대구지방법원 2025타경10343. 경북 영덕군 병곡면 병곡리에 소재한 다가구주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물 등기상 소재지는 병곡리 215 제1동이며, 토지 소재지로 병곡리 31이 확인됩니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층으로, 1층은 근린생활시설, 2~3층은 다가구주택으로 예정되어 있습니다. 하지만 현재 내부 공사가 진행 중이고 외부 마감도 일부 완료되지 않았습니다. 일반적인 완공 주택의 매입과 달리 공사 마무리·사용승인·사업성 검토가 수반되는 물건입니다.
등기 흐름을 보면 2025년 5월 26일 포항서부신용협동조합의 1,338,353,747원 가압류가 말소기준권리로 확인됩니다. 다음 날 같은 금융기관의 근저당권이 설정되었으며, 2025년 10월 27일 임의경매가 개시되었습니다. 이후 상속을 원인으로 소유권이 방경환에게 이전되었습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.
그렇다고 입찰이 단순하다는 뜻은 아닙니다. 토지는 공부상 지목이 '답'인데 현황은 '대'이며, 목록 1·2 모두 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있습니다. 원상회복명령 가능성까지 언급되어 있어, 권리 말소만 확인하고 응찰하기에는 위험이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 병곡면 병곡리 31 |
| 건물 등기 소재지 | 경상북도 영덕군 병곡면 병곡리 215 제1동 |
| 물건종류 / 용도 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택 및 제1종근린생활시설 예정 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설(예정), 2~3층 다가구주택(예정) · 내·외부 일부 공사 중 |
| 토지 | 공부상 답 · 현황 대 · 확인 토지면적 188.0㎡ |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 · 주거개발진흥지구 · 녹지용지 · 지구단위계획구역 |
| 소유자 | 방경환 (2025.10.14 상속 원인, 2026.04.01 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 1,801,771,680원 |
| 최저매각가 | 1,801,771,680원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 포항서부신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 1,330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1·2 농지취득자격증명 필수 · 이동·철거 용이한 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류
이 사건의 말소기준은 일반적인 근저당권이 아니라 2025년 5월 26일 설정된 포항서부신용협동조합의 가압류입니다. 그 뒤에 설정된 포항서부신용협동조합 근저당권 2건과 이호락의 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 임대관계·점유 및 인수 분석
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다거나 건물이 완전히 비어 있다고 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유자와 실제 사용관계, 전입 및 사업자등록 관련 사항을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 실제 점유·임대관계 | 미상 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 · 미상 점유 여부 추가 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 신고 없음 |
| 임차보증금 승계 | 확인된 승계 대상 없음 |
| 매수인 인수금액 | 등기·명세서 기준 추정 0원 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
대항력 있는 임차인의 존재를 확인할 자료가 없으므로 보증금 인수액을 임의로 산정하지 않습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없지만, 임대관계 미상이라는 조사 결과를 고려하면 현장 확인과 원본 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 18억 신건의 경쟁력은 검증 전
감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,801,771,680원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 진행되는 구조입니다.
그러나 이 지역의 동일한 규모·용도·공사 진행 상태를 가진 부동산에 대한 비교 실거래 가격이 확인되지 않았습니다. 특히 완공 건물과 공사 중 건물은 추가 공사비와 사용가능 상태가 다르므로 일반 주택 시세를 그대로 적용하기 어렵습니다. 현재 금액이 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,801,771,680원 | 1,482,559,784원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,441,417,344원 | 1,839,310,576원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 1,153,133,875원 | 2,124,711,211원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 감정가 대비 할인율에 따른 가정입니다. 실제 다음 회차 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,801,771,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 20,417,717원 |
| 1. 갑구 2 · 포항서부신용협동조합 가압류 | 1,338,353,747원 | 1,338,353,747원 |
| 2. 을구 1 · 포항서부신용협동조합 근저당 | 559,000,000원 | 443,000,216원 |
| 3. 을구 2 · 포항서부신용협동조합 근저당 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3 · 이호락 가압류 | 66,560,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에서는 전체 채권액 3,263,913,747원 중 1,781,353,963원이 배당되고 1,482,559,784원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다.
단, 위 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 옮긴 것으로 법원이 확정한 배당표가 아닙니다. 특히 가압류·근저당권 간 실제 배당순위, 공동담보 및 동일 채권의 중복 계상 여부, 실제 피담보채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
신청채권자의 경매 청구액은 1,330,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에 표시된 같은 금융기관의 예상배당 합계를 별개의 신규 채권으로 해석하거나, 그 금액이 신청채권자에게 확정 지급된다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 농취증·원상회복명령 — 가장 중요한 입찰 변수
매각물건명세서 비고에는 다음과 같은 핵심 조건이 명시되어 있습니다.
해당 토지들은 공부상 지목이 '답'이지만 실제 현황은 '대'입니다. 이는 토지의 등기·공부상 상태와 실제 이용 상태 사이에 차이가 있다는 뜻입니다. 농지취득자격증명 발급 여부에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로 병곡면사무소의 회신 내용과 발급 요건을 입찰 전 확인해야 합니다.
원상회복명령 가능성도 중요합니다. 실제 명령이 발령되는지, 명령 대상이 어느 토지와 시설에 해당하는지, 필요한 조치가 무엇인지에 따라 취득 후 비용과 이용 가능성이 달라질 수 있습니다. 원상회복명령이 이미 발령되었다고 단정할 수는 없지만, 그 가능성 자체가 투자위험입니다.
⑥ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영덕군 병곡면 병곡리 소재 병곡면사무소 동측 인근으로, 주변에는 숙박시설·단독주택·농경지·해수욕장 등이 분포합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층 건물이며, 외벽은 벽돌치장 등으로 마감되었으나 일부 공사가 진행 중입니다. 내부 공사도 진행 중입니다.
- 계획된 용도. 1층은 제1종근린생활시설, 2~3층은 다가구주택으로 예정되어 있습니다. 실제 사용가능 상태 및 인허가 진행 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·녹지용지·지구단위계획구역·가축사육제한구역이 확인됩니다. 녹지용지에는 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 공부상 '답', 현황 '대'이며, 일부 도로 포함 사항이 기재되어 있습니다. 확인 토지는 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 확인 토지 기준 135,900원/㎡입니다. 이 수치만으로 매각대상 전체의 적정 가격을 산출할 수는 없습니다.
- 컨테이너. 목록 2 지상에 이동·철거가 용이한 컨테이너가 소재하나 매각대상에서 제외됩니다.
- 환금성. 주거·근린생활시설 복합 예정 건물로서 농취증 조건과 미완공 상태가 존재합니다. 일반적인 완공 주택보다 수요층이 제한될 가능성이 있어 완공 후 활용방안과 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 1·2에 대해 증명서 발급이 가능한지, 필요한 요건과 제출 기한은 무엇인지 관할 기관에 확인하세요. 이 확인이 입찰의 선행조건입니다.
- 보증금 미반환 조건. 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는다는 명세서 조건을 반드시 인지하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.
- 원상회복 위험. 2025.12.23. 병곡면사무소 사실조회회신 원본을 확인하고 원상회복 대상·가능성·비용을 검토하세요.
- 매각 범위. 병곡리 31 토지와 병곡리 215 제1동 건물, 그 밖의 매각목록을 확인하세요. 공동담보의 병곡리 215 제2동이 실제 매각에 포함되는지도 구분해야 합니다.
- 공사완료 비용. 외부 마감 및 내부 공사 잔여분, 설비 상태, 시공계약 및 공사대금 미지급 여부를 확인하세요.
- 건축 인허가. 제1종근린생활시설과 다가구주택의 건축허가, 계획 용도, 사용승인 가능성을 검토하세요.
- 현장 점유관계. 임대관계 미상인 만큼 실제 점유자·임차보증금·사업자등록·전입 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 컨테이너 처리. 매각대상에서 제외된 컨테이너의 소유관계와 인도·철거 문제를 확인하세요.
- 비교 시세. 인근의 유사 용도 토지와 미완공 건물 거래사례를 확보해 감정가 및 예상 총투자액과 비교하세요.
- 채권·배당 원본. 포항서부신용협동조합의 공동담보와 근저당권 2건, 가압류 채권의 관계를 확인하고 배당표는 실제 채권계산서를 기준으로 재검토하세요.
- 최신 법원 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 농취증과 완공 가능성이 먼저다”
이 물건은 단순히 18억 원대 다가구주택 경매로 접근해서는 안 됩니다. 권리 측면에서는 말소기준 가압류 이후 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없는 구조입니다. 그러나 권리분석이 비교적 명료하다는 사실만으로 곧바로 입찰하기 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다.
핵심은 농지취득자격증명 제출 의무와 원상회복명령 가능성, 그리고 미완공 다가구주택·근린생활시설의 추가 공사 및 활용 가능성입니다. 농취증을 제출하지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못할 수 있고, 취득 후에도 건물 완공과 인허가에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
현재 최저매각가 1,801,771,680원이 적정한지는 비교 시세가 확인되지 않아 판단을 유보해야 합니다. 향후 유찰되더라도 가격 하락만으로 이러한 조건이 해소되지는 않습니다.
결론은 권리 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 입찰조건과 개발·완공 위험이 크다는 것입니다. 농취증 발급 가능성, 원상회복 문제, 정확한 매각 범위 및 공사완료비가 검증되기 전에는 입찰 보류가 합리적인 접근입니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 이 부동산을 적법하게 취득하고, 계획한 용도로 완성해 사용할 수 있는지입니다.
