창원지방법원 2024타경448. 밀양시 단장면 구천리의 다수 토지와 건물을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설·창고, 단독주택, 펜션, 스마트팜이 혼재합니다. 일반 주택 한 채의 경매가 아니라 농지·대지·도로 이용 토지, 여러 동의 건물과 제시외 건축물까지 얽힌 복합 수익형·사업용 부동산에 가깝습니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,768,530,090원에서 세 차례 유찰되어 최저가는 606,606,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일한 이용형태의 실거래 비교가 확인되지 않고, 인수 지상권과 보증금 미상 점유자까지 존재하므로 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라, 낙찰 후 실제로 통제할 수 있는 토지·건물의 범위와 추가 승계 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1167-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 다수 토지·건물 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 제2종근린생활시설·창고, 단독주택, 펜션, 스마트팜 |
| 소유자 | 진영수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,768,530,090원 / 606,606,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 163,866,937원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
말소기준은 2017.06.02 설정된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 286,000,000원이며 2017.11.21 390,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 설정된 가압류, 경매개시결정 및 2024.12.27 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
또 하나의 확인점은 말소기준 근저당의 금액입니다. 등기상 최초 채권최고액은 286,000,000원이지만 이후 390,000,000원으로 변경됐고, 아래 배당 시뮬레이션은 286,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 실제 배당요구채권액과 변경등기의 적용 범위는 배당요구서·채권계산서 및 등기 원본을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 진희서가 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안윤희 | 2020.03.11 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강인번 | 2020.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시윤 | 2024.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진희서 | 2012.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인은 4명입니다. 안윤희·강인번·이시윤은 모두 말소기준일인 2017.06.02 이후 전입해 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
진희서는 2012.11.12 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 진희서는 2024.12.27 설정된 근저당권의 채무자와도 같은 이름이어서 가장임차인 또는 관계인일 가능성이 제기되지만, 그 사정만으로 임차권을 배제할 수는 없습니다.
③ 가격·배당 분석 — 34.3% 할인만으로 저평가 판단 불가
동일한 펜션·근린생활시설·스마트팜 복합물건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 표현하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 세 차례 유찰은 할인 기회인 동시에 복합용도와 권리·현황 리스크를 시장이 반영한 결과일 가능성도 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 606,606,000원 | 598,139,940원 | 1,280,904,756원 |
| 4회 유찰 시 | 424,624,200원 | 417,977,958원 | 1,461,066,738원 |
| 5회 유찰 시 | 297,236,940원 | 292,275,623원 | 1,586,769,073원 |
예상배당표 (매각가 606,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,466,060원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 박종태 | 425,750,000원 | 312,139,940원 |
| 3. 갑구 2-1번 가압류 변경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 강제경매개시 · 박종태 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 일신팜 | 12,790,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 8,737,759원 | 0원 |
| 7. 을구 16번 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 861,900,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 경매개시 · 백지윤 | 163,866,937원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,879,044,696원 중 598,139,940원이 배당되고 1,280,904,756원이 미배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 인수 지상권과 진희서의 보증금 승계 가능성은 배당표 밖의 매수인 부담으로 별도 검토해야 합니다.
④ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 복합 이용. 기호14는 1층 제2종근린생활시설·창고, 2층 단독주택으로 이용되고, 기호15~18은 펜션, 기호19는 스마트팜과 테라스, 기호20은 단독주택 일부 창고로 이용됩니다.
- 입지·교통. 밀양시 단장면 구천리 일대의 주택·농경지·근린생활시설 혼재지역이며, 주위환경과 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 규제. 보전관리지역과 계획관리지역이 혼재하고 성장관리계획구역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 및 일부 접도구역이 포함됩니다.
- 대표 토지 현황. 265㎡ 토지는 보전관리지역, 지목 대, 급경사 사다리형, 세로한면 도로접면이며 공시지가는 75,500원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 전이지만 현황은 대·잡종지·도로로 이용되고, 단독주택으로 등재된 건물 일부는 현황 펜션으로 이용됩니다.
- 경계·점용. 인접필지와 경계가 불분명해 지적측량이 필요하며, 일부 토지는 인접 구축물의 점유 또는 인접 도로·토지 점용 문제가 있습니다.
- 제시외 시설. 다수 제시외 건물과 구축물은 매각에 포함되지만, 타인 소유 또는 별도 표시된 제시외 건물은 평가·매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 펜션·스마트팜·근린생활시설과 농지가 결합된 특수 목적 부동산으로, 일반 단독주택보다 매수자층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 지상권 원문 확인. 목록1~4·11 및 목록5~9·23·24에 설정된 지상권의 존속기간, 범위, 지료와 권리자를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 진희서 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유, 가족·관계인 여부, 전입세대 및 배당요구 내용을 대조해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록3·4·7·8은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외·타인 소유 제시외 건물의 소유관계와 토지·건물의 설정 당시 동일인 소유 여부를 확인해야 합니다.
- 측량과 면적 대조. 목록2는 378㎡에서 374.1㎡, 목록4는 275㎡에서 211㎡, 목록9는 211㎡에서 261.3㎡, 목록24는 180㎡에서 160.5㎡로 변경됐습니다.
- 점용·진입로 확인. 목록13은 인접 토지 일부를 제시외 건물 부지와 진출입로로 이용하고 있어 합법적인 점용권원을 확인해야 합니다.
- 배당금액 대조. 말소기준 근저당의 최초 286,000,000원과 변경 후 390,000,000원, 실제 배당요구채권액의 관계를 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 현장 운영성 점검. 펜션·스마트팜 시설의 가동 상태, 전기·급배수·난방설비, 인허가와 영업승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지·건축물대장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”이 아니라 “인수 후 통제 가능성”을 산다
이 사건은 감정가 1,768,530,090원에서 최저가 606,606,000원까지 내려왔지만, 단순히 34.3% 가격만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 매수인이 인수하는 지상권이 2건이고, 말소기준보다 앞서 전입한 진희서의 대항력과 보증금도 확정되지 않았습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 법정지상권 성립 불분명, 매각 제외 건물과 타인 소유 건물, 지적재조사와 경계·점용 문제까지 겹칩니다.
후순위 가압류와 근저당이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗해지는 구조가 아닙니다. 낙찰자가 실제로 사용할 수 있는 토지 범위, 지상권으로 제한되는 부분, 임차보증금 승계액, 펜션·스마트팜의 인허가와 운영 가능성을 모두 금액으로 환산해야 비로소 실질취득가가 나옵니다. 가격 판단 보류, 권리·현황 정밀조사 선행. 현재 자료만으로는 최저가를 기준으로 싸다거나 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
