수원지방법원 2024타경61143. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 6층 601호입니다. 사건 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 158,000,000원인데 12회 유찰되어 현재 최저가는 2,187,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부에 살 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수입니다.
임차인 조진희는 2021.07.19. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.02.입니다. 말소기준권리는 2023.10.31. 화성시 압류이므로 임차인의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33, 6층601호 (도촌동,으뜸이레가) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지부 7층 건물 내 제6층 제601호 · 28.187㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 2,187,000원 (12회 유찰) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
소유권보존은 2019.02.27. 주식회사케이제이 앞으로 이뤄졌고, 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 됐다가 2019.10.11. 말소됐습니다. 2022년 화성시 압류도 같은 해 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.10.31. 화성시 압류이며, 그 뒤의 인천저축은행 가압류 1,000,000,000원, 경매개시결정, 국 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조진희 | 제6층 제601호 28.187㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2021.07.19 | 2021.07.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2023.11.21. 접수됐지만, 등기 내용에 임대차계약일자 2021.07.02.·2023.07.06., 주민등록일자와 점유개시일자 2021.07.19., 확정일자 2021.07.02.가 기재되어 있습니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 1,747,634원에 불과하고, 부족분 168,252,366원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.70억
이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 2,187,000원은 임차보증금 170,000,000원보다 훨씬 낮습니다. 집행비용 439,366원을 먼저 빼고 남은 매각대금 1,747,634원이 임차인에게 배당되므로 미변제 보증금 168,252,366원이 매수인에게 넘어갑니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 2,187,000원 + 168,252,366원 = 170,439,366원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 2,187,000원 | 168,252,366원 | 170,439,366원 |
| 13회 유찰 시 | 1,530,900원 | 168,896,656원 | 170,427,556원 |
| 14회 유찰 시 | 1,071,630원 | 169,347,659원 | 170,419,289원 |
13회 유찰 시 최저가는 1,530,900원, 14회 유찰 시 1,071,630원까지 내려가지만, 인수액이 각각 168,896,656원, 169,347,659원으로 늘어납니다. 따라서 총 부담은 각각 170,427,556원, 170,419,289원으로 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가 하락이 매수인의 총취득비용 절감으로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,366원 |
| 1. 임차인 조진희 보증금 | 170,000,000원 | 1,747,634원 |
| 2. 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 조진희 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 439,366원을 제외한 1,747,634원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 168,252,366원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도촌중학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(도촌)이며 공시지가는 3,792,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 2,187,000원에 인수 168,252,366원을 더한 170,439,366원이 핵심 숫자입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 13회·14회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.70억 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 명시되어 있으므로 배당표·임차권등기명령·임대차계약을 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 조진희와 강제경매 채권자 조진희의 관계, 실제 보증금 지급 여부와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 화성시·국·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설이나 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·전입·대출 가능성은 해당 용도 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “218만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 12회 유찰과 2,187,000원이라는 최저가 때문에 극단적으로 싸 보이지만, 실제 매수인의 경제적 부담은 전혀 다릅니다. 대항력 있는 조진희의 임차보증금 170,000,000원이 배당에서 거의 변제되지 않기 때문에 현재 회차 인수액은 168,252,366원이고, 실질취득은 170,439,366원입니다.
더 유찰되어도 구조는 바뀌지 않습니다. 13회 유찰 시 실질취득 170,427,556원, 14회 유찰 시 170,419,289원으로 사실상 약 1.70억에 고정됩니다. 감정가 158,000,000원보다도 높은 수준입니다. 여기에 세금 압류와 동일인 관계 점검까지 필요하므로, 이 물건은 최저가의 파격적 할인율이 투자 메리트로 연결되는 사건이 아닙니다. 판단 기준은 218만원이 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 총부담입니다.
