대구지방법원 2025타경10335. 경상북도 울진군 평해읍 거일리 1-1에 소재한 단독주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 목조 스레트지붕 단층 주택으로, 실제 지붕은 개량함석지붕이며 주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 권은영입니다.

말소기준권리는 2024.01.23 설정된 정성윤 근저당권으로 채권최고액은 164,000,000원입니다. 이후 김지수 근저당권과 경매개시결정, 경북신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자·토지 위 건물의 권리 문제가 정리되는 것은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 인수 위험을 구분

등기상 가장 중요한 시점은 2024.01.23입니다. 정성윤의 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 김지수의 근저당권 130,000,000원과 경북신용보증재단의 가압류 5,103,665원, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

김지수 근저당권부채권에 대한 영등포구 압류는 2025.08.13 말소등기가 이루어졌습니다. 한편 정성윤과 김지수 근저당권에는 다른 토지가 공동담보로 기재되어 있어, 실제 배당은 공동담보 처리 및 채권확정액에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 선순위 전입자의 정체가 핵심

현황조사·매각물건명세서상 확인되는 전입자 1명입니다. 임대차계약, 실제 점유, 보증금 및 배당요구 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 그러나 선순위 전입자의 임차보증금과 대항력 판단에 필요한 사실이 확인되지 않은 만큼, 이를 곧바로 보증금 인수 위험이 전혀 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

실제로 대항력이 있는 임차인이 존재하고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 실질취득비용 = 낙찰가 + 미배당 인수보증금으로 판단해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰 자체가 실질적인 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

③ 물건 특수조건 — 가격보다 앞서는 위험

목록 3 토지는 공부상 지목이 전이지만 실제로는 주거용 건부지입니다. 이러한 공부와 현황의 차이가 농지취득자격증명 발급 판단에 영향을 줄 수 있으므로, 현재 주거용으로 사용 중이라는 사실만으로 증명 제출이 면제된다고 가정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,864,900원 가정)

최저매각가 전액에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,136,109원을 제외한 163,728,791원이 정성윤 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 추정됩니다.

전체 배당계산상 채권합계는 299,103,665원, 채권자 예상배당은 163,728,791원, 미배당은 135,374,874원입니다. 여기서 미배당액은 채권자 측의 배당 부족액이지 낙찰자가 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.

위 표는 추정 배당이며, 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차인의 배당 및 실제 채권확정액은 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액도 선순위 전입자의 보증금과 권리관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 안전을 뜻하지 않는다

1회 유찰 시 최저가격은 133,491,920원, 2회 유찰 시 106,793,536원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 선순위 전입자에 대한 인수 위험이 해결되지 않았다면, 가격 하락만으로 실제 취득비용이 낮아진다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거일1리마을회관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재한 해안취락지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 목조 단층 주택으로 외벽은 적벽돌 치장, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일 마감이며 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·자연취락지구에 해당하며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 확인된 토지 특성은 지목 대, 평지, 부정형, 세로한면(가) 접면입니다.
• 공시지가. 120,300원/㎡이며, 확인된 토지면적은 56.0㎡입니다.
• 환금성. 해안취락지대의 단독주택·토지로, 제시외 건물과 농취증 조건까지 있어 일반적인 주거용 아파트보다 권리·이용조건에 따른 매수자 제약을 주의해야 합니다. 현재 가격의 시세 대비 할인 여부는 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 조사. 전성정의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 산정. 대항력이 인정된다면 미배당 보증금 및 매수인 인수 가능액을 산정하고 낙찰가와 합산하여 실질취득비용을 판단해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물의 소유자, 건물 성립 경위, 토지와의 관계, 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
• 지적경계 확인. 거일리 1-1, 1-2 양 지상에 걸친 건물의 실제 배치와 매각 대상 토지 범위를 확인해야 합니다.
• 농취증 발급. 목록 3에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성과 제출기한을 확인해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 반환이 제한됩니다.
• 주택 상태 확인. 목조 주택의 지붕·방수·설비·노후 상태와 공부상 지붕 및 실제 지붕의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당관계 확인. 공동담보, 실제 채권잔액, 조세채권, 임차인 우선변제 등을 반영하여 배당을 재검토해야 합니다.
• 가격 검토. 주변 비교 거래 및 실제 토지 사용 가능 범위를 확인하기 전에는 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·지적도·토지이용계획을 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도 위험이 지워지는 것은 아니다”

이 사건의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 정성윤 근저당권 이후의 후순위 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다.

1999년 전입한 전성정의 임대차관계가 미확정이고, 매각에서 제외되는 제시외 건물에는 법정지상권 문제가 남아 있습니다. 실제 건물은 두 필지에 걸쳐 있으며, 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

신건 최저가격은 166,864,900원입니다. 그러나 이를 시세보다 저렴한 가격으로 볼 근거는 확인되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금이 인수된다면 실질취득비용은 더 커질 수 있습니다.

종합 판단: 입찰 보류·권리관계 선확인. 이 물건은 유찰을 기다리는 것만으로 해결되는 사건이 아니라, 선순위 전입자·제시외 건물·법정지상권·농취증이라는 핵심 위험을 먼저 해소해야 판단 가능한 사건입니다.