인천지방법원 2026타경500926. 인천 부평구 십정동 동암산로 17에 위치한 다세대주택 에이동 402호입니다. 이 사건은 압류가 여러 건 있다는 사실보다, 경매신청채권자 한서인이 동시에 대항력 있는 주택임차권자라는 점이 결정적입니다. 임차보증금 110,000,000원은 감정가 92,000,000원을 초과하고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
말소기준으로 지정된 권리는 2023년 4월 5일의 국세 압류입니다. 그러나 임차인의 전입일은 2021년 10월 21일이고, 확정일자 및 점유개시일도 그보다 앞서 형성되어 있습니다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력을 별도로 검토해야 합니다. 등기부상의 임차권등기가 경매로 말소된다는 사실만으로 임차보증금 반환의무까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 578-12 에이동 4층 402호 도로명주소: 인천광역시 부평구 동암산로 17 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 임차권등기 범위 39.87㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인 1993.10.05 |
| 소유자 | 장윤미 · 2021.09.30 소유권이전 · 당시 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한서인 / 110,000,000원 |
| 임차권자 / 보증금 | 한서인 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.05 갑구 24번 압류 · 국(인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 공부·현황 표시 | 공부상 에이동 / 건물 외벽상 1동 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 중요하다
기존 한국주택은행·농협은행·한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현재 핵심적인 등기 관계는 2023년 국세 압류, 2024년 지방세 압류, 2025년 국민건강보험공단 압류, 임차권등기 및 2026년 강제경매개시결정입니다.
말소기준인 2023년 국세 압류를 포함한 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 세금채권의 배당 우선순위는 단순한 등기일 순서와 다를 수 있습니다. 국세·지방세의 법정기일, 당해세 여부 등에 따라 실제 임차인 배당액과 인수금액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다
| 임차인 / 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 한서인 제4층 제402호 39.87㎡ 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.10.21 확정 2021.08.17 추가 확정 2021.10.27 |
110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 배당요구 |
실제 임차인 1명. 임차권등기에는 보증금 110,000,000원이 계약 내역별로 반복 기재되어 있으나, 이를 서로 다른 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
| 임차인 | 한서인 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.08.16 / 2021.10.20 |
| 점유개시일 | 2021.09.30 |
| 전입신고일 | 2021.10.21 |
| 확정일자 | 2021.08.17 / 2021.10.27 |
| 임차보증금 | 110,000,000원 |
| 임차권등기일 | 2025.09.18 · 을구 7번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.09.18 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구에 따른 행사 가능 |
| 매수인 인수 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,056,000원 |
| 1. 한서인 · 임차보증금 반환채권 관련 강제경매 | 110,000,000원 | 89,944,000원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | — | 20,056,000원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,056,000원을 먼저 차감하고, 잔액을 한서인에게 배당하는 단순 가정입니다. 미배당 20,056,000원은 실제로 현금 배당되는 금액이 아니라 매수인의 보증금 인수위험을 나타냅니다. 국세·지방세·건강보험료 등의 우선배당 및 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 할인은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 미배당액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 92,000,000원 | 20,056,000원 | 110,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 73,600,000원 | 38,124,800원 | 약 110,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 58,880,000원 | 52,579,840원 | 약 110,000,000원 |
각 회차의 미배당액은 회차별 집행비용 추정치 등을 반영한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실질취득액은 매수인이 부담할 보증금 잔액이 각 회차 최저가 하락분을 보완하는 구조를 약 110,000,000원으로 표시한 것입니다. 취득세·명도비·관리비·기타 비용은 별도입니다.
⑤ 가격·시장성 판단 — 시세 검증이 먼저다
이번 경매의 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원입니다. 그러나 인수조건을 적용한 실질취득금액은 약 110,000,000원으로, 감정가보다 약 18,000,000원 높은 수준입니다.
소유자 장윤미의 2021년 취득 당시 등기부상 거래가액은 110,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격이 현재 시장가격을 의미하지는 않습니다. 따라서 실질취득금액이 과거 거래가격과 같다는 점만으로 시세 적정성을 인정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 부평삼거리역 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택 등 공동주택이 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물 인근까지 차량 통행이 용이하고 주변에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 1993.10.05 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 추정됩니다.
- 도로. 토지 서측과 남측으로 각각 약 8m, 6m 내외 도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 표시. 등기부상 에이동과 외벽상 1동 표기가 다릅니다. 실제 매각 대상의 동일성 및 현장 위치 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 노후도·수리 상태·층수·전세수요 등에 따라 매매가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 최상층인 4층에 위치하므로 누수 및 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 전액 인수 가능성을 우선 검토. 명세서에 명시된 보증금 미배당 잔액 인수조건이 실제 배당에서 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다. 인수금액을 0원으로 가정한 입찰은 위험합니다.
- 한서인 임대차 실질 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록 및 확정일자 자료, 임차권등기명령 관련 문건을 교차 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 체납 검토. 2023년 국세, 2024년 지방세 및 2025년 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 세금 법정기일·당해세 여부·교부청구 현황을 파악해야 실제 배당과 인수를 계산할 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고가 등기되어 있으므로 현재 경매절차와 과거 공매 진행 및 정리 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 임차보증금 반환의무가 남을 수 있으므로 임차권등기 말소 및 점유 인도조건을 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 상태는 별개입니다. 잔여 보증금 반환 및 명도 협의 가능성을 조사해야 합니다.
- 시세와 수리비 검증. 실질취득 약 110,000,000원을 기준으로 최근 유사 다세대주택 거래 및 내부 수리비와 비교해야 합니다.
- 공부·현황 동일성 확인. 에이동과 1동 표시 차이, 402호 위치, 건축물대장 및 등기부의 표시를 대조해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,200만원이 아니라 1억 1,000만원을 봐야 한다”
이 사건의 가장 큰 위험은 신건 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단하는 것입니다. 대항력 있는 임차인 한서인의 보증금은 110,000,000원이고, 배당으로 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수하는 조건입니다. 신건 단순배당 기준 인수위험은 20,056,000원이며, 실질취득금액은 약 110,000,000원입니다.
더욱이 세금 압류 3건의 우선배당 가능성, 동일인의 임차권자·경매채권자 지위, 과거 공매 이력과 건물 표시 차이까지 확인해야 할 사항이 적지 않습니다. 이 때문에 단순히 유찰을 기다린다고 가격 메리트가 자동으로 생기는 구조도 아닙니다.
권리 위험 높음, 가격 메리트 미확인, 입찰은 보류 검토. 보증금의 실제 반환·배당관계와 인수조건을 먼저 확정하고, 실질취득금액을 최근 실거래 시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
