수원지방법원 2024타경57700. 하남 학암동 위례효성해링턴타워 17층 1756호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 2016년 9월 8일 사용승인을 받은 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트 건물이고 본건은 17층에 있습니다. 현재 소유자는 투에스엠주식회사로, 2021년 9월 24일 거래가 157,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
표면만 보면 감정가 166,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 13,671,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건에서 최저가 하락은 곧바로 가격 메리트가 되지 않습니다. 임차인 장경석은 2021년 9월 24일 전입·점유했고 확정일자는 2021년 8월 20일입니다. 말소기준인 2023년 12월 29일 가압류보다 전입이 먼저이므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 위례대로 190, 17층 1756호 (학암동, 위례효성해링턴타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 제17층 제1756호 24.2㎡ 전부 |
| 건물 | 2016.09.08. 사용승인 · 지하3층 / 지상20층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 투에스엠주식회사 (2021.09.24. 소유권이전 · 거래가 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 13,671,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2016년 하나은행 근저당권 108,000,000원은 2021년 9월 24일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.12.29. 장경석의 가압류 175,000,000원입니다. 문제는 장경석의 임차권등기가 2024년에 설정됐다는 등기 순서가 아니라, 실제 전입·점유가 2021.09.24.로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 그래서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력 인수 위험은 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.75억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경석 | 제17층 제1756호 24.2㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2021.09.24. / 2021.08.20. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 161,975,078원 |
장경석은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가에서 배당 가능한 금액이 보증금에 크게 못 미칩니다. 현재 회차 기준 집행비용 646,078원을 먼저 제외하면 임차인에게 13,024,922원만 배당되고, 보증금 잔액 161,975,078원은 매수인이 인수합니다.
③ 회차가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 13,671,000원 | 161,975,078원 | 최저가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조 |
| 8회 유찰 시 | 9,569,700원 | 166,002,555원 | 낙찰가 추가 하락에도 보증금 부담 지속 |
| 9회 유찰 시 | 6,698,790원 | 168,821,788원 | 낙찰가가 내려갈수록 인수액 증가 |
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 7회에서 8회, 9회로 유찰이 더 진행되어도 최저매각가 하락 자체가 실질 취득비용을 크게 낮춰주지 않습니다. 오히려 임차보증금의 미배당 잔액이 커져 매수인이 부담할 금액이 증가합니다. 실거래 비교값 없이 최저가 숫자만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것도 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 646,078원 |
| 1. 임차인 장경석 보증금 | 175,000,000원 | 13,024,922원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 장경석 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분은 161,975,078원으로 계산되어 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가가 더 낮아지면 배당액이 감소하면서 인수액이 증가합니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
이 조건은 단순히 권리 인수액을 계산하는 문제와 별개입니다. 매수 희망자는 매각기일에 전세사기피해자 우선매수청구권의 행사 여부와 절차를 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 동일인 구조 — 추가 원본 확인이 필요한 지점
⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 주위는 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·아파트가 혼재합니다.
- 위치. 경기도 하남시 학암동 위례중학교 북측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 40m, 남측 약 25m, 북측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(위례지구)이며 토지 공시지가는 8,045,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생·급배수·지역난방·승강기·소방설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 13,671,000원이 아니라 대항력 임차보증금 175,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 보세요.
- 미배당 인수 확인. 현재 회차 인수액은 161,975,078원이며, 추가 유찰 시 오히려 인수액이 늘어납니다.
- 우선매수권 확인. 2026.03.11. 전세사기피해자등 결정통지서와 우선매수청구권 1회 행사 여부를 매각기일에 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 장경석이 임차인·가압류채권자·경매채권자로 동시에 등장하므로 임대차계약 및 관계서류를 원본 대조하세요.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 현장 상태와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 우선매수권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,367만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단 하나입니다. 최저매각가와 실질취득비용이 완전히 다르다는 점입니다. 현재 최저가는 13,671,000원이지만, 대항력 임차인 장경석의 보증금은 175,000,000원이고 현재 배당 후 잔액 161,975,078원을 매수인이 인수합니다. 유찰이 한두 번 더 진행돼도 최저가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질 부담은 보증금 1.75억 수준에서 거의 고정됩니다.
여기에 이미 7회 유찰됐고, 2026.03.11. 전세사기피해자등 결정통지서가 제출되어 우선매수청구권 1회도 존재합니다. 오피스텔이라는 용도와 동일인 관계 확인 필요성까지 감안하면, 단순 저가매수형으로 접근할 사건이 아닙니다. 최저가는 낮지만 인수는 크고, 외부 낙찰 가능성에도 제약이 있는 고위험 구조입니다.
