인천지방법원 2026타경500381. 인천광역시 중구 중산동 영종하늘도시 트루엘에디션 10층 1009호, 23층 건물의 10층에 있는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부에는 2020.05.25 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존, 2020.06.29 유은선 명의의 소유권이전 및 신탁등기 말소, 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권설정이 확인됩니다. 이후 2026.01.16 임의경매가 개시됐고, 2026.07.29 김민지의 주택임차권이 등기됐습니다.

경매개시결정의 채권자는 유아이제사십일차유동화전문유한회사이며, 등기부에는 양도인이 주식회사신한은행으로 기재되어 있습니다. 따라서 근저당권의 최초 설정 금융기관과 경매개시 신청채권자를 구별해야 합니다. 이 사건의 핵심은 임차권등기가 있다는 사실 자체보다 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 김민지의 전입신고와 점유개시일은 모두 말소기준권리보다 늦어, 확인된 권리관계상 보증금 인수 위험은 없는 것으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수 대상은 아니다

이 사건에서 말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권(2020.06.29)입니다. 2026.01.16 임의경매개시결정과 2026.07.29 주택임차권등기는 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리입니다. 확인된 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000,000원, 인수 0원

등기부의 주택임차권과 임차인 조사 내용을 대조하면 실제 임차인은 김민지 1명입니다. 임차권등기는 별도의 임차인이 추가된 것이 아니라 해당 임차인의 권리를 등기한 것입니다.

③ 가격 분석 — 최저가 99,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 99,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건이므로 아직 가격이 내려가지 않았습니다. 다만 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못해, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 단정할 수 없습니다.

매수인이 인수할 권리금액은 0원으로 분석되므로, 경매대금 기준 실질취득액은 현재 99,000,000원입니다. 이는 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다. 선순위 보증금 인수로 취득금액이 고정되는 유형은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 2,182,000원입니다. 근저당권 배당액 및 미배당은 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 한 단순 추정입니다. 신청채권자의 실제 확정 채권액과는 다를 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 법원의 배당절차에서 결정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종1동행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측과 북동측으로 각각 약 45m, 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 23층 건물 중 10층이며, 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 주차설비 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기상 임차인의 사용은 주거로 기재되어 있어 실제 주거 사용 및 관련 법적 요건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 4,022,000원/㎡이며, 토지이용계획상 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재되어 있습니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 매수층·임대수익·금융조건이 다를 수 있습니다. 최근 거래가격을 확인하지 못했으므로 실제 환금성과 적정 매입가격은 추가 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.06.29 설정된 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 임차권등기와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부 및 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
• 임차권등기·명도. 김민지의 전입일과 점유개시일은 2024.04.29입니다. 실제 점유 여부와 퇴거·인도 절차를 확인하고, 임차권등기의 말소 처리도 점검해야 합니다.
• 소액임차인 배당. 보증금 5,000,000원의 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 배당요구의 적법성은 법원 기록으로 확인하세요. 해당 결과는 예상배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 채권 양도관계. 근저당권자인 주식회사신한은행과 경매개시 채권자인 유아이제사십일차유동화전문유한회사의 관계 및 청구금액 107,060,887원을 확인하세요.
• 시세 검증. 같은 건물의 비슷한 면적·층수·사용형태 오피스텔 실거래와 임대차 수준을 조사하여 최저매각가 99,000,000원의 가격 적정성을 검증하세요.
• 관리비 및 취득비용. 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 매각대금 이외의 부담을 포함해 자금계획을 세우세요.
• 건축·용도 확인. 업무시설(오피스텔)의 실제 사용상태, 건축물대장 및 위반건축물 여부, 관련 세금과 대출조건을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.22 예정된 매각 진행 여부와 매각조건의 변동·정정사항을 법원 공고로 재확인하세요.

맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 가격 검증은 남았다”

이 사건은 임차권등기가 존재하더라도 매수인에게 보증금이 인수되는 것은 아닌 사례입니다. 김민지의 주민등록·점유개시일은 말소기준권리보다 늦고, 등기된 주택임차권 역시 후순위이므로 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 신건 최저매각가 99,000,000원은 아직 실거래와 비교해 검증되지 않았습니다. 근저당권 채권최고액 기준 예상 미배당 23,182,000원도 발생하며, 임차인의 실제 배당·점유 및 명도 상태는 확인해야 합니다. 향후 1회 또는 2회 유찰되더라도 가격이 저렴해진다는 결론은 시세 검증이 이루어진 뒤에만 내릴 수 있습니다.

권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건은 임차권등기의 선후관계를 확인하는 것과 함께, 영종하늘도시 오피스텔의 실제 거래가격 및 수익성을 검증하는 것이 핵심입니다.