인천지방법원 2025타경1992. 인천광역시 남동구 만수동 해피해피1 제5층 제501호가 경매에 나왔습니다. 2021년 4월 6일 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 다세대주택으로, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 168,000,000원입니다. 신청채권자는 수협은행이며 청구금액은 273,482,603원입니다. 현재까지 유찰 없이 최초 매각이 예정돼 있습니다.
이 물건에서 중요한 것은 큰 채무액 자체가 아니라 매각 후 소멸할 권리와 실제 점유관계입니다. 수협은행의 채권최고액은 315,600,000원으로 감정가보다 크고, 이후 캐피탈사·카드사 가압류와 공공기관 압류가 추가됐습니다. 다만 이들 채권이 배당받지 못한다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 반대로 임대관계가 확인되지 않았다는 사실은 임차인이 없다는 뜻도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 842-3 해피해피1 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 백범로214번길 80-7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 5층 건물의 5층 501호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 외벽 인조석 마감 |
| 사용승인일 | 2021.04.06 |
| 건물 세대수 | 4세대 |
| 면적 참고 | 73.59㎡ (거래정보상 참조 면적, 해당 호수와 면적 일치 미확인) |
| 소유자 | 이재영 (2021.08.12 소유권 취득) |
| 감정가 | 168,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,000,000원 (감정가 100%, 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 수협은행 |
| 청구금액 | 273,482,603원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.12 수협은행 근저당권 · 채권최고액 315,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기부 확인 기준 | 2026.10.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 출발점은 2021년 8월 12일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 을구 1번으로 등기된 채권최고액은 315,600,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 등기된 비엔케이캐피탈·신한카드 가압류, 남동구·국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
초기 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기부의 후순위 금전채권을 낙찰자가 각각 변제해야 하는 것은 아닙니다. 다만 등기부상 소멸하는 권리와 주택임대차에 따른 대항력은 별개입니다. 등기되지 않은 임차인의 대항력이나 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원 판정의 전제
현재 특정된 임차인은 없습니다. 하지만 감정평가에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으며 임대관계도 미상으로 기재했습니다. 즉 임차인이 없다고 확정할 근거는 부족합니다.
| 점유·임대 구분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 특정된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 조건부 미상 |
실제 임차인으로 확인된 인원: 0명. 이는 현장에 임차인이 존재하지 않는다는 확정 판단은 아닙니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 현재 확인된 등기권리와 임차인 특정 현황에 따른 계산 결과이지, 미확인 임차인의 보증금까지 포함한 최종 실질취득액이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 미확인 선순위 대항력 임차인이 발견되면 입찰가뿐 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액으로 다시 분석해야 합니다.
③ 가격 분석 — 1억 6,800만원이 저렴한지는 미확인
현재 최저매각가는 168,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이기 때문에 감정가 대비 할인은 없습니다. 또한 해당 호수와 정확히 대응하는 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가를 시세보다 낮은 가격으로 평가할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액·수준 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 168,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 168,000,000원 | 감정가 100% |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 필요 | 가격 우위 판단 보류 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 해당 면적·유형 대조 필요 |
| 1회 유찰 시 | 134,400,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 107,520,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
같은 건물의 거래정보상 세대수는 4세대로 소규모입니다. 면적 참조값 73.59㎡ 역시 해당 호수와 일치하는지 확인되지 않았습니다. 따라서 면적이 다른 다세대주택의 거래가격을 그대로 비교하거나, 특정 아파트 단지의 평균 거래가를 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용을 우선 공제한 후 수협은행 근저당권에 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 수협은행 채권최고액과 신청채권자의 청구금액은 다르며, 아래 채권액은 배당 시뮬레이션에서 사용된 수치입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 315,600,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 27,279,739원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 7,001,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,152,000원은 추정치입니다. 당해세·공과금의 실제 배당순위 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 단순 시뮬레이션이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 회수
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 185,033,215원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 218,162,815원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 244,666,495원 | 0원 |
감정가 100%에서 80%, 다시 64%로 내려가면 채권자들이 회수할 수 있는 금액도 감소합니다. 반면 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 계산됩니다.
단, 이 비교는 미확인 대항력 임차인이 없다는 전제입니다. 향후 선순위 임차인이 확인되면 각 회차에서 매수인이 실질적으로 부담할 총액을 다시 계산해야 하며, 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 경우에는 최저매각가만 낮아져도 실제 취득 부담이 그만큼 줄지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천동부초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 전반적인 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정이 무난한 것으로 기재됐습니다.
- 건물. 2021.04.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 인조석 붙임, 창호는 알루미늄새시이며 기본 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지이며 북측 및 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 180.1㎡로, 개별 호수의 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재는 외국인 등을 대상으로 하는 2025.08.26~2026.08.25 지정 내용이므로, 입찰 시점의 적용 여부와 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,519,000원/㎡입니다. 이는 토지 단가로 해당 501호의 시장가치와 직접 동일시할 수 없습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 실제 내부 상태는 별도 검증이 필요합니다.
- 환금성. 4세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 실거래 표본과 거래 회전율이 충분하지 않습니다. 매수자층과 재매각 소요기간에 대한 별도 조사가 필요하므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인·전입 확인. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 대조해 실제 점유자와 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 점유자가 있다면 전입일과 대항요건을 말소기준일 2021.08.12와 비교해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임차관계가 확인되는 경우 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 미배당 시 승계 가능성을 검토해야 합니다. 선순위 대항력 임차인이 존재하면 낙찰가에 인수보증금을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 실거래 검증. 같은 건물 또는 인근의 유사 다세대주택 중 면적·준공연도·층·이용상태가 비교 가능한 최근 거래를 조사해야 합니다. 최저가 168,000,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 대지권·면적 확인. 해당 501호의 정확한 전유면적과 대지권 비율을 집합건축물대장 및 등기부 원본으로 확인해야 합니다. 거래정보상 참조 면적 73.59㎡를 확정 전용면적으로 취급하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수·설비·마감 상태와 실제 구조를 확인하고 필요한 수선 범위를 검토해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 남동구 및 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있습니다. 압류등기의 소멸 여부뿐 아니라 실제 조세·공과금의 법정 우선순위와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 특정 임차인이 없다고 해서 공실이라고 볼 수 없습니다. 실제 점유자, 인도명령 가능 여부, 명도 협의 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담이 문제될 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰기일 및 원본 대조. 2026.10.22 매각기일과 입찰조건·보증금·매각물건명세서의 변경 사항을 법원 공고로 다시 확인해야 합니다. 토지거래허가 관련 현행 규제도 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 채권보다 확인되지 않은 점유가 중요하다”
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021년 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 총 채권액 349,881,215원에 비해 배당 가능한 금액이 부족하지만, 그 차액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다.
그러나 그것만으로 안전한 입찰이라고 평가할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았기 때문입니다. 현재의 매수인 인수 0원은 확인된 권리 기준의 결과이며, 미확인 대항력 임차인이 있을 가능성까지 배제한 확정값은 아닙니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 모두 168,000,000원으로 동일하지만 최근 실거래 비교근거가 없어 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 4세대 다세대주택이라는 특성상 환금성도 보수적으로 판단해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 48점. 확인된 등기권리의 소멸 구조는 긍정적이나, 임차·점유 불확실성, 내부 미확인, 시세 검증 부족, 소규모 다세대주택의 환금성 위험을 반영한 평가입니다. 현재로서는 적극 입찰보다 임차관계와 실제 시장가격을 먼저 확인하는 것이 적절합니다.
