수원지방법원 2023타경61207. 경기도 광주시 신현동 현대그린빌 103동 1층 102호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 194,000,000원이지만 16회 유찰되어 현재 최저매각가는 921,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건은 그 숫자를 낙찰자의 취득원가로 보면 안 되는 물건입니다.
매각물건명세서에는 한상현 명의의 임차권등기가 명시돼 있으며 보증금은 170,000,000원, 전입일자는 2021.04.30., 확정일자는 2021.03.30.입니다. 말소기준권리는 2022.03.15. 국의 압류이므로 전입이 먼저입니다. 명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경61207 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 새말길167번길 7-4, 103동 1층102호 (신현동,현대그린빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.665㎡ · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 |
| 사용승인일 | 2014.05.15. |
| 소유자 | 주식회사재인옥션대부 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 921,000원 |
| 유찰횟수 | 16회 |
| 신청채권자 / 청구 | 한상현 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 먼저다
현재 권리분석의 말소기준은 2022.03.15. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 과거 근저당과 압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 많습니다. 현 경매의 강제경매개시결정은 2023.08.03.이고 매각으로 소멸하는 권리입니다. 문제는 등기부상 후순위 권리보다 한상현의 선행 전입과 임차권입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한상현 | 2021.04.30. | 2021.03.30. | 170,000,000원 | 대항력 있음 배당요구 미배당 잔액 승계 |
한상현은 2023.09.19. 배당요구를 했습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 모두 등장하며, 매각물건명세서는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기와 보증금 170,000,000원을 명시하고 있습니다. 따라서 보수적으로는 배당으로 회수되지 못한 보증금 잔액 전부를 인수하는 조건으로 입찰가를 계산해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 170,000,000원으로 본다
현대그린빌 103동은 11세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 250,000,000원 1건이며, 이전 확인 거래는 2021.09. 200,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 25.0% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 53.41㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 54.67㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 250,000,000원 |
표면 최저가 921,000원은 최근 12개월 실거래 250,000,000원의 0.4%에 불과하지만, 이것은 투자자의 실제 취득원가가 아닙니다. 대항력 임차권 보증금까지 고려한 실질취득은 약 170,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 250,000,000원의 약 68% 수준입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 921,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 416,578원 |
| 2. 경매개시결정 · 한상현 | 170,000,000원 | 504,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 신청채권 170,000,000원 중 504,422원만 배당되고 169,495,578원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서의 임차권 보증금 170,000,000원과 신청채권자·청구금액이 일치하지만, 두 채권의 법적 동일성은 원본 서류에서 확인해야 합니다. 임차권 보증금의 미배당 잔액 인수 가능성은 별도로 보수적으로 반영해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 16회 유찰 | 921,000원 | 504,422원 | 169,495,578원 |
| 17회 유찰 시 | 644,700원 | 233,095원 | 169,766,905원 |
| 18회 유찰 시 | 451,290원 | 43,167원 | 169,956,833원 |
표면 최저가는 921,000원에서 644,700원, 451,290원으로 계속 낮아지지만, 미배당 금액은 오히려 169,495,578원에서 169,766,905원, 169,956,833원으로 커집니다. 이것이 대항력 인수형 물건의 핵심입니다. 낙찰가를 낮출수록 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 임대차보증금 170,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현3리 마을회관 북서측 인근으로 다세대·연립, 단독·다가구, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 102호이며 사용승인일은 2014.05.15.입니다.
- 설비. 위생 급배수, 기본 소방, 도시가스 난방, 공용현관 CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4M 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 768,100원/㎡, 토지면적 667.0㎡입니다.
- 환금성. 11세대 규모에 확인 거래 2건, 경매 평균 유찰 16.0회·매각률 0.0%로 거래 표본과 경매 환금성이 모두 제한적입니다.
⑥ 추가 권리 리스크
- 공매공고. 2023.07.20. 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행과 현 경매의 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 압류. 2022.03.15. 분당세무서장의 압류가 현 권리분석상 말소기준권리입니다.
- 강제경매. 2023.08.03. 한상현을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다.
- 임차권. 전입일 2021.04.30.은 말소기준보다 선행하고, 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다.
- 관계인 가능성. 임차인 한상현과 경매 신청채권자 한상현이 동일하게 표시되므로 채권 성격과 임대차의 실체를 원본으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득원가를 계산. 921,000원에 보증금 미배당 잔액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 매각물건명세서가 언급한 임대차보증금 170,000,000원, 전입 2021.04.30., 확정일자 2021.03.30. 및 임차권등기의 실제 등기내용을 대조해야 합니다.
- 신청채권과 보증금의 관계 확인. 한상현의 신청청구 170,000,000원과 임차권 보증금 170,000,000원이 동일 채권인지 별개 채권인지 확인해야 합니다.
- 공매 병행 여부 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 절차와 법원경매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 최근 실거래는 250,000,000원이지만 표본이 1건뿐이고 전체 확인 거래도 2건입니다.
- 16회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인이 권리·점유·시장성 중 어디에 있는지를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·공매 진행자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “921,000원짜리 경매”가 아니라 “170,000,000원짜리 인수형 경매”
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가입니다. 감정가 194,000,000원이 16회 유찰돼 921,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권 보증금 170,000,000원이 존재하고 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 경제적으로 봐야 할 숫자는 921,000원이 아니라 약 170,000,000원입니다. 그 기준으로 보면 최근 12개월 실거래 250,000,000원보다 낮아 가격 여지는 존재합니다. 그러나 11세대 소규모 다세대, 확인 거래 2건, 평균 16회 유찰, 매각률 0.0%, 공매공고, 임차인과 신청채권자의 동일성까지 겹쳐 있습니다. 가격은 매력적일 수 있지만 권리와 환금성 검증이 선행돼야 하는 고난도 물건입니다.
결론은 “최저가는 무시하고, 170,000,000원짜리 물건으로 검토하라”입니다. 임차권 인수 구조가 원본에서 해소되지 않는 한 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득원가는 크게 낮아지지 않습니다.
