대구지방법원 2025타경10337. 경상북도 영덕군 축산면 경정리 22-2에 있는 단독주택과 토지의 경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조 단층 주택으로, 감정평가상 현재 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 공부상 지목 '대'이며 확인된 토지면적은 380.0㎡입니다. 소유자는 박문한으로, 2018년 6월 9일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021년 11월 10일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

등기상 주요 채권관계는 비교적 단순합니다. 2024년 4월 26일 경북동부신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 66,000,000원입니다. 이후 하나카드의 28,438,893원 가압류가 설정됐고, 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 두 채권자 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 실제 입찰에서는 등기부만으로 해결되지 않는 문제가 있습니다. 명세서에 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있다는 점입니다. 토지를 낙찰받더라도 제외 건물의 철거·사용에 제약이 생길 수 있으므로, 이번 경매의 우선 검토 사항은 제시외 건물의 소유관계와 존속 권원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸

말소기준은 을구 1번 경북동부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며, 같은 소재지인 경정리 22-2 및 22-7 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권과 이후 하나카드의 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

② 제시외 건물 — 이번 사건의 핵심 위험

매각물건명세서에는 다음과 같은 중요한 조건이 기재돼 있습니다.

건물 등기와 토지의 권리관계는 구분해서 살펴야 합니다. 특히 매각에서 빠지는 제시외 건물의 소유자가 누구인지, 토지와 건물의 소유관계가 어떻게 변해왔는지, 법정지상권 성립요건을 충족하는지는 별도 검토가 필요합니다. 말소기준권리 이후 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 제시외 건물 문제까지 소멸하지는 않습니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 검증이 우선

현재 감정가와 최저매각가는 모두 295,336,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 지역 단독주택과 토지의 실제 거래가격을 비교하지 않은 상태이므로, 감정가가 주변 시세보다 높은지 낮은지는 단정할 수 없습니다.

아래는 감정가 대비 회차별 가격 및 배당 변화를 살펴보는 조건부 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,336,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따른 계산입니다. 집행비용 4,934,704원과 채권배당 94,438,893원을 제외하면 소유자에게 195,962,403원이 남는 구조입니다. 하나카드 강제경매개시결정은 앞선 가압류의 본압류 이행이므로 별도의 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 채권 확정액과 조세·우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 영덕군 축산면 경정리 소재 '경정2리 경로당' 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 개별 토지의 실제 차량 진입과 도로 이용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 확인된 토지면적은 380.0㎡, 지목은 대, 사다리형·완경사 지형입니다. 도로접면은 '세로한면(불)'로 기재돼 있어 실제 진입로·접도 조건 확인이 중요합니다.
• 용도·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·단독주택용 주거용지이며, 건폐율 60% 이하·용적률 100% 이하 기준이 기재돼 있습니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 공시지가. 174,900원/㎡입니다. 이는 토지에 관한 공시지가로서 건물까지 포함한 시세나 즉시 매도가격을 뜻하지 않습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 단층이며, 외벽은 치장벽돌붙임·몰탈위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 기재돼 있습니다.
• 수목. 지상에 감나무·대추나무 등 과수목 4주가 소재합니다. 경매 대상 포함 여부와 별도 평가 조건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변이 단독주택·농경지·자연림으로 이루어진 지역 특성상 토지 이용조건과 건물 상태에 따른 개별성이 큽니다. 실제 매각 가능 가격과 수요는 주변 유사 거래를 통해 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 제시외 건물 현장 대조. 매각 포함 건물 1-1·1-2·1-3과 매각 제외 건물을 현장에서 각각 특정하고, 위치·구조·점유·이용상태를 확인하세요.
• 법정지상권 성립요건. 제외 건물의 소유자, 토지 소유권 변동 과정, 건물 성립 시점, 담보 설정 당시의 관계를 확인하고 법률 검토를 거치세요.
• 매각 대상 토지 범위. 경정리 22-2와 공동담보로 기재된 22-7을 혼동하지 말고, 실제 매각 대상 토지의 지번·면적·경계를 원본 매각목록과 대조하세요.
• 점유·임대관계. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·사용자와 점유 근거, 전입관계 등을 확인하세요.
• 도로·접도. '세로한면(불)' 표기의 원인과 현장 진입 가능 여부, 이용권원, 건축 관련 제한을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 295,336,000원이 적정한지 인근 단독주택·대지 거래 및 건물 노후도·제시외 건물 영향을 함께 비교하세요.
• 과수목 처리. 감나무·대추나무 등 4주의 매각 포함 여부와 현장 경계·소유권 문제를 확인하세요.
• 배당·청구액 대조. 강제경매 신청채권액 31,322,084원과 가압류 청구금액 28,438,893원은 구분해 확인하고, 동일 채권의 본압류 이행을 중복채권으로 계산하지 마세요.
• 최신 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각목록 및 매각조건의 정정 여부를 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 남을 수 있는 건물이 중요하다”

이 물건의 등기상 채권 정리 구조는 비교적 명료합니다. 경북동부신용협동조합의 66,000,000원 근저당과 하나카드의 후순위 가압류는 매각으로 소멸하고, 최저가 295,336,000원 낙찰 가정에서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 최종 판단은 다릅니다. 매각 제외 제시외 건물에 관한 법정지상권 성립 가능성이 명시돼 있고, 임대관계 또한 확정되지 않았습니다. 더구나 실거래 비교가 없어 신건 가격의 적정성도 검증되지 않은 상태입니다.

결론은 권리 일부 정리 가능, 입찰 판단은 보류입니다. 제시외 건물의 소유관계와 법정지상권 성립 여부를 확인하고, 실제 토지 이용 가능 범위 및 주변 실거래를 검증한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 이러한 비가격 위험이 해소되는 것은 아닙니다.