수원지방법원 2024타경7408. 경기도 하남시 감이동 퀸즈에비뉴주건축물제1동 1층 109호, 감정평가상 제1종 근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2023.03.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권 935,742,000원입니다. 이후 국·남양주시·국민건강보험공단 압류, 주식회사 미래티엠에스 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 이 물건은 감정가 1,201,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 288,360,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 상가 물건은 공실·업종·임대료·관리비·동선에 따라 환금성이 크게 갈립니다. 따라서 판단 기준은 “최저가가 감정가보다 낮다”가 아니라 실질취득 288,360,000원에 1층 소매점의 수익·환금성이 맞는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7408 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로180번길 17(감이동), 1층109호 (감이동, 퀸즈에비뉴주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설(소매점) · 8층건 중 1층 109호 |
| 소유자 | 주식회사덕원커뮤니케이션 (2023.03.20 거래가액 1,217,174,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,201,000,000원 / 288,360,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 881,628,409원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 이 사건에서 매수인이 승계할 임차보증금은 표시되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 핵심은 2023.03.20 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 그 뒤에 붙은 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.07.07 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있으므로, 입찰 전 채권자 변경과 배당 관계는 원본으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘시세’는 아니다
현재 최저매각가는 288,360,000원으로 감정가 1,201,000,000원의 24.01%입니다. 여기에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득도 288,360,000원입니다. 즉 권리상 총액은 단순하지만, 이 금액이 곧바로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 4회 유찰된 근린시설이므로 임대수익, 상권 동선, 관리비, 공실 가능성을 확인해야 가격 의미가 생깁니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 288,360,000원 | 24.01% | 0원 | 288,360,000원 |
| 5회 유찰 시 | 201,852,000원 | 16.81% | 0원 | 201,852,000원 |
| 6회 유찰 시 | 141,296,400원 | 11.76% | 0원 | 141,296,400원 |
③ 예상배당표 (매각가 288,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,040원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 935,742,000원 | 283,522,960원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 미래티엠에스 | 1,623,650원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 937,365,650원 중 283,522,960원이 배당되고, 미배당은 653,842,690원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감일고등학교 남서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트·업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·관공서·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 8층건 중 1층 109호입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(감일지구)이며, 공시지가 7,279,000원/㎡, 토지면적 2,374.1㎡입니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 실질취득은 288,360,000원입니다. 인수 0원이라 권리 총액은 단순하지만, 상가 수익성과 환금성 검토가 먼저입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당 0순위 차감 요인이 될 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.07 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 내역이 있으므로 채권자·배당 관계를 원본으로 대조하세요.
- 상가 운영성. 제1종 근린생활시설(소매점)인 만큼 유동인구, 업종 제한, 관리비, 공실 기간, 임대료 수준을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 상가의 출구
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 4회 유찰된 근린시설이고, 현재 회차에서도 채권자 미배당이 653,842,690원 발생합니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 접근하기보다, 실질취득 288,360,000원에 이 상가를 보유·임대·재매각할 수 있는지를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다. 권리는 가볍지만, 결론은 환금성 검증 후입니다.
