수원지방법원 2024타경2205. 광주시 초월읍 지월리 렉스빌 D동 4층 401호, 전용 58.625㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 10회 유찰을 거치며 최저매각가는 6,780,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 극히 일부만 지급하는 물건처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 임차인 서리라는 2021.09.16 주민등록, 2021.08.30 확정일자를 갖고 있고 말소기준권리인 2022.02.11 김인호 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 6,780,000원 중 집행비용 522,040원을 제외한 6,257,960원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 185,742,040원이 남습니다. 따라서 최저가가 추가로 낮아져도 보증금 미배당액이 그만큼 늘어나는 구조입니다. 실제 판단 기준은 “678만원짜리 물건”이 아니라 약 1억 9,200만원을 부담하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 설월길 47-23, 디동 4층401호 (렉스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.625㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 사용승인 | 2017.07.14 |
| 소유자 | 강순임 · 2021.09.28 소유권이전 · 거래가액 192,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 6,780,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서리라 / 194,436,656원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기 순서만 보면 2022.02.11 설정된 김인호 근저당권 91,000,000원이 말소기준입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 엔에이치농협캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 채무까지 사라진다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 서리라는 근저당보다 앞선 2021.09.16에 주민등록을 마쳤고 대항력이 인정되는 임차인이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서리라 | 전유부분전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.09.16 | 2021.08.30 | 192,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 서리라는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 192,000,000원 한 건만 계산합니다. 배당요구도 2024.03.28 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 1.92억을 놓고 비교
렉스빌(D동)은 8세대이며, 비교 면적은 본건 전용 58.625㎡와 일치합니다. 확인되는 실거래는 5건이고 전체 평균은 217,000,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근12개월 평균 229,000,000원과 최신 거래 229,000,000원을 우선해서 봅니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 7.0%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 58.63㎡ | 1 | 229,000,000원 |
| 2022.01 | 60.05㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 58.63㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2021.09 | 58.63㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 58.63㎡ | 1 | 229,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.63㎡ | 1건 | 229,000,000원 |
최저매각가 자체는 최근12개월 평균의 3.0% 수준으로 표시되지만, 이 수치는 185,742,040원의 인수 부담을 반영하지 않은 값입니다. 따라서 “시세의 3% 가격”이라는 해석은 권리분석상 잘못입니다. 실질취득은 약 192,000,000원으로 보아야 하며, 이 금액은 최근12개월 평균과 최신 거래 229,000,000원보다는 낮습니다. 다만 최근12개월 거래 표본은 1건이고 최신 거래월은 2023.08이므로, 단순히 큰 폭의 할인물건으로 단정하기보다 거래 희소성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 522,040원 |
| 1. 임차인 서리라 보증금 | 192,000,000원 | 6,257,960원 |
| 2. 근저당 · 김인호 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 36,333,258원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서리라 | 194,436,656원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 6,109,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 192,000,000원 중 6,257,960원만 배당되고 185,742,040원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재로, 주위는 다세대 및 연립주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2017.07.14입니다. 도시가스 개별난방, 급·배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 성장관리계획구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 449,800원/㎡입니다.
- 환금성. 렉스빌(D동)은 8세대이고 확인 실거래는 5건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 10.0회, 매각률은 9.09%로 나타나 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담액 계산. 현재 최저가 6,780,000원과 인수 예상액 185,742,040원을 분리해 보지 말고, 실질적으로 약 192,000,000원 수준을 부담하는 구조로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 서리라의 임대차계약일 2021.08.24, 확정일자 2021.08.30, 점유개시 2021.09.15, 주민등록 2021.09.16 및 임차권등기명령 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 서리라와 강제경매 신청채권자 서리라가 동일하게 기재돼 있으므로 임대차의 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 11회·12회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 미배당 임차보증금 인수액은 늘어납니다. 최저가 하락만 보고 경제성이 개선된다고 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 10.0회인 만큼, 향후 매도 가능성과 거래기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “678만원 낙찰”이 아니라 “약 1.92억 취득”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 6,780,000원이 아니라 192,000,000원이어야 합니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인 서리라의 보증금이 192,000,000원이고, 현재 회차 배당 후에도 185,742,040원이 남아 매수인에게 승계되기 때문입니다. 추가 유찰로 최저가가 4,746,000원·3,322,200원까지 내려가더라도 인수액이 증가해 경제적 총부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
가격 자체는 실질취득 약 192,000,000원을 기준으로 보면 최근12개월 평균과 최신 거래 229,000,000원보다 낮습니다. 그러나 10회 유찰, 8세대 다세대, 단지 경매 평균 유찰 10.0회와 매각률 9.09%, 그리고 대항력 임차권 승계 구조가 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 매우 낮아서 매력적인 경매”가 아니라, 임차보증금 승계를 정확히 반영한 뒤 환금성과 임대차 실체를 검증해야 하는 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다.
