수원지방법원 2024타경59973. 경기도 광주시 능평동 208-5 소재 물건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지로 되어 있으나, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 지하1층은 주차장·외부 창고·취미실·다용도 창고, 1층은 방1·거실/주방·욕실2·드레스룸·다용도실, 2층은 방2·가족실·주방·욕실2·드레스룸·다용도실로 사용 중입니다. 토지는 공부상 전이나 현황은 대이고, 단독주택 신축을 위한 개발행위허가를 득한 토지로 표시됩니다.
등기상 말소기준으로 볼 권리는 2024.07.22 임의경매개시결정입니다. 그 뒤에 붙은 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 권리 순위만 보아서는 결론을 낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 2024.05.27 전입 점유자가 있고, 보증금이 확인되지 않아 인수액이 얼마인지 알 수 없습니다. 따라서 최저가 502,859,000원만 놓고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59973 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 208-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 단독주택 |
| 소유자 | 김민기 2분의 1, 이미정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,026,243,030원 / 502,859,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강동수산새마을금고 / 683,824,659원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 | 270.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 760,300원/㎡ · 공부상 전, 현황 대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘앞선 점유’가 핵심
말소기준은 2024.07.22 임의경매개시결정입니다. 광주시 압류는 그 이후 접수되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김은식의 전입일은 2024.05.27로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 확정”이 아니라 대항력 가능·인수액 미상으로 보아야 합니다. 실제 임차인으로 보이는 점유자는 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은식 | 2024.05.27 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 특수조건 — 미승인 건물·유치권·농지취득자격증명
- 미승인 건물. 건축법상 미승인 건물로 표시됩니다. 사용승인·등재·금융·환금성 확인이 필요합니다.
- 유치권 신고. 2024.08.19 (주)하나이앤피 종합건설이 공사대금 650,000,000원 유치권을 신고했습니다. 성립 여부는 불분명합니다.
- 농지취득자격증명. 토지가 공부상 전이고, 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금은 반환되지 않습니다.
- 공부와 현황 차이. 토지는 공부상 전이나 현황은 대입니다. 토지 이용과 인허가 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 502,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,428,590원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 495,430,410원 |
| 신청채권자 · 강동수산새마을금고 | 683,824,659원 | 0원 |
보증금 미상 점유자의 권리, 당해세, 임차인 최우선변제는 실제 배당과 인수 판단을 바꿀 수 있습니다. 이 표만으로 인수액 0원을 확정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 광주시 능평동 소재 능평교차로 북서측에 위치하며, 주위는 임야·단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재하는 전원주택지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남측으로 지방도57번, 국도43번이 위치하며 인근 지방도 주변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 급배수·위생설비·냉난방설비·LPG가스설비를 갖춘 것으로 표시됩니다.
- 토지. 계획관리지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 환금성. 전원주택지역 물건은 아파트형 표준 환금성과 다르고, 미승인 건물·유치권 신고·농지취득자격증명 이슈가 있으면 매수층이 더 좁아질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김은식 보증금 확인. 전입일이 2024.05.27로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
- 유치권 실사. (주)하나이앤피 종합건설의 650,000,000원 유치권 신고가 실제 점유·공사대금·견련성 요건을 갖추었는지 확인해야 합니다.
- 미승인 건물 확인. 건축법상 미승인 건물로 표시되므로 사용승인, 위반·추인 가능성, 대출 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출 가능한지 먼저 판단해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 표시됩니다.
- 압류 소멸 확인. 광주시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 흐름이나, 당해세·체납세는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “미상”이 더 크다
이 사건을 숫자로만 보면 감정가 1,026,243,030원짜리가 최저가 502,859,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰자가 실제로 떠안을 총액과 조건입니다. 이 물건은 말소기준보다 앞선 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않고, 650,000,000원 유치권 신고와 미승인 건물, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 함께 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리·점유·인허가 확인 전에는 보수적으로 보류입니다.
