대구지방법원 2025타경868. 울진군 울진읍 호월리 914 소재의 축사·퇴비사·창고·관리사 및 토지가 경매 대상입니다. 토지는 목장용지 4,718㎡이며, 등기부상 건물 소유자는 방희옥입니다. 권리의 출발점은 2004.03.15 설정된 울진축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 177,300,000원이며, 이후 설정된 근저당권·전세권·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
다만 이 물건은 등기만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 전지영 명의 전세권과 주택임차권등기가 함께 존재하고, 같은 전지영이 임의경매 신청채권자이기도 합니다. 두 권리를 별도 임차인으로 세거나 전세금 200,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 파악되며, 전세금의 회수 문제와 매수인이 부담할 권리는 구별해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경868 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 울진읍 호월리 914 도로명주소: 경상북도 울진군 울진읍 호월4길 154 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 축사·퇴비사·창고·관리사 |
| 토지 | 목장용지 4,718㎡ · 보전관리지역 · 완경사·부정형 |
| 건물 | 축사·퇴비사·창고·관리사 · 단층 건물 |
| 소유자 | 방희옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 307,802,080원 / 307,802,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전지영 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2004.03.15 울진축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 177,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 1개동 제외 |
① 권리 흐름 — 전세권과 임차권의 중첩 확인
말소기준은 을구 1번 울진축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 영덕울진축산업협동조합 근저당권, 전지영의 전세권과 주택임차권등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판단됩니다. 이우성의 종전 전세권 200,000,000원은 2021.09.30 이미 말소되었으므로 현재 전지영의 전세금과 합산하지 않습니다.
임차인 및 점유관계
| 임차인 / 범위 | 전입·확정일 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 전지영 가동 건물전체 · 주거(임차권등기) |
전입·점유 2021.04.05 확정일 2021.05.12 (등기부 기재) 임차권등기 2025.06.04 |
200,000,000원 등기부 기재 · 임차 조사금액 확인 필요 |
대항력 없음 판정
배당 부족
승계 없음 선순위 근저당권 이후 전입·점유 전세권과 임차권등기 동일인 |
② 가격과 환금성 — 감정가만으로는 판단 불가
현재 감정가와 최저매각가는 모두 307,802,080원이며 신건입니다. 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 권리분석상 실질취득 기준금액도 307,802,080원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·시설 정비비 등은 별도입니다.
동일 용도와 입지의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율이나 감정가의 적정성을 계산할 수 없습니다. 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건과 달리 목장용지와 축사시설은 토지의 이용제한, 건물 상태, 실제 영업 활용 가능성에 따라 매각 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 저렴하거나 적정하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,802,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,109,229원 |
| 1. 근저당 · 울진축산업협동조합 | 177,300,000원 | 177,300,000원 |
| 2. 근저당 · 영덕울진축산업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 전세권 · 전지영 | 200,000,000원 | 95,392,851원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 채권액 합계는 407,300,000원이며, 채권자 예상배당은 302,692,851원입니다. 부족액은 104,607,149원입니다. 전지영에게 발생하는 전세금 미배당과 같은 금액이지만, 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 실제 배당은 채권잔액, 배당요구, 세금 및 법정 우선순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 전지영 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 307,802,080원 | 95,392,851원 | 104,607,149원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 246,241,664원 | 34,694,281원 | 165,305,719원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 196,993,331원 | 0원 | 213,864,576원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호월3리마을회관 북서측 근거리이며, 주변은 농경지와 자연림 등으로 이루어진 농경지대입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하나 인근 취락과의 접근성 등 제반 교통사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 목장용지 4,718㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 강파이프구조 칼라강판지붕 축사·퇴비사, 기타강구조 창고, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 관리사가 있습니다.
- 설비. 관리사 부분에는 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 저촉 및 공장설립승인지역 포함 사항을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 3,300원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 거래 가능한 시세나 경매 적정가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 1개동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전지영의 권리원인 확인. 전세권·임차권등기·경매신청의 관계와 보증금 200,000,000원의 동일 채권 여부를 원본으로 대조하세요.
- 대항력·배당 확인. 말소기준일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자와 배당요구 내역을 재확인하고 매수인 인수권리 0원 판정을 검증하세요.
- 점유·명도 확인. 관리사 및 축사시설에 실제 거주자나 사용자가 있는지 확인하고 인도·명도 가능성과 비용을 검토하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 포함관계와 매각 제외 컨테이너의 소유 및 철거 문제를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 울진읍 호월리 914 및 과거 공동담보로 기재된 1064, 1065-1 토지에 대한 담보 변경·말소 내역을 검토하세요.
- 토지이용계획 확인. 보전관리지역, 가축사육제한, 소하천구역의 구체적 제한과 기존 축사 운영 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 유사한 목장용지·축사시설의 실제 거래 사례와 시설 노후도·정비비·수요층을 비교해 입찰 상한을 결정하세요.
- 배당 원본 검토. 예상배당은 집행비용 추정 및 채권최고액 기준입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건은 권리 소멸 구조와 투자 적합성을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있지만, 전지영의 전세금 200,000,000원 중 상당액이 배당되지 못하는 구조이며 전세권·주택임차권·경매신청이 같은 인물에게 집중돼 있습니다.
더 중요한 것은 가격입니다. 대상은 일반 아파트나 주택이 아니라 보전관리지역 목장용지와 축사·퇴비사·창고·관리사입니다. 교통 접근성, 토지 규제, 영업 활용성, 시설 상태와 거래 수요를 모두 고려해야 하며 현재로서는 실거래에 근거한 가격 메리트가 입증되지 않았습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·환금성·현장 확인 리스크는 높은 물건입니다. 신건 입찰은 보수적으로 접근하고, 유찰 후에도 독립적인 시세 검증을 먼저 완료하는 것이 타당합니다.
