인천지방법원 2026타경500727. 인천 검암동 그랜드비스타 1동 202호, 전용면적 41.46㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 소유자는 허진무이며, 2022년 7월 29일 거래가 134,600,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024년 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025년 강서구 압류, 2026년 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이번 사건의 핵심은 근저당보다 임차권등기의 처리에 있습니다. 과거 근저당들은 이미 말소됐지만, 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 현재 등기상 존속하고 있습니다. 전입일과 확정일자가 압류보다 앞서므로 단순한 후순위 권리로 취급해서는 안 됩니다. 더구나 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출된 사건이므로, 확약서의 실제 문구가 매수인의 최종 인수 여부를 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 말소 확약서가 핵심

을구의 과거 근저당권은 모두 기존 등기에서 말소됐습니다. 주식회사융창상호저축은행의 채권최고액 1,148,000,000원 근저당, 동대문동부새마을금고의 91,000,000원 근저당, 국민은행의 24,000,000원 근저당은 현재 인수 대상으로 보지 않습니다. 해당 금액들을 현존 채무로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차권 분석 — 한국토지주택공사 명의 보증금

실제 임차인 집계와 보증기관의 권리행사는 구분해야 합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 분류된 권리자이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 확인된 보증기관 명의 권리는 1건이고, 별도로 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 이는 현 점유자가 없다는 뜻이 아닙니다. 실제 거주자와 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 170,000,000원의 의미와 한계

그랜드비스타의 확인된 매매거래는 다음과 같습니다. 전체 거래 평균은 146,533,333원이지만, 과거 거래를 단순 평균한 값보다 최신 거래를 우선 검토할 필요가 있습니다. 최근 거래는 2024년 11월 170,000,000원이며, 오래된 거래군 대비 상승률은 +26.1%입니다. 다만 최신 거래는 본건과 전용면적이 다르고 표본도 한 건뿐입니다.

최저가 136,000,000원은 최근 거래 기준 80.0%이며, 룰상 인수액 1,304,000원을 더한 실질취득 추정액은 137,304,000원입니다. 이를 170,000,000원과 비교하면 약 80.8%입니다. 확약이 유효하게 적용되어 실질 인수가 0원으로 확정된다면 비교 기준은 다시 최저가 136,000,000원이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,704,000원 및 임차보증금 우선배당을 전제로 한 추정입니다. 임차보증금 부족분은 확약 미반영 시 인수 가능액이며, 말소 확약의 법률상 효력이 확인되면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 커진다

한국토지주택공사 명의 임차권이 존속하고 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 경우, 유찰에 따른 가격 하락을 그대로 할인 이익으로 계산하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가면 배당금이 줄어들고, 그만큼 보증금 미배당분이 커지는 구조입니다.

각 회차의 매수인 인수 추정액은 배당 시뮬레이션에 따른 금액입니다. 실질취득 추정은 각 회차 최저가와 인수 추정액의 합계이며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 공촌동 소재 대인고등학교 남서측 인근입니다. 아파트·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 경사지붕의 지상 5층 건물이며 본건은 2층 202호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 사다리형이며 평탄합니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역, 검암1지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지면적은 570.0㎡이고 공시지가는 1,568,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 23세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 거래 표본이 3건에 그칩니다. 최신 거래는 2024년의 1건이므로 아파트 대단지처럼 풍부한 실거래를 바탕으로 가격을 산정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 확약서가 한국토지주택공사 명의 을구 7번 임차권에 적용되는지, 대항력·보증금 청구 포기와 말소 절차까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 권리 확인. 보증금 134,600,000원의 실제 권리관계 및 배당 후 잔액에 관한 권리자의 입장을 확인해야 합니다. 보증기관 명의 신고를 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 실제 점유자 조사. 주택임차권등기가 존재하지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 확인을 통해 현재 점유자를 특정해야 합니다.
• 매수인 실질 부담. 확약이 유효하지 않다면 신건 기준 1,304,000원, 1회 유찰 시 28,123,200원, 2회 유찰 시 49,526,720원의 인수 추정액을 함께 고려해야 합니다.
• 실거래 검증. 최근 거래 170,000,000원은 전용 43.01㎡입니다. 본건의 전용 41.46㎡·2층 조건에 맞는 거래가와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 경매신청채권자 배당. 서울보증보험의 청구액은 142,749,753원이지만 신건 배당 시뮬레이션상 예상배당은 0원입니다. 신청채권자의 채권관계와 확약 제출 취지도 함께 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 공용부분 미납 관리비와 현 점유자의 인도 여부를 확인하고 별도 명도비용 가능성을 검토해야 합니다.
• 주소·서류 대조. 경매 소재지의 서구 표기와 등기부상 서해구 표기를 포함하여 대상 물건의 동일성을 원본으로 대조하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 권리를 바꾸고, 권리가 가격을 바꾼다”

인천 그랜드비스타 202호는 겉으로 보면 감정가 136,000,000원의 신건 다세대주택입니다. 최근 거래 170,000,000원과 비교하면 매력적으로 보일 여지도 있습니다.

그러나 가격보다 먼저 검토할 대상은 134,600,000원의 임차보증금과 서울보증보험의 말소 동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 작동하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리될 수 있지만, 그렇지 않다면 신건에서도 일부 인수 부담이 존재하고 유찰 이후에는 부담이 크게 증가합니다.

더욱이 최근 시세로 제시되는 170,000,000원은 본건보다 면적이 큰 2024년 거래 한 건입니다. 동일 면적·동일 층의 과거 거래 134,600,000원도 함께 살펴야 하므로, 최근 거래 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 전 보수적 접근, 확약 효력 확인 후 가격 재평가입니다. 확약으로 실제 인수 부담이 해소되고 점유 및 명도 문제까지 정리된다면 매력도가 개선될 수 있습니다. 반대로 임차권 인수 위험이 남는다면 최저가가 낮아지더라도 실질취득원가는 크게 줄어들지 않습니다. 본건은 낙찰가보다 ‘최종적으로 얼마를 부담하는가’를 우선해야 하는 사건입니다.