관계를 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 2026.02.09 시흥세무서장 관련 압류가 기재되어 있습니다. 등기상 소멸 여부와 실제 조세채권의 배당순위·금액은 별도로 확인해야 합니다.
• 실제 용도 확인. 사건 분류인 근린주택과 감정평가상 연립주택 이용상태를 건축물대장 및 현황과 대조하고, 금융조건과 취득 관련 사항을 검토하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 신분, 점유 권원, 공용관리비 체납 여부를 확인하고 관련 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서와 최신 매각조건을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”

이안더테라스 305호는 말소기준이 명확하고 등기상 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 추정 매수인 인수액은 0원으로, 권리의 기본 구조 자체가 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.

다만 실제 임대관계가 미상이고, 신청채권과 관련된 근저당권 채권양도·근질권 설정, 국세 압류에 따른 배당관계는 추가 검증이 필요합니다. 권리 소멸과 배당 수령관계가 서로 다른 문제임을 구분해야 합니다.

가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 630,000,000원은 최근 12개월 평균 515,833,333원의 122.1%입니다. 게다가 거래 흐름은 -10.9% 하락 추세입니다. 최신 거래 한 건이 640,000,000원이라는 이유로 현재 가격에 매력이 있다고 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 추정 0원, 그러나 신건 가격은 보류입니다. 임대차·점유와 배당관계를 확인하고, 유찰 이후 최근 실거래 대비 충분한 가격 여유가 확보되는지 살피는 전략이 타당합니다. 현 회차에서 무리하게 응찰할 근거는 부족합니다.