인천지방법원 2025타경514483. 인천 미추홀구 용현동 윤성아파트 1동 13층 1305호, 전용 88.28㎡ 아파트입니다. 소유자 조해구는 2018년 이 아파트를 거래가액 227,000,000원에 취득했습니다. 이후 여러 금융기관의 근저당 설정과 말소를 거쳐, 2023년 3월 24일 키움저축은행 명의로 채권최고액 252,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당을 기준으로 임의경매가 진행 중입니다.
권리 구조에서 핵심은 단순합니다. 현재 유효한 키움저축은행 근저당과 그 뒤에 붙은 인천신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 2025년 4월 16일 전입한 임차인 윤은지가 확인되므로, 임차인이 없는 물건처럼 취급해서는 안 됩니다. 전입신고일만 놓고 보면 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력은 인정되기 어렵지만, 보증금·확정일자·배당요구 상황 확인은 별도 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-457 윤성아파트 1동 13층 1305호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로 143 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 88.28㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 중 13층 |
| 단지 현황 | 윤성아파트 · 368세대 · 1993.06.30 준공 |
| 소유자 | 조해구 (2018.02.09 소유권이전, 거래가액 227,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 키움저축은행 / 233,114,053원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.24 · 을구 18번 · 키움저축은행 근저당권 252,000,000원 |
| 임차인 | 윤은지 · 전입 2025.04.16 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 임차인 확인 필요
권리 흐름의 분기점은 2023년 3월 24일입니다. 키움저축은행의 근저당권(채권최고액 252,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 인천신용보증재단의 가압류(35,874,924원)와 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다.
과거 삼성화재·제이티캐피탈·에스비아이저축은행·우리금융캐피탈 등의 근저당은 이미 말소됐습니다. 특히 2022년 설정된 우리금융캐피탈 근저당(채권최고액 285,600,000원)은 2023년 3월 27일 말소등기가 접수됐으므로, 현재 말소기준권리로 판단할 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 확인은 필수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 윤은지 현황조사·매각물건명세서 |
2025.04.16 | 미상 |
선순위 대항력 없음
우선변제 미확인
승계 해당 없음
확정일자·배당요구 여부 미확인
|
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 윤은지의 전입일은 2025년 4월 16일로, 키움저축은행 근저당 설정일인 2023년 3월 24일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력을 갖추지 못했습니다.
다만 보증금 액수와 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 임차인의 실제 점유관계와 배당절차상 지위를 추가 검증해야 하며, 임차인이 있다는 사실과 매수인이 보증금을 인수한다는 사실은 구분해야 합니다.
우선변제: 확정일자·배당요구 확인 전 판단 보류.
보증금 인수: 현재 산정액 0원. 선순위 인수보증금은 확인되지 않음.
명도: 실제 점유와 인도협의가 필요할 수 있으므로 별도 비용·절차 검토.
③ 시세 비교 — 전체 평균의 착시를 경계
윤성아파트 동일 면적 88.28㎡의 거래 이력은 8건입니다. 전체 평균은 257,187,500원으로, 최저가 254,000,000원이 이 평균의 98.8%에 해당합니다. 표면적으로는 평균보다 약간 낮아 보입니다.
하지만 전체 평균에는 2021년 304,000,000원, 2022년 300,000,000원 등의 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 실제 입찰 판단에는 최근 12개월 평균 237,500,000원과 2026년 8월 최신 거래 245,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 (최신) | 88.28㎡ | 17 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 88.28㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2024.08 | 88.28㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 88.28㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2023.09 | 88.28㎡ | 9 | 243,500,000원 |
| 2023.02 | 88.28㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.11 | 88.28㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 88.28㎡ | 10 | 304,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 88.28㎡ | 2건 | 237,500,000원 |
| 전체 평균 | 88.28㎡ | 8건 | 257,187,500원 |
특히 2026년 3월에는 이 물건과 동일한 13층, 동일 면적의 거래가 230,000,000원에 이뤄졌습니다. 개별 호수의 상태나 향에 차이가 있을 수는 있지만, 신건 최저가가 같은 층의 최근 거래보다 높다는 점은 입찰가 산정에서 중요한 경계 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 키움저축은행 | 252,000,000원 | 249,644,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 35,874,924원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,356,000원을 공제한 249,644,000원이 키움저축은행에 배당되고, 인천신용보증재단에는 배당되지 않습니다. 채권최고액 등을 기준으로 산정한 총 채권액은 287,874,924원, 총 미배당액은 38,230,924원입니다.
키움저축은행의 경매 청구액은 233,114,053원으로, 예상 배당금이 이를 웃돌지만 채권최고액 252,000,000원 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 청구액과 채권최고액은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격만 낮아진다
현재 최저가에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 이 물건의 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%를 기준으로 산정됩니다.
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 254,000,000원 | 38,230,924원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 203,200,000원 | 88,319,724원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 162,560,000원 | 128,390,764원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 203,200,000원으로 낮아져 최근 실거래 평균보다 아래에 위치합니다. 2회 유찰 시에는 162,560,000원이 됩니다. 다만 이는 예정된 가격 시나리오일 뿐, 실제 유찰 여부나 해당 금액에서의 낙찰 가능성을 의미하지는 않습니다.
반대로 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 특히 1회 유찰 가정부터는 키움저축은행의 예상 배당액이 경매 청구액 233,114,053원에도 미달합니다. 그렇더라도 현재 확인된 후순위 등기채권 미배당분이 매수인에게 자동으로 넘어가는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용현중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 관공서, 학교 및 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1993.06.30 준공한 368세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 20층 건물의 13층이며, 급배수·위생·소화전·승강기·도시가스·개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형의 평지 아파트 부지이며 남서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다. 공시지가 자료는 1,811,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 규제 등이 확인됩니다. 외국인 등을 대상으로 지정됐던 토지거래허가구역의 기재상 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실내 유지보수 상태는 개별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 면적의 거래 이력은 확인되지만, 전체 8건 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2021~2022년의 높은 거래가와 비교해 최근 가격 수준이 낮아졌고 최근 거래 추세도 -10.0%여서 매도가격 보수적 산정이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 106.9%입니다. 최신 245,000,000원 거래보다도 높으므로 현재 가격을 저가 매수 기회로 해석하지 마세요.
- 임차인 윤은지 확인. 전입일은 2025.04.16로 후순위입니다. 실제 임대차 보증금, 확정일자, 배당요구, 점유 범위와 인도 가능 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 등기상 말소 확인. 을구 18번 키움저축은행 근저당이 말소기준이며, 갑구 4번 인천신용보증재단 가압류와 갑구 5번 임의경매개시결정의 소멸 여부를 확인하세요.
- 배당액과 인수액 구분. 신건의 예상 미배당 38,230,924원은 매수인 인수금이 아닙니다. 실제 배당 및 임차인 관련 권리는 별도로 검증하세요.
- 유찰가격 비교. 1회 유찰 203,200,000원, 2회 유찰 162,560,000원 시나리오를 검토하되, 가격 하락 추세가 지속될 가능성을 함께 고려하세요.
- 명도 및 관리비. 임차인 점유 여부와 이사협의 가능성을 확인하고 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분의 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류·규제 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 확인하세요. 토지이용규제의 현재 적용 여부도 별도 점검이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 더 큰 장애물”
인천 윤성아파트 1305호의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 키움저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원이지만, 후순위 전입 임차인 윤은지의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
가격은 더 명확한 약점입니다. 감정가 겸 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 237,500,000원을 웃돌고, 최신 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -10.0%로 하락 방향입니다. 전체 평균 257,187,500원보다 조금 낮다는 사실은 과거 고가 거래가 만들어낸 착시일 수 있습니다.
따라서 결론은 신건 입찰 보류, 최근 시세와 임차인 권리 재확인입니다. 1회 유찰 가격부터는 현재 확인된 최근 시세와 비교한 가격 여지가 생길 수 있으나, 하락 추세와 실제 점유관계를 반영하지 않은 낙찰가 계산은 불충분합니다. 권리상 소멸 구조는 긍정적이지만, 지금의 가격은 매력적이지 않습니다.
