수원지방법원 2023타경61559. 경기도 광주시 신현동 소을마을 내 다세대주택, 노블리스 201동 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 방1·다락방·거실·주방·욕실2 구조로 기재되어 있습니다. 숫자만 보면 감정가 288,000,000원 물건이 최저 1,954,000원까지 내려왔으니 엄청난 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 착시가 강합니다. 실제로 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라, 대항력 있는 임차보증금의 미배당분까지 더한 실질취득 250,435,172원입니다.
임차인 이태훈의 전입은 2021.12.07, 확정일자는 2021.11.08입니다. 말소기준으로 잡히는 더존철강 주식회사 가압류 접수일 2021.12.15보다 전입이 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있는 구조이고, 배당에서 보증금 250,000,000원을 전부 받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 최저가 기준 임차인 배당은 1,518,828원뿐이고, 부족분 248,481,172원이 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경61559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길118번길 4-2, 201동 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방1, 다락방, 거실, 주방, 욕실2 등) |
| 소유자 | 홍장자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 1,954,000원 (14회 유찰) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 390,800원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 임차보증금 인수
말소기준은 2021.12.15 더존철강 주식회사 가압류로 정리됩니다. 그 이후의 광주시 압류, 강제경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 임차인 이태훈의 전입일은 2021.12.07로 이보다 앞서므로, 매각으로 깨끗하게 사라지는 후순위 권리와 달리 임차보증금 미배당분은 매수인 인수 이슈로 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이태훈 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 2021.12.07 / 2021.11.08 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
임차권등기, 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서에 걸쳐 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보아 보증금을 합산해야 하는 구조가 아니라, 임차인 이태훈의 보증금 250,000,000원을 기준으로 인수 여부를 판단하면 됩니다.
③ 가격 착시 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 보증금에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크면, 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 즉 낙찰가 + 인수액이 보증금 부근에서 고정됩니다. 현재 회차의 실질취득은 1,954,000원 + 248,481,172원 = 250,435,172원입니다. 최저가 195만원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (14회 유찰, 감정가 1%) | 1,954,000원 | 248,481,172원 | 250,435,172원 |
| 15회 유찰 시 (감정가 0%) | 1,367,800원 | 249,056,820원 | 250,424,620원 |
| 16회 유찰 시 (감정가 0%) | 957,459원 | 249,459,775원 | 250,417,234원 |
감정가 288,000,000원 대비 현재 실질취득 250,435,172원은 87.0%입니다. 겉보기 할인율은 최저가 기준 0.7%처럼 보이지만, 실제 자금 부담은 전혀 다릅니다. 게다가 14회 유찰, 6세대 규모, 전세사기 피해자 우선매수청구권 1회라는 변수가 겹쳐 있어 외부 입찰자 입장에서는 닫힌 경매에 가까운 제약도 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 435,172원 |
| 1. 임차인 이태훈 보증금 | 250,000,000원 | 1,518,828원 |
| 2. 한국투자저축은행 근저당 | 1,417,000,000원 | 0원 |
| 3. 성남수정새마을금고 근저당 | 299,000,000원 | 0원 |
| 4. 김병완610317- 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 신희주601130- 근저당 | 390,000,000원 | 0원 |
| 6. 더존철강 주식회사 가압류 | 61,767,260원 | 0원 |
| 7. 후순위 근저당 · 경매채권 등 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 248,481,172원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 광주시 신현동 소재 소을마을 내 다세대주택으로, 주위는 다세대주택·단독주택·주상용건물 등이 혼재하는 공동 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 4층 301호이며, 사용승인일자는 2016.08.23입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 공동현관 보안장치, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 노블리스(201동)는 총 6세대 규모이고, 평균 유찰 횟수 14.0회, 매각률 6.67%로 표시됩니다. 소규모 다세대 특성상 환금성 점검이 필수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로만 판단. 현재 최저가 1,954,000원이 아니라 실질취득 250,435,172원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이태훈 보증금 250,000,000원 중 배당되지 않는 248,481,172원이 인수되는 구조입니다.
- 우선매수권 변수. 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회로 표시되어 있습니다. 외부 낙찰 제한 가능성을 전제로 전략을 세워야 합니다.
- 관계인 여부 점검. 임차인과 경매 채권자 표시가 겹칩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 원본 기록과 법원 문건으로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 6세대 규모, 14회 유찰, 매각률 6.67%라는 신호를 가볍게 보면 안 됩니다.
- 관리비·점유·명도. 낙찰 전 미납 관리비, 실제 점유 상태, 임차권등기 말소 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “195만원 낙찰”이 아니라 “2.50억 인수형”
이 사건의 겉모습은 극단적인 저가 경매입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가를 압도하므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 부근으로 고정됩니다. 현재 기준 실질취득은 250,435,172원. 여기에 전세사기 피해자 우선매수청구권, 14회 유찰, 소규모 다세대의 낮은 환금성까지 겹칩니다. 최저가는 착시, 본질은 인수입니다. 외부 입찰자는 단순 할인 물건이 아니라 닫힌 성격의 고난도 권리물건으로 접근해야 합니다.