대구지방법원 2025타경1069. 경상북도 영양군 영양읍 서부리 503-8 소재 단독주택과 토지를 대상으로 하는 강제경매입니다. 소유자는 조석광이고, 신청채권자는 조기영으로 청구금액은 24,307,234원입니다. 등기상 말소기준권리는 2016년 11월 2일 설정된 영양새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권의 최초 채권최고액은 234,000,000원이며, 2018년 3월 26일 273,000,000원으로 변경됐습니다.
이 물건에서 확인해야 할 것은 세 가지입니다. 첫째, 말소되는 권리와 실제 점유관계. 둘째, 감정가 402,180,060원의 시세 적정성. 셋째, 일괄매각 범위와 매각 제외 시설의 처리. 주택은 벽돌구조 단층이고 토지면적은 632.0㎡입니다. 일반적인 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 비교하기 어려우므로 토지 조건과 건물 상태를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1069 (강제경매 · 영덕지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영양군 영양읍 서부리 503-8 도로명주소: 경상북도 영양군 영양읍 팔수로1길 7-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 | 632.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 벽돌구조 기타지붕(판넬) 단층 · 단독주택 |
| 설비 | 도시가스보일러 및 화목보일러 |
| 소유자 | 조석광 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 402,180,060원 / 402,180,060원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조기영 / 24,307,234원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 매각 제외 시설 | 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 1개동, 비닐하우스 1개동 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 점유 확인
등기부상 과거 영양농업협동조합 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 2009년 이영길 명의의 소유권이전청구권가등기도 2015년 해제로 말소돼 현재 인수 대상으로 볼 권리는 아닙니다.
유효한 말소기준권리는 영양새마을금고 근저당권입니다. 2016년 설정 당시 채권최고액은 234,000,000원이었으나 2018년 변경등기로 273,000,000원이 됐습니다. 매각으로 소멸할 예정이며, 이후 2025년 조기영의 강제경매개시결정도 소멸합니다.
② 가격 검증 — 4.02억 신건의 적정성은 미확인
감정가는 402,180,060원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 그러나 이 단독주택과 토지를 직접 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.
| 가격 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 402,180,060원 | 258,307,234원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 321,744,048원 | 258,307,234원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 257,395,238원 | 252,991,705원 | 5,315,529원 | 0원 |
유찰 시나리오는 실제 확정 매각가격이나 시세 평가가 아닙니다. 채권자의 미배당금은 매수인 인수액과 구분됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,180,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,421,801원 |
| 1. 근저당 · 영양새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 조기영 | 24,307,234원 | 24,307,234원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 137,451,025원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당은 예상배당표상 234,000,000원 기준이며, 등기상 2018년 변경 채권최고액 273,000,000원과 다릅니다. 실제 피담보채무와 확정 배당액은 별도 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당 결과가 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영양중·고등학교 북측 인근이며 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 점포 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 632.0㎡, 평지·사다리형, 지목 대, 도로접면 세로한면(불)입니다. 개별 접도 여건을 직접 확인해야 합니다.
- 건물. 벽돌구조 기타지붕(판넬) 단층 단독주택입니다. 도시가스보일러와 화목보일러가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·도시계획구역이며, 가축사육제한구역, 영양중·고등학교 상대보호구역, 공장설립승인지역 및 상수원 관련 제한이 포함됩니다.
- 공시지가. 181,800원/㎡로 표시돼 있으나, 이는 개별 매매 시세나 건물 포함 적정가를 의미하지 않습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 단, 매각 제외 시설의 현황은 따로 살펴야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 개별성이 크므로 동일한 위치·면적·접도 조건의 거래를 비교하고, 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 채권최고액 변경 확인. 2016년 최초 234,000,000원에서 2018년 273,000,000원으로 변경된 사실을 등기 원본과 대조하고 실제 배당채권액을 확인하세요.
- 시세 검증. 영양읍 서부리 인근 단독주택 및 토지 실거래를 비교하고, 건물 가치와 토지 가치를 구분해 적정 입찰가격을 판단하세요.
- 매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이지만, 컨테이너 1개동과 비닐하우스 1개동은 제외됩니다. 시설물 소유관계 및 철거·이동 협의 가능성을 확인하세요.
- 임대·점유관계. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 전입·임대차관계를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
- 접도와 토지 규제. 세로한면(불) 접도 상태, 차량 진입, 학교 상대보호구역 및 상수원 관련 제한이 활용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 유찰 가정. 1회 유찰 시 321,744,048원, 2회 유찰 시 257,395,238원으로 제시돼 있으나, 낮아진 최저가만으로 저평가 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인 인수금액도 0원이어서 등기권리 측면에서는 긍정적입니다.
그러나 임대관계가 미상이고, 매각 제외 시설 2개동이 있으며, 신건 최저가 402,180,060원을 뒷받침할 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 더욱이 토지와 단독주택은 접도·건물 상태·토지 규제에 따라 적정가치와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
권리는 비교적 양호하나, 가격 판단은 보류. 지금 필요한 것은 감정가에 맞춘 응찰이 아니라 실제 점유관계, 매각 범위, 토지 활용성, 인근 거래가격을 확인해 입찰 상한을 정하는 일입니다. 유찰에 따른 가격 하락은 검토할 수 있지만, 현장과 시세를 확인하기 전에는 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
