329,280,000원
수원지방법원 2024타경7170. 하남시 감이동 지골든프라자 1층 115호로, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현황에서는 “처갓집양념치킨”이 영업 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 960,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 329,280,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 기준점은 2021.05.07. 설정된 가락새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 하남시 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 ZHENG HUYING 역시 2023.12.26. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7170 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로83번길 24, 1층 115호 (감이동, 지골든프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 “처갓집양념치킨” 영업 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 115호 |
| 등기상 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 960,000,000원 / 329,280,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 가락새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.07. 가락새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액과 경매 신청 청구액은 각각 10,000,000원입니다. 2024.04.17. 하남시 압류, 2024.12.03. 임의경매개시결정, 2025.08.06. 국의 압류는 모두 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG HUYING | 36.0000 | 2023.12.26 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2023.12.26.은 말소기준권리인 2021.05.07. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 329,280,000원으로 감정가 960,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되면서 절대금액은 크게 내려왔지만, 이 비율은 감정가에 대한 할인율일 뿐 최근 실거래나 현재 임대수익을 기준으로 한 시세 할인율은 아닙니다.
특히 일반음식점 용도의 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 현재 차임 1,500,000원, 보증금 20,000,000원이라는 점유조사 내용과 실제 임대차계약, 공실 가능성, 관리비, 상권 매출, 전용·계약면적, 권리금 포함 여부를 대조해야 합니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 329,280,000원 | 0원 | 0원 | 313,870,080원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 230,496,000원 | 0원 | 0원 | 216,469,056원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 161,347,200원 | 0원 | 0원 | 148,288,339원 |
가락새마을금고 채권 10,000,000원은 모든 시나리오에서 전액 배당되는 것으로 계산됐으며, 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 변동될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,409,920원 |
| 1. 근저당 · 가락새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 313,870,080원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 단생초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 이용. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현황 “처갓집양념치킨”이 영업 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 폭 약 10미터 내외 도로, 북동측으로 폭 약 8미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 설비. 위생급배수·전기·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 감일지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수탁자의 임대 권한, 신탁재산 처분 조건, 수익자 및 임대차 승인 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 보증금 20,000,000원·차임 1,500,000원·점유부분 36.0000의 계약서와 실제 지급 내역을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 임차인의 확정일자·우선변제권·배당요구 여부와 최우선변제 반영 가능성을 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 영업점 명도. 현황상 음식점이 영업 중이므로 점유자 협의, 시설물 귀속, 원상복구 및 인도 일정을 확인하세요.
- 수익가치 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율보다 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 세금과 상권 수요를 기준으로 입찰가를 계산하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도·가스 관련 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 것은 실제 상가가치
이 사건은 말소기준 이후에 전입한 임차인 1명과 후순위 압류가 있는 구조로, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 인수 위험 자체는 낮습니다.
하지만 감정가 960,000,000원에서 329,280,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 이미 세 차례 유찰된 일반음식점 상가이고, 현황상 영업점이 점유 중이며 신탁원부와 임대차 권한을 함께 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 명도, 임대수익 검증은 보수적으로 접근할 사건입니다.
