대구지방법원 2025타경10346. 경상북도 울진군 근남면 노음리 324-34에 소재한 기타 건물 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 점포로 이용되고 있으며, 소유자는 정성종합건설주식회사입니다. 2021년 11월 8일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권이 말소기준권리로, 채권최고액은 222,000,000원입니다. 이후 2025년 10월 31일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 등기에는 변경 전 상호인 대구은행과 현재 상호인 아이엠뱅크가 함께 나타납니다.

경매로 소멸할 근저당권과 이미 해제된 압류를 구분하면 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 그러나 매각물건명세서상 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 조건을 반드시 살펴야 합니다. 특히 실측 면적으로 평가된 건물 부분, 임대관계 미상, 공동담보 토지의 범위가 입찰 전 확인해야 할 주요 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

핵심은 2021.11.08 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이며 이 권리를 기준으로 후순위 경매개시결정이 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 매수인이 이 근저당 채무를 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.

국민건강보험공단 및 국의 압류는 등기부상 해제·말소된 사항입니다. 말소 완료된 압류를 현재 존속하는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 확인됩니다.

② 가격 분석 — 신건 감정가를 시세로 착각하지 말 것

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 240,876,600원입니다. 아직 유찰되지 않았기 때문에 감정가의 100%가 입찰 기준입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 감정가가 실제 거래 가능한 가격을 적절히 반영하는지 검증이 필요합니다.

유찰 회차별 최저매각가는 주어진 시나리오이며, 실제 입찰금액·매각기일 및 진행 여부는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

1회 또는 2회 유찰되면 입찰 기준가격은 내려가지만, 그 사실만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 이 물건은 주택과 점포의 복합 이용, 토지, 제시외 건물이 결합된 매각 대상이므로 단순한 주거용 건물 거래가격과 직접 비교하기 어렵습니다. 실제 매각대상의 범위를 확인한 뒤 유사한 상업지역 토지와 건물의 거래사례를 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 240,876,600원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 실제 채권 잔액과 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 소유자 잔여액 역시 확정 금액이 아닙니다.

신건 매각가를 가정하면 추정 집행비용을 공제한 뒤 근저당 채권최고액 222,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 14,704,328원이 남는 구조입니다. 반면 유찰로 매각가격이 내려가면 채권 미배당액이 발생합니다.

여기서 중요한 점은 채권 미배당과 매수인 인수는 별개라는 것입니다. 근저당권이 경매로 소멸하므로, 채권자가 배당을 전액 받지 못하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인의 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 울진군 근남면 노음리 소재 근남면사무소 북동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 일부 대상은 차량 접근이 가능하고, 일부는 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 대상별 실제 접근 동선을 구분해 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 116.0㎡이며 일반상업지역입니다. 평지·사다리형 토지이고 도로접면은 중로한면입니다. 공시지가는 371,600원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당하며, 중로2류 및 도로구역과 접합니다. 구체적 행위 제한과 건축 가능 여부는 개별 검토가 필요합니다.
• 건물 이용. 시멘트블록조 강판지붕 단층건으로 주택 및 점포로 이용 중이며 위생·급배수시설이 있습니다. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 별도로 명시된 제시외 건물의 면적 차이는 확인 대상입니다.
• 환금성. 주택과 점포가 결합된 부동산은 주거 수요뿐 아니라 상업적 활용성과 입지 조건의 영향을 받습니다. 비교 실거래 근거가 확인되지 않아 실제 환금성과 적정 매각기간을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각 대상 토지·건물·제시외 건물의 목록을 명세서와 감정평가서 도면, 등기 및 현장에서 일치시켜야 합니다.
• 제시외 건물 실측 확인. 공부상 53.22㎡와 실측 78.2㎡의 차이가 발생한 부분을 확인하고, 실제 사용 상태 및 향후 유지·수선·활용 가능성을 검토해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 거주 또는 영업 여부, 임대차계약, 보증금, 대항력 성립 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 대구은행 근저당에는 노음리 324-34·324-36·324-37 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 이번 일괄매각 대상의 범위가 동일하다고 가정하지 말고 매각목록을 대조해야 합니다.
• 가격 근거 확보. 일반상업지역 토지와 유사한 주택·점포 복합 부동산 거래를 조사하고, 건물 현황을 반영하여 신건 및 유찰 시나리오별 적정 응찰가를 검토해야 합니다.
• 공법상 제한 확인. 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 도로 관련 제한과 건축물 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금·체납 확인. 당해세, 점유·사용에 따른 미납 비용 및 기타 법정 부담이 있는지 확인하고 예상 취득비용과 구분해 검토해야 합니다.
• 원본 및 진행상태 대조. 매각기일 2026.10.23에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 현황·가격 위험 0”

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 대구은행 근저당권이 매각으로 소멸하고, 주어진 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이미 해제된 압류를 새롭게 떠안을 문제도 확인되지 않습니다.

하지만 권리가 단순하다는 사실만으로 안전한 입찰이 완성되지는 않습니다. 일괄매각 범위, 제시외 건물의 실측 면적, 실제 점유와 임대관계가 남아 있습니다. 특히 감정가 240,876,600원을 최근 실거래와 비교해 검증하지 못했으므로, 신건 가격에 별도의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

따라서 현재 판단은 권리상 기본 구조 양호, 현황 확인 필수, 가격 판단 보류입니다. 주택 및 점포의 실제 사용 상태와 일괄매각 범위, 대항력 있는 임차인의 존재 여부, 인근 거래사례를 먼저 확인한 후 입찰을 판단하는 것이 적절합니다. 종합 B등급(62점)은 말소기준과 명시 인수액 측면의 장점을 반영하되, 임대관계 및 가격 검증의 불확실성을 감안한 조건부 평가입니다.