수원지방법원 2024타경5020. 경기도 광주시 수레실길 214, 능평동 734-21 소재 단독주택입니다. 감정상 이용상태는 “주택으로 이용중임”이고, 건물은 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 숫자만 보면 감정가 350,909,200원짜리가 12회 유찰되어 최저가 4,857,000원까지 떨어진 특이 물건입니다. 그러나 이 물건은 토지까지 함께 사는 일반 주택 경매가 아니라 건물만 매각입니다.
더 큰 문제는 권리입니다. 매각물건명세서상 을구 3번 전세권설정등기 720,000,000원은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 최저가가 485만원이라고 해서 실질 취득 부담이 485만원으로 끝나지 않습니다. 최소 계산만 해도 4,857,000원 + 720,000,000원 = 724,857,000원이고, 이는 감정가의 약 206.6%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5020 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 수레실길 214 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 광주시 능평동 734-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 주택으로 이용중임 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조(철근)콘크리트(경사지붕) 3층 |
| 소유자 | 정용기 10분의 2 · 정찬우 10분의 1 · 한봉희 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 350,909,200원 / 4,857,000원 (12회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 인수가 더 중요하다
등기 흐름의 핵심은 말소기준 이후의 압류나 경매개시결정이 아닙니다. 이 사건은 2023.11.01. 여주시 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 그 이후 한봉희 지분 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 말소기준 이전 권리 중 이미 말소되지 않는 부담이 남아 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 1명, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 이상본이 2022.08.26. 전입한 것으로 나타납니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 보증금 있는 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상본 | 2022.08.26 | 해당 없음 | 해당 없음 | 가능·미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 볼 수 있는 점유자는 1명입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 전에는 점유권원·전입 유지 여부·전세권자와의 관계를 반드시 확인해야 합니다. 이 점유자와 별개로 가온브로드밴드주식회사 전세권 720,000,000원은 인수 위험으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,857,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,426원 |
| 1. 근저당 · 분당신용협동조합 | 276,000,000원 | 4,369,574원 |
| 2. 근저당 · 분당신용협동조합 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김정호 | 65,410,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 가온브로드밴드주식회사 | 720,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이영희 | 10,865,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당재원은 집행비용과 선순위 일부 배당으로 대부분 소진됩니다. 채권 총액 1,336,275,900원 중 4,369,574원만 배당되고, 미배당은 1,331,906,326원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층이고, 외벽은 벽돌타일 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지 성격. 지목은 대, 토지면적은 411.0㎡, 용도지역은 생산관리지역입니다. 공시지가는 580,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 도로·형상. 토지는 완경사 사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 3번 전세권 720,000,000원은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 전세권자, 점유 현황, 존속기간 이후 처리 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 이상본의 전입일은 2022.08.26.입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능성과 점유권원을 현장 및 서류로 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 구조. 대지 소유권이 함께 넘어오지 않습니다. 법정지상권 성립 여지, 지료, 대지 사용관계, 향후 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 압류·세금 리스크. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당 시 배당순위와 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준 재설정. 입찰 판단은 최저가 4,857,000원이 아니라 실질취득 724,857,000원+를 기준으로 해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전세권 관련 서류·토지 이용관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “485만원짜리 주택”이 아니다
이 물건은 숫자만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 350,909,200원이 12회 유찰되어 최저가가 4,857,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 경매 권리분석의 결론은 정반대입니다. 전세권 720,000,000원 인수, 건물만 매각, 대항력 가능·보증금 미상 점유자, 법정지상권 성립 여지가 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건은 저가 매수형이 아니라, 고난도 권리·이용관계 검토형입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로는 입찰 메리트가 없습니다.