수원지방법원 2024타경57700. 하남 학암동 위례효성해링턴타워 17층 1756호, 감정평가상 오피스텔입니다. 이 사건은 숫자만 보면 감정가 166,000,000원짜리가 5회 유찰되어 최저가 27,900,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 말소기준은 2023.12.29. 장경석 가압류이고, 임차인 장경석의 전입일자는 2021.09.24., 확정일자는 2021.08.20.입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
특히 이 사건은 대항력 인수형입니다. 보증금 175,000,000원이 현재 낙찰가 가정 27,900,000원보다 훨씬 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나, 매수인이 부담하는 총액이 사실상 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 175,902,200원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 위례대로 190, 17층1756호 (학암동, 위례효성해링턴타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제17층 제1756호 · 24.2㎡ 전부 |
| 소유자 | 투에스엠주식회사 (2021.09.24. 거래가액 157,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 27,900,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장경석 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
등기 흐름만 보면 말소기준권리 이후의 가압류, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 여기서 끝내면 안 됩니다. 임차권등기의 등기일은 2024.02.22.이지만, 그 안에 기재된 주민등록일자 2021.09.24.와 확정일자 2021.08.20.이 핵심입니다. 전입이 말소기준인 2023.12.29.보다 앞서므로, 배당 부족분이 있으면 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 이슈 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경석 | 제17층 제1756호 24.2㎡ 전부 | 2021.09.24. / 2021.08.20. | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 전액 변제가 불가능합니다. 따라서 낙찰자는 최저가 27,900,000원이 아니라, 배당 부족분까지 더한 총부담액을 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,200원 |
| 1. 임차인 장경석 보증금 | 175,000,000원 | 26,997,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행110111-0672538 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 장경석 | 175,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 장경석 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 26,997,800원만 배당되는 구조이고, 부족분 148,002,200원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 싸지는 게 아니라 인수가 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 27,900,000원 | 148,002,200원 | 175,902,200원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 19,530,000원 | 156,221,540원 | 175,751,540원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 13,671,000원 | 161,975,078원 | 175,646,078원 |
이 표가 이 사건의 결론입니다. 최저가는 27,900,000원 → 19,530,000원 → 13,671,000원으로 내려가지만, 인수액은 148,002,200원 → 156,221,540원 → 161,975,078원으로 늘어납니다. 결국 총부담은 계속 175,000,000원대에 머뭅니다. 최저가 하락을 할인으로 착각하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.09.08. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 건물 내 제17층 제1756호입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었습니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 과밀억제권역, 택지개발지구 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 27,900,000원이 아니라 실질취득 175,902,200원입니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 임차권등기, 보증금 175,000,000원, 전입 2021.09.24., 확정 2021.08.20.을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 우선매수권 리스크. 전세사기피해자 우선매수청구권 1회가 기재되어 있어, 외부 낙찰자는 최종 취득 가능성까지 보수적으로 봐야 합니다.
- 관계인 가능성 점검. 임차인 장경석이 등기부상 권리자와 동일하게 나타나므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원본 서류와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 관리비 체납, 실제 점유 상태, 인도 절차 비용이 실질 수익률을 바꿀 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세·현황·감정 정보를 기초로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건은 5회 유찰되어 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조라, 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 기준 매각가 27,900,000원에 들어가도, 임차인 미배당 잔액 148,002,200원과 집행비용 902,200원을 함께 보면 실질취득은 175,902,200원입니다. 감정가 166,000,000원보다 높은 총부담이고, 전세사기피해자 우선매수청구권까지 겹쳐 외부 입찰자에게는 매우 보수적으로 접근해야 할 사건입니다. 권리도 어렵고, 가격도 싸지 않습니다.