24,067,000원
수원지방법원 2022타경54585. 경기도 광주시 곤지암읍 장심길 20-10 소재 단독주택 건물입니다. 겉으로는 감정가 204,570,000원짜리가 9번 유찰되어 최저가 24,067,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 핵심은 가격이 아닙니다. 이 매각은 건물만에 대한 매각이고, 매각물건명세서상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 채권자는 2025.03.27.자로 관습상의 법정지상권 부존재 판단 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거를 명하는 확정판결을 첨부한 경매속행신청서를 제출했습니다.
권리 흐름만 보면 말소기준은 2022.03.31. 라윤수 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.09.15. 전입 점유자 라윤수입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 리스크로 봐야 합니다. 같은 이름이 등기부상 채권자로도 등장하므로, 실제 임대차인지 관계인 점유인지도 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경54585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 장심길 20-10 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 304-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 경량철판슬라브지붕 2층건 · 치장벽돌쌓기 · 알루미늄샷시 이중창 |
| 감정가 / 최저가 | 204,570,000원 / 24,067,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 라윤수 / 166,882,864원 |
| 소유자 | 서평일 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘선순위 점유’와 ‘건물만 매각’이 문제
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 라윤수 | 2021.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준인 2022.03.31. 갑구 2번 가압류 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인으로 표시된 라윤수는 전입일이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유는 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·보증금 미상으로 처리해야 합니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면, 그 부분은 낙찰자가 떠안을 수 있어 실질취득가 산정이 불가능합니다.
② 가격 구조 — 감정가 12%가 곧 메리트는 아니다
현재 최저가는 24,067,000원으로 감정가 204,570,000원의 11.76% 수준입니다. 하지만 이 할인율은 저평가의 신호라기보다, 건물만 매각·미사용승인·철거 위험·점유자 보증금 미상이라는 위험이 가격에 반영된 결과로 보는 편이 안전합니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰) | 11.76% | 24,067,000원 | 23,233,794원 | 141,766,206원 |
| 10회 유찰 시 | 9.41% | 19,253,600원 | 18,507,035원 | 146,492,965원 |
| 11회 유찰 시 | 7.53% | 15,402,880원 | 14,725,628원 | 150,274,372원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 매수인이 실제로 감당해야 할 위험은 단순히 최저가로 끝나지 않습니다. 특히 점유자의 보증금이 확인되지 않고, 건물 철거 리스크가 명시된 상태에서는 최저가 기준으로 싸다·메리트 있다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 833,206원 | 약 매각가의 3.5% 추정 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 라윤수 | 165,000,000원 | 23,233,794원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 3번 강제경매 · 라윤수 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·점유자 보증금 미반영 |
현재 최저가 기준으로는 채권액 165,000,000원 중 23,233,794원만 배당되고, 141,766,206원이 미배당으로 남습니다. 점유자의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 반영할 수 없습니다.
④ 특수조건 — 이 물건은 ‘주택 매수’보다 ‘철거·점유·권원’ 검토가 먼저
- 건물만 매각. 토지는 매각대상으로 표시되지 않습니다. 낙찰자가 토지 사용권원 없이 건물만 취득하는 구조이므로, 점유·사용·철거 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 미사용승인 건물. 사용승인을 받지 않은 건물로 표시되어 있어 대출, 사용, 보전, 처분 과정에서 제약이 발생할 수 있습니다.
- 철거 확정판결 제출. 채권자는 2025.03.27.자로 관습상의 법정지상권 부존재 판단 및 건물철거를 명하는 확정판결을 첨부한 경매속행신청서를 제출했습니다.
- 재매각 보증금 20%. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 즉 4,813,400원입니다.
- 점유자 보증금 미상. 라윤수의 전입은 2021.09.15.로 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다. 구조는 철근콘크리트 경량철판슬라브지붕 2층건이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 표시되어 있습니다.
- 토지 여건. 지목은 대, 토지이용상황은 주거나지, 형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 일반 단독주택으로 보기 어렵습니다. 건물만 매각, 미사용승인, 철거 판결 제출, 점유자 보증금 미상이라는 조합 때문에 되팔기보다 사후 처리비용과 법률 리스크가 먼저입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 권원 확인. 건물만 낙찰받은 뒤 토지를 사용할 수 있는지, 철거를 피할 법적 근거가 있는지 원본 판결과 토지 관계를 확인해야 합니다.
- 철거 리스크 비용화. 철거명령 확정판결이 제출된 상태이므로, 낙찰 후 철거·소송·보전처분·명도 비용을 최저가와 별개로 반영해야 합니다.
- 점유자 조사. 라윤수의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 20% 준비. 재매각 특별조건으로 입찰보증금은 4,813,400원입니다. 일반적인 10% 기준으로 준비하면 입찰 자체가 무효가 될 수 있습니다.
- 대출 가능성 점검. 미사용승인 건물·건물만 매각 구조에서는 일반 주택담보대출 전제가 맞지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 판결문, 토지 관계 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 9회”보다 “왜 9회 유찰됐는가”가 중요하다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 204,570,000원짜리가 24,067,000원까지 내려온 초저가 물건입니다. 그러나 권리와 조건을 펼치면 전혀 다른 결론이 나옵니다. 건물만 매각, 미사용승인, 철거 확정판결 제출, 대항력 가능 점유자 보증금 미상이 동시에 걸려 있습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 “싸다”고 볼 수 없고, 실질취득가도 보증금 미상 때문에 계산할 수 없습니다. 권리상 소멸되는 등기보다, 낙찰 후 실제로 무엇을 소유하고 무엇을 부담하게 되는지가 더 큰 물건입니다. 결론은 입찰 보류 또는 철거·점유·법률비용을 전부 반영한 초보수 접근입니다.
