대구지방법원 2025타경806. 경상북도 영덕군 강구면 삼사리 일원의 단독주택과 여러 필지 토지가 결합된 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 아스팔트싱글지붕 2층이며 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사에피소드이고, 2024년 6월 소유권을 취득하면서 북경주새마을금고에 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 이영경의 채권최고액 277,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 9월 북경주새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 최초 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐지만, 그 이전 자체가 새로운 선순위 권리를 만들어 내는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 근저당권 말소 여부보다 무엇을 온전히 취득할 수 있는가에 있습니다. 건축물의 소재지에 포함되는 삼사리 359-1번지는 경매목록에서 제외돼 있고, 일부 토지에는 타인의 점유사용이 추정됩니다. 이 문제는 배당표만 확인해서는 해결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경806 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 등기소 | 대구지방법원 영덕지원 등기계 |
| 소재지 | 경상북도 영덕군 강구면 삼사리 358-1 일원 |
| 등기상 건물 주소 | 경상북도 영덕군 강구면 동해대로 4351 삼사리 358-3, 359-1, 361-1, 361-3 지상 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반목구조 아스팔트싱글지붕 2층 · 스타코플렉스 등 외벽 마감 |
| 소유자 | 주식회사에피소드 (2024.06.12 소유권이전) |
| 감정가 | 962,759,600원 |
| 최저매각가 | 962,759,600원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 북경주새마을금고 (근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기) |
| 청구금액 | 696,792,370원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 말소기준권리 | 2024.06.12 북경주새마을금고 근저당권 (채권최고액 840,000,000원) |
| 농지취득자격증명 | 목록 16·17·18 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
권리분석의 출발점은 2024년 6월 12일 설정된 북경주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 공동담보목록 제2024-83호가 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준입니다.
같은 날 설정된 이영경 근저당권은 접수번호 4245로, 북경주새마을금고 근저당권의 접수번호 4243보다 후순위입니다. 2025년 경매개시결정도 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 달서새마을금고 근저당, 국의 압류, 종전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 점유·임대차 — 임차인은 없지만 현장 확인은 필수
| 대상 | 점유·임대차 상태 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 확인 없음 | 확인 없음 | 명시 인수 없음 |
| 목록 16 일부 | 타인의 점유사용 추정 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 목록 16 일부에 타인이 점유·사용하는 것으로 추정된다는 별도 의견도 있습니다. 다만 타인 점유가 곧 임대차를 의미하지는 않습니다. 점유자의 신원과 법적 권원, 보증금·확정일자 등이 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다.
③ 시세·가격 판단 — 감정가를 시세로 오해하면 안 된다
이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 단순 대조하기 어려운 단독주택과 여러 토지의 일괄매각입니다. 특히 건물과 토지의 매각 범위, 일부 필지의 점유 상태, 농지취득자격증명 문제에 따라 실제 사용가치가 달라질 수 있습니다.
현재 감정가는 962,759,600원, 최저매각가도 동일합니다. 그러나 감정가 자체가 최근 실거래 시세를 보장하는 것은 아닙니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 상황에서 신건 가격이 시세보다 저렴하거나 낙찰 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 962,759,600원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 962,759,600원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 770,207,680원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 가정 | 616,166,144원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 매수인 명시 인수액 | 0원 | 명세서 기준 |
④ 예상배당표 (매각가 962,759,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,027,596원 |
| 1. 근저당 · 북경주새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이영경 | 277,000,000원 | 110,732,004원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 1,117,000,000원 | 950,732,004원 |
| 예상 미배당 | — | 166,267,996원 |
채권최고액 기준 모의배당입니다. 집행비용 12,027,596원을 먼저 차감하고 북경주새마을금고 근저당권에 840,000,000원, 이영경 근저당권에 110,732,004원이 배당되는 가정입니다. 실제 배당은 확정채권액·배당요구·우선채권·집행비용 등에 따라 달라집니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 962,759,600원 | 950,732,004원 | 166,267,996원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 770,207,680원 | 760,105,603원 | 356,894,397원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 616,166,144원 | 607,604,483원 | 509,395,517원 | 0원 |
예상배당에서는 현재 신건 기준 근저당권 채권최고액 총액 1,117,000,000원 중 166,267,996원이 배당되지 못합니다. 1회 유찰 시 그 부족액은 356,894,397원으로, 2회 유찰 시에는 509,395,517원으로 커집니다.
그렇다고 미배당액이 낙찰자의 인수금액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하며 배당받지 못한 채권의 책임은 원칙적으로 채무자 측에 남습니다. 단, 실제 매수인 지출은 낙찰대금 외 취득 관련 비용, 점유 정리, 측량, 인허가 및 원상회복 비용으로 증가할 수 있습니다.
⑥ 토지·건축·환금성 — 진짜 핵심 위험
- 입지. 경상북도 영덕군 강구면 삼사리 ‘삼사랑마을’ 북측 인근입니다. 주변은 전원주택, 자연림, 주거나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 현황. 일반목구조 아스팔트싱글지붕 2층 주택으로, 위생·급배수시설 및 난방설비가 설치돼 있습니다. 감정상 이용상태는 단독주택입니다.
- 용도지역. 해당 토지들은 자연녹지지역에 속하며 일부는 성장관리계획구역(근린유도형), 준보전산지, 건축법상 도로 관련 조건이 함께 기재돼 있습니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 건축허가. 목록 9·16·17의 일부 토지는 건축허가를 받은 것으로 기재돼 있으나 허가조건, 실행 여부, 존속 여부가 확인되지 않았습니다.
- 토지 경계. 목록 16 일부의 타인 점유사용이 추정되므로 정확한 점유 면적과 경계를 측량해야 합니다.
- 건물 부지 불일치. 건물 소재지에 기재된 삼사리 359-1번지가 경매목록에서 제외돼 있어 건물과 토지의 권리·이용관계 확인이 중요합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 16·17·18은 증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 원상회복명령 가능성도 기재돼 있습니다.
- 토지 개별 특성. 토지 자료상 지목 도로, 면적 56.0㎡, 공시지가 63,800원/㎡인 필지가 확인됩니다. 이는 일괄매각 대상 전체의 면적이나 단가를 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 단독주택과 성격이 다른 여러 토지를 함께 취득하는 구조여서 이용제한·인허가·경계 문제가 해결되지 않으면 재매각이나 담보 활용이 어려워질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전 검토. 목록 16·17·18의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 강구면 담당부서에 확인하고, 필요한 서류와 발급 제한사유를 사전에 검토하세요.
- 보증금 몰수 위험. 증명서 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로 발급 가능성이 불명확한 상태에서 응찰하는 것은 매우 위험합니다.
- 지적측량. 목록 16의 실제 점유 면적 및 경계를 확인하고 타인 점유의 법적 근거와 사용관계를 조사하세요.
- 건물 부지 조사. 삼사리 359-1번지가 경매목록에서 제외된 사유와 건물의 실제 부지 이용관계를 확인하세요. 건물과 토지를 일괄로 취득하더라도 모든 관련 필지가 이전되는 것은 아닙니다.
- 건축허가 재확인. 목록 9·16·17의 건축허가 조건, 존속 여부, 실행 상태를 관할 관청에 조회하고 원상회복명령 가능성을 함께 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 목록 9 지상의 이동 가능한 컨테이너 1개동은 매각에서 제외됩니다. 인도·철거 및 사용관계를 조사하세요.
- 공동담보 확인. 북경주새마을금고 및 이영경 근저당권의 공동담보목록과 각 부동산별 등기상 권리관계를 확인하세요.
- 채권양도 확인. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기된 근저당권과 실제 채권신고·배당관계를 대조하세요.
- 가격 검증. 매각 가능한 권리와 정상 이용이 가능한 토지·건물 범위를 먼저 확정한 뒤 인근 유사 물건의 거래가격과 비교해 입찰 상한을 설정하세요.
- 부대비용 점검. 취득세, 등기비용, 측량, 명도, 미납 관리비의 승계 가능 부분, 인허가 및 원상회복 비용 등을 별도로 검토하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매목록, 건축물대장 및 관할 관청의 회신 내용을 다시 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸보다 농취증과 토지 경계가 먼저다”
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 설명하기 쉽습니다. 2024년 6월 12일 북경주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서에도 인수권리가 없다고 명시돼 있습니다.
그러나 이 사건을 권리상 단순한 안전 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 농지취득자격증명 미제출에 따른 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 일부 토지의 타인 점유 추정, 건축허가의 불확실성, 건물 부지와 경매목록의 차이가 동시에 존재합니다. 이 위험은 채권이 전액 말소되더라도 없어지는 것이 아닙니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저매각가 962,759,600원은 감정가와 동일하며, 최근 비교거래를 통해 가격 우위를 입증할 수 있는 상황은 아닙니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 법적·물리적 이용제한에 따른 가치 하락을 먼저 반영해야 합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 양호하나, 취득 적합성과 환금성은 고위험 — 현 단계에서는 적극 응찰보다 사전 확인이 우선입니다. 농취증 발급 가능성, 매각 제외 필지의 영향, 타인 점유와 경계, 건축허가 유효성까지 확인된 뒤에야 적정 입찰가격을 논할 수 있습니다.
