대구지방법원 2025타경10341. 경상북도 영덕군 영덕읍 덕곡리 143-9 소재 부동산입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층이며, 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 1층은 계단실, 2층에는 3가구, 3층에는 1가구가 배치되어 있습니다. 토지면적은 430.5㎡이며 토지와 건물이 일괄매각됩니다.
등기상 소유자는 대한예수교장로회영덕교회입니다. 2017년 소유권보존등기 후 2023년 채권자 조종배의 가압류가 설정되었고, 2025년에는 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시되었습니다. 확인된 근저당권은 없지만, 다가구주택의 임차관계 확인이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영덕읍 덕곡리 143-9 도로명주소: 경상북도 영덕군 영덕읍 덕곡천길 62 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 3층 |
| 이용상태 | 1층 계단실 · 2층 다가구주택 3가구 · 3층 다가구주택 1가구 |
| 토지면적 | 430.5㎡ · 지목 대 · 사다리형 · 평지 |
| 소유자 | 대한예수교장로회영덕교회 |
| 감정가 / 최저가 | 991,874,520원 / 991,874,520원 (신건) |
| 청구금액 | 230,684,894원 |
| 가압류 청구금액 | 116,104,410원 · 조종배 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1 일부 도로 현황 반영 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준권리는 2023.03.17 접수된 갑구 2번 가압류입니다. 채권자는 조종배, 청구금액은 116,104,410원입니다. 이후 2025.10.24 강제경매개시결정이 등기되었고, 등기상 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
특히 등기상 소유자인 대한예수교장로회영덕교회와 가압류·경매 채권자인 조종배의 관계도 사건기록을 통해 확인할 필요가 있습니다. 등기자료에는 조종배가 소유자 측 대표자로도 기재되어 있습니다. 이 사실만으로 권리의 효력이나 경매절차의 하자를 단정할 수는 없지만, 집행권원과 채권관계의 확인은 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 991,874,520원
현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 991,874,520원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 가격 할인은 적용되지 않은 상태입니다. 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래 추세가 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 모형상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 991,874,520원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 793,499,616원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 634,799,692원 | 0원 |
유찰 시 가격은 회차별 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 유찰 여부를 보장하지 않습니다. 인수액 0원은 확인된 권리와 배당모형을 전제로 하며 미확인 임차보증금은 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 991,874,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,318,745원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 조종배 | 116,104,410원 | 116,104,410원 |
| 2. 갑구 3번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 863,451,365원 |
현재 배당계산에서는 가압류 청구금액 116,104,410원을 전액 배당하고 소유자에게 863,451,365원이 남는 것으로 추정합니다. 다만 사건 청구금액은 230,684,894원으로 별도 표시되어 있어, 배당표에 반영된 가압류 청구금액과 차이가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영덕여자중고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지와 미성숙 상가지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 영덕읍 소재지 내 간선도로변으로 전반적인 교통 사정은 편리한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 드라이비트 및 일부 시멘트몰탈 위 페인트 마감이며 개별 온수난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 430.5㎡, 지목은 대이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 소로각지로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 356,900원/㎡로 기재되어 있습니다. 개별공시지가와 실제 매매 시세는 구분해야 합니다.
- 위반 및 공부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 일반 공동주택처럼 단순히 동일 평형 거래가격을 대입하기 어렵습니다. 실제 매매 가능가격과 임대수익 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전수 확인. 2층 3가구, 3층 1가구의 실제 점유상태를 조사하고 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 임대차계약관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 대항력 검토. 실제 임차인이 있다면 점유·전입 시기와 말소기준권리일을 비교하고 보증금 및 배당요구 여부를 따져야 합니다.
- 채권액 검증. 사건 청구금액 230,684,894원과 가압류 청구금액 116,104,410원의 관계를 확인하고, 집행권원 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 도로 부분 현황 확인. 일괄매각 대상의 지적도, 토지 경계, 도로 사용현황과 감정평가 반영 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 영덕읍 내 유사 다가구주택 및 토지 거래사례, 임대수익, 건물 상태를 비교하여 입찰가 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 관리·보수 비용. 외벽 마감, 방수, 개별 난방, 공용 설비와 공실 및 수선비 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 최신 자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소될 권리가 적어도, 확인할 위험이 없는 것은 아니다”
이 물건은 등기상 구조가 비교적 단순합니다. 2023년 가압류가 말소기준이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
그러나 물건의 실제 이용상태는 다가구주택이며, 임대관계가 미상입니다. 또한 일부 도로 현황 토지를 포함한 일괄매각이고, 신건 최저매각가 991,874,520원을 시세와 비교할 충분한 근거가 없습니다.
등기상 권리는 비교적 단순하지만, 임차관계·현황·가격은 보류. 이 경매의 판단 기준은 최저가 자체보다 실제 점유관계와 매수인이 부담할 수 있는 비용, 그리고 일괄매각 부동산의 실질 시장가치입니다. 입찰에 앞서 그 세 가지를 먼저 확인해야 합니다.
