인천지방법원 2025타경1974. 부평구 삼산동 브라운스톤부평 107동 7층 705호 아파트입니다. 철근콘크리트구조 23층 건물의 7층에 자리하며, 소유자 변정현은 2024년 3월 15일 거래가 384,700,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 418,880,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 카드사·금융기관의 가압류가 연이어 붙었습니다. 결국 국민은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.
이 물건에서 구분해야 할 것은 채무자의 미상환채무와 낙찰자의 권리인수 부담입니다. 채권자가 많아 배당에서 손실이 발생하더라도, 해당 등기권리가 매각으로 소멸한다면 그 미배당채무가 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 따라서 등기상 권리 흐름은 비교적 명확하지만, 임대관계가 확인되지 않았다는 점과 시장가격을 검증할 실거래 자료가 없다는 점은 별도의 검토 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 553 브라운스톤부평 107동 7층 705호 도로명주소: 인천광역시 부평구 후정로 8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 23층 중 7층 705호 |
| 소유자 | 변정현 (단독소유 · 2024.03.15 소유권이전등기 · 거래가 384,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 484,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 391,003,173원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.15 을구 1번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 418,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류 8건 소멸 예정
핵심은 2024년 3월 15일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 접수된 삼성카드·현대카드·롯데카드·케이비국민카드·광주은행·우리카드·서울보증보험·하나카드의 가압류 8건과 국민은행의 임의경매개시결정 및 부평구 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 가격 판단 — 신건 4.84억원, 시세 검증이 우선
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 484,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 최저선입니다. 다만 같은 단지·유사 면적 아파트의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 4.84억원이 시세보다 싼지, 비싼지 단정할 근거는 없습니다.
| 가격 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 484,000,000원 | 87,104,806원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 387,200,000원 | 182,885,606원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 309,760,000원 | 259,241,446원 | 0원 |
유찰 시 최저가격이 내려가는 시나리오에서는 채권 미배당 규모가 커집니다. 그러나 그 증가분은 원칙적으로 소멸하는 채권자의 회수 부족액이지, 낙찰자의 추가 인수금액이 아닙니다. 반대로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세 대비 가격 메리트가 입증되는 것도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,240,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 418,880,000원 | 418,880,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 14,966,999원 | 14,966,999원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 12,473,544원 | 12,473,544원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 14,828,181원 | 14,828,181원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 8,738,286원 | 8,738,286원 |
| 6. 가압류 · 광주은행 | 44,142,013원 | 6,872,990원 |
| 7. 가압류 · 우리카드 | 26,062,565원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 | 16,867,651원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 | 6,905,567원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 채권최고액과 가압류 청구금액을 사용하는 단순 순차배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당에서는 채권별 배당순위, 안분·흡수배당, 채권 확정액, 집행비용, 조세 및 우선변제권 등에 따라 금액이 달라집니다. 표의 개별 예상배당액은 확정 배당액이 아닙니다.
이 시뮬레이션에서 총 채권신고액은 563,864,806원, 채권자 예상배당 합계는 476,760,000원입니다. 따라서 87,104,806원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여금은 0원입니다. 국민은행의 신청 청구액은 391,003,173원이고, 시뮬레이션은 국민은행 근저당의 채권최고액 418,880,000원을 배당액으로 가정합니다. 이는 실제 확정채권액이나 최종 배당액과 다를 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 인천삼산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측 장제로를 통해 주변 지역과 연결되며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 23층 건물의 7층으로, 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지이용 및 규제. 제2종일반주거지역, 삼산1 재개발사업지구 관련 지구단위계획구역·정비구역이며, 과밀억제권역과 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정 이력도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 아파트 용도로 사용 중인 물건이지만, 동일 단지의 최근 거래량·거래가격·가격 추세가 확인되지 않았으므로 매도 용이성이나 회수 가능한 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래가 비교. 브라운스톤부평의 동일 또는 유사 면적·층수 거래를 확인하고, 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인·확정일자 내역을 대조해 실제 점유자와 대항력 임차인 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당액과 채무 구분. 국민은행 신청 청구액 391,003,173원과 근저당 채권최고액 418,880,000원은 서로 다릅니다. 실제 피담보채권액 및 배당요구·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 압류 및 조세. 부평구 압류가 등기되어 있으므로 관련 체납의 성격과 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다. 당해세 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 명도와 관리비. 점유자가 확정되지 않은 상태이므로 인도·명도 가능성과 체납 관리비 중 승계 가능 부분을 사전에 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.22 매각기일과 최저매각가 484,000,000원의 변동 여부, 매각조건 및 최신 등기사항을 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “채권 미배당과 매수인 인수는 다르다”
이 사건은 등기상으로 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 금융기관·카드사 가압류와 부평구 압류가 매각으로 소멸할 예정인 구조입니다. 신건 최저가 484,000,000원으로 계산해도 채권 미배당이 87,104,806원 발생하지만, 그 금액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.
다만 이것만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임대관계가 미상이어서 숨은 점유·임차권 문제의 확인이 필요하고, 최근 실거래가격이 검증되지 않아 신건 최저가의 적정성도 확정할 수 없습니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 명확하지만, 가격 판단은 보류하고 임차·점유관계는 추가 검증해야 하는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 미배당채권의 액수보다 실제 인수위험 확인과 적정 응찰가 산정에 있습니다.
