수원지방법원 2024타경5020. 경기도 광주시 수레실길 214의 3층 단독주택으로, 감정평가상 현재 주택으로 이용 중입니다. 감정가는 350,909,200원이지만 14회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,380,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 1%에도 못 미치지만, 이 사건은 낙찰가보다 인수되는 권리와 토지 문제가 훨씬 중요합니다.
등기상 2022.01.28. 설정된 가온브로드밴드주식회사의 전세권은 전세금 720,000,000원, 범위는 건물 1층·2층·3층 전부입니다. 매각물건명세서는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 최저가 2,380,000원을 곧바로 취득원가로 볼 수 없으며, 권리분석상 전세금 전액 인수 가능성을 반영하면 2,380,000원 + 720,000,000원 = 722,380,000원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5020 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 수레실길 214 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 광주시 능평동 734-21 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 3층 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 |
| 공유자 | 정용기 10분의 2 · 정찬우 10분의 1 · 한봉희 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 350,909,200원 / 2,380,000원 (14회 유찰) |
| 경매개시 | 2024.08.19. 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 정용기(선정당사자), 정찬우 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 전세권’이 핵심
현재 분석의 말소기준은 2023.11.01. 여주시의 한봉희 지분 압류입니다. 2024년 성남시·수원시 압류와 2024.08.20. 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2022.01.28. 전세권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에서도 별도로 매수인 인수 권리로 명시되어 있습니다.
② 점유자 — 1명, 대항력은 ‘가능·미상’으로 보수적으로 판단
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상본 | 2022.08.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명으로 조사되어 있습니다. 전입일은 2022.08.26.로 현재 말소기준일 2023.11.01.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 봅니다. 특히 이 점유자는 등기 전세권자 가온브로드밴드주식회사와 이름이 다르므로, 720,000,000원 전세권과 별개로 점유·명도 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 해석 — 2,380,000원이 ‘실제 취득가격’이 아니다
이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로, 최저가가 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 확인 가능한 숫자만 놓고 보면 감정가 350,909,200원 대비 최저가는 약 0.68%이지만, 인수 전세금 720,000,000원을 전액 위험금액으로 반영한 실질취득 부담은 722,380,000원입니다. 이는 감정가의 약 205.9%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 442,840원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 가온브로드밴드주식회사 | 720,000,000원 | 1,937,160원 |
| 3. 경매개시결정 · 정용기(선정당사자 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 전세권 미배당 | 720,000,000원 | 718,062,840원 |
현재 최저가 2,380,000원 가정 시 집행비용 442,840원을 제외한 1,937,160원이 전세권에 배당되고, 전세금 기준 미배당은 718,062,840원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 이 배당표는 매각대금의 분배 계산이며, 명세서가 명시한 존속 전세권의 인수 판단과는 별도로 보아야 합니다.
⑤ 건물만 매각 — 대지 사용권이 두 번째 핵심
매각물건명세서 비고는 “건물만 매각”이라고 명시하고 있으며, 동시에 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있음이라고 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰로 토지까지 취득하는 구조가 아닙니다. 건물을 계속 사용하기 위한 대지 사용권의 성립 여부와 범위가 취득 후 가치에 직접 연결됩니다.
| 감정상 이용상태 | 주택으로 이용 중 |
|---|---|
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조(철근)콘크리트 경사지붕 3층 |
| 설비 | 기본적인 위생·급배수설비·난방설비 구비 |
| 대지 지목 / 면적 | 대 · 411.0㎡ |
| 대지 용도지역 | 생산관리지역 |
| 대지 공시지가 | 580,200원/㎡ |
| 대지 형상 / 도로 | 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 관련 구역 | 자연보전권역 · 특별대책지역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 · 생산관리지역 · 토지거래계약에관한허가구역 · 성장관리계획구역 |
⑥ 회차별 위험 — 낙찰가가 더 내려가도 본질은 바뀌지 않는다
| 회차 | 최저가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 | 전세금 전액 반영 실질부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 2,380,000원 | 1,937,160원 | 718,062,840원 | 722,380,000원 |
| 15회 유찰 시 | 1,666,000원 | 1,236,012원 | 718,763,988원 | 721,666,000원 |
| 16회 유찰 시 | 1,166,200원 | 745,208원 | 719,254,792원 | 721,166,200원 |
현재 회차에서 다음 두 회차까지 최저가는 2,380,000원 → 1,666,000원 → 1,166,200원으로 내려가지만, 720,000,000원 전세금 전액을 인수위험으로 반영한 실질부담은 722,380,000원 → 721,666,000원 → 721,166,200원입니다. 즉 유찰이 한두 번 더 진행돼도 전체 위험금액은 거의 변하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 용도. 감정평가상 주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 3층 단독주택입니다.
- 매각 범위. 토지가 아니라 건물만 매각되므로 일반적인 토지·건물 일괄매각 주택보다 환금성 판단이 까다롭습니다.
- 대지. 관련 토지는 411.0㎡의 대지, 생산관리지역이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등에 포함됩니다.
- 법정지상권. 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 명세서에 기재돼 있어, 대지 사용권 확정 여부가 향후 이용·처분가치의 핵심입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 확인되어, 등기 전세권과 실제 점유관계의 대조가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 720,000,000원 전세권 원문 확인. 전세권의 존속·인수 범위와 매각물건명세서 원문을 최우선으로 대조해야 합니다.
- 점유자 이상본 확인. 2022.08.26. 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유 범위, 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 확인. 토지 소유권은 낙찰 대상이 아니므로 대지 소유관계와 건물 사용권을 별도로 검토해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부. 명세서상 ‘성립할 여지’가 있으므로 성립 요건·범위·지료 문제를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 14회 유찰 원인 확인. 단순히 최저가가 낮아졌다는 사실보다 반복 유찰의 원인이 권리·토지·점유 문제인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 변동사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,380,000원짜리 집”이 아니라 ‘720,000,000원 권리’를 먼저 보는 사건
이 사건의 숫자는 매우 극단적입니다. 감정가 350,909,200원짜리 단독주택의 최저가가 2,380,000원까지 내려왔지만, 그보다 훨씬 큰 720,000,000원 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 전세금 전액을 위험금액으로 반영하면 현재 회차의 실질취득 부담은 약 722,380,000원으로 감정가의 약 205.9%입니다.
여기에 매각 범위가 건물만이고 대지에 법정지상권이 성립할 가능성이 있으며, 2022.08.26. 전입한 이상본의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 수 없는 고위험 권리분석형 물건입니다. 14회 유찰이라는 사실도 가격 호재가 아니라, 전세권·토지 사용·점유관계가 해결되지 않는 한 환금성과 취득비용 위험이 계속 남는다는 관점에서 봐야 합니다.
