인천지방법원 2026타경501029. 미추홀구 주안동 베스트빌 제2동 제2층 제201호, 등기된 임차권 범위가 59.60㎡인 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사미트다이어리로, 2020년 5월 21일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 오성진 명의의 근저당권이 설정되고, 국세·지방세 압류가 연이어 붙었습니다. 결국 서울보증보험 주식회사가 청구액 150,796,397원으로 강제경매를 신청했습니다.

그런데 이 물건은 일반적인 후순위 근저당권과 압류만 확인하면 되는 경매가 아닙니다. 2019년 전입신고와 확정일자를 갖춘 120,000,000원 임차권이 존재하기 때문입니다. 임차권등기는 2022년에 이루어졌지만, 기재된 전입일과 확정일자는 2021년 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다.

매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출이라는 중요한 단서가 있습니다. 해당 확약이 임차권의 대항력에 따른 잔액 인수까지 유효하게 해소한다면 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 0원입니다. 그러나 확약서 제출 사실만으로 모든 권리자의 포기 의사와 이행 조건이 확인된 것은 아니므로, 확약서 원문과 권리자 관계를 확인하는 것이 입찰의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차권의 대항력

말소기준권리는 2021년 2월 9일 오성진 근저당권입니다. 채권최고액은 80,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후 설정된 국세·지방세 압류 4건과 강제경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정되었던 다른 근저당권들은 이미 등기부에서 말소되었습니다.

다만 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 국세와 지방세의 실제 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 근저당권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차권 분석 — 120,000,000원과 말소 확약서

한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리자로 분류되므로 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 실거주 임차인 명의는 없으며, 실제 점유자와 원임차인 관계는 현장조사 및 원본 서류로 확인해야 합니다. 등기된 보증금 120,000,000원은 하나의 임차권 금액으로만 계산합니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

신건 최저가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 기재된 배당 순서에서는 임차보증금 120,000,000원을 우선 배당한 다음 근저당권과 신청채권자의 채권을 배당합니다.

집행비용 2,760,000원을 포함한 매각대금 140,000,000원의 추정 배분입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세에 따른 우선배당과 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

위 추정에서는 한국토지주택공사의 임차보증금이 전액 배당되어 신건 매각가에서 해당 임차권의 미배당 잔액이 없습니다. 반면 근저당권자 오성진은 17,240,000원만 배당받고, 강제경매 신청채권자인 서울보증보험 주식회사에는 배당액이 남지 않습니다. 채권자 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리를 확인해야 한다

이 사건은 현재 유찰이 없는 신건입니다. 제공된 회차별 추정에 따르면 유찰 시 최저매각가와 임차권 미배당 금액이 다음과 같이 바뀝니다.

표의 인수 추정치는 확약을 적용하지 않은 회차별 배당 계산상 위험액입니다. 확약이 해당 임차권의 잔액 인수를 유효하게 해소하면 실질 인수는 해당 회차에서도 0원입니다. 집행비용 및 배당 순서 추정에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 수도권전철 1호선 주안역 남서측 인근. 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 주안역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건이 양호한 편입니다.
• 건물. 2000.11.10 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물. 외벽은 드라이비트 및 수성페인트 마감, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 인접 토지와 등고평탄한 토지에 위치하며, 동측 소폭 진입로에 접해 있습니다. 차량 진·출입 가능 여부와 실제 진입로 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지규제. 일반상업지역·주안역지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역. 제공된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 매각기일의 적용 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 대조. 등기부의 대표지번은 주안동 25-78이고, 현황 및 건축물대장은 주안동 25-44를 대표지번으로 기재합니다. 동일 부동산의 필지 구성과 대지권 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 생활시설은 장점이지만, 다세대주택은 개별 건물 상태, 대지권, 주차·진입로 및 비교 거래에 따라 환금성이 달라집니다. 실거래 비교 없이 적정 낙찰가를 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 한국토지주택공사 명의 임차권의 대항력과 미배당 보증금 청구까지 유효하게 해소하는지, 확약 주체의 권한 및 조건을 확인하세요.
• 임차권 배당요구. 전입일 2019.11.29, 확정일자 2019.11.05, 임차권등기일 2022.10.07과 배당요구 내역을 대조하고 실제 배당 순위 및 잔액 인수 가능성을 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 한국토지주택공사를 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하지 말고, 현장 점유자, 원임차인, 계약관계 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 압류 및 조세채권. 안산세무서·김포세무서·미추홀구·서구 관련 압류의 체납세액, 당해세 여부 및 법정기일을 확인하세요. 등기상 압류가 말소된다고 조세 우선배당 문제가 없어지는 것은 아닙니다.
• 실거래가 검증. 주안동 일대에서 면적·사용승인 시기·건물 상태·역 접근성이 유사한 다세대주택의 최근 거래를 비교해 낙찰가 상한을 정하세요.
• 건축물 및 관리 상태. 건축물대장과 현장 상태를 비교하고, 드라이비트 외벽·방수·누수·공용부분 유지관리 상태를 확인하세요.
• 대표지번 및 대지권. 등기부와 건축물대장의 대표지번 차이를 대조하고, 매각 대상 토지지분 및 대지권 범위를 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약의 효력 확인이 가격 판단보다 먼저다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 한국토지주택공사 명의 120,000,000원 임차권입니다. 전입일과 확정일자가 말소기준 근저당보다 앞서므로, 확약 없이 단순히 후순위 등기라는 이유만으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

다행히 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 확약이 유효하게 이행되어 임차권의 잔액 인수까지 해소된다면, 이 임차권에 따른 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 확약 주체와 임차권 명의자가 다르기 때문에 권한·효력·적용 범위의 원문 검증이 필수입니다. 확약 밖 점유자와 권리는 별도로 확인해야 합니다.

또한 국세·지방세 압류 4건과 큰 채권자 미배당이 예상되는 사건이며, 실제 비교 시세도 확인되지 않았습니다. 현재 신건 최저가 140,000,000원이 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 유찰되더라도 확약을 반영하지 않으면 선순위 임차보증금의 미배당이 실질취득비용을 높일 수 있습니다.

결론은 조건부 관망입니다. 임차권 말소 확약의 법적 효력과 이행 가능성이 확인되고, 점유 및 조세 위험을 점검한 뒤, 실제 거래 시세와 비교해 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 확약 확인 전에는 권리 안전성을 확정할 수 없고, 시세 확인 전에는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.