대구지방법원 2025타경10364. 경상북도 울진군 매화면 오산리 220 소재 단독주택 및 토지에 관한 강제경매입니다. 건물은 조적조 슬래브지붕 단층으로 현재 주택으로 이용되고 있으며, 관련 토지의 지목은 대(垈), 토지면적은 126.0㎡입니다. 여기서 가장 중요하게 읽어야 할 문구는 갑구 7번 ‘3번 도한욱 지분 강제경매개시결정’입니다. 전체 소유자 가운데 도한욱이 보유한 4분의 1 지분에 경매가 진행되고 있다는 뜻입니다.

현재 등기상 공유자는 도금여·도은화·도한욱·도한일이며 각각 4분의 1씩 보유합니다. 따라서 일반 외부 매수인이 낙찰받더라도 다른 공유자의 지분이 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다. 게다가 매각물건명세서에는 제시외 건물 매각 제외 및 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있습니다. 이 때문에 등기상 금전채무의 소멸 여부와 별개로 사용·수익·처분 과정에서 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전채무보다 공유구조가 중요하다

말소기준은 2025.11.19 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그 이후 설정된 서울보증보험주식회사 가압류 5,240,410원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 갑구 4번 도한술 명의 가등기는 2025.05.23 이미 말소됐습니다. 근저당권 설정은 확인되지 않습니다.

권리관계에서 주의할 점은 등기의 말소와 소유권의 범위는 완전히 다른 문제라는 것입니다. 경매개시결정과 가압류가 말소되더라도 도금여·도은화·도한일의 각 4분의 1 지분은 여전히 남습니다. 매수인은 기존 공유자들과 공동소유 관계에 들어가게 됩니다.

② 임차인·점유 및 특수권리 — 인수금 0원과 사용위험은 다르다

현재 확인된 실제 임차인은 0명이며, 구체적인 보증금·확정일자나 임차권 신고도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 점유자가 전혀 없다는 의미는 아닙니다. 미확인 점유자는 대항력 유무를 판단할 수 없고, 현장조사 및 전입세대·관련 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 및 유찰 시나리오 — 채권 미배당이 곧 매수인 인수는 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 23,512,780원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 최저가 기준 명시 채무 인수가 0원이므로 취득대금은 낙찰대금과 같은 금액으로 계산할 수 있습니다. 단, 취득세·등기비용·지분 정리·점유 분쟁 등은 별도 부담 요인입니다.

이 물건은 동일한 권리와 이용조건을 가진 주택·토지 지분의 실거래 비교가 확인되지 않아 23,512,780원이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 전체 부동산의 거래가격과 4분의 1 공유지분의 시장가치는 같게 취급할 수 없으며, 공유지분 특유의 처분 제한까지 고려해야 합니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 결과 또는 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 채권 미배당은 채권자가 배당받지 못하는 금액으로, 매수인이 그 채무를 당연히 승계한다는 뜻이 아닙니다. 법정지상권·공유관계에 따른 이용 제약은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,512,780원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 823,230원을 공제한 뒤 신청채권자 박지연의 청구액 16,936,932원과 서울보증보험주식회사 가압류 청구액 5,240,410원이 모두 배당되고, 소유자 교부 예상액은 512,208원입니다.

예상배당은 기재된 채권액과 집행비용 추정치를 기준으로 한 단순 계산입니다. 실제 배당순위·배당요구·조세채권·집행비용·채권 확정액 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용정보 기준)

• 입지. 경상북도 울진군 매화면 오산리 소재 오산2리 노인회관 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 자연림 등이 혼재하는 지역으로 조사되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 조적조 슬래브지붕 단층 주택으로 외벽 적벽돌 마감, 내부 벽지·타일·장판 마감, 샷시창호가 확인됩니다. 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 126.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다. 다만 전체 토지의 물리적 면적을 경매로 단독 취득하는 것은 아닙니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 자연취락지구에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에도 포함되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 142,500원/㎡로 제시되어 있습니다. 이는 개별 공유지분의 경매 매각가치나 실거래 시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각에서 제외되는 제시외 건물이 별도로 기재되어 있어 실제 건물 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택 공유지분은 일반적인 완전 소유권 거래와 달리 매수 후 이용·재매각 때 공유자 간 협의가 필요할 수 있습니다. 법정지상권 성립 가능성까지 고려하면 환금성은 보수적으로 평가하는 것이 타당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각지분 범위 확인. 건물 등기에는 도한욱의 4분의 1 지분에 대한 강제경매가 기재돼 있습니다. 일괄매각되는 토지·건물의 정확한 지분과 매각목록을 원본으로 대조해야 합니다.
• 제시외 건물 조사. 매각 제외되는 건물의 위치·면적·소유자·점유상태 및 토지 이용에 미치는 영향을 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 성립 여지의 단순 기재와 실제 성립은 다릅니다. 건물·토지 소유이력, 성립요건 및 관련 권리관계를 개별 검토해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 특별매각조건이 있는 사건입니다. 우선매수권 행사 여부와 신고·보증 제공 요건 등을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 공유자 관계. 기존 공유자는 도금여·도은화·도한일입니다. 외부 매수 후 공동소유물의 사용·관리·처분 문제, 지분 협의매수 및 공유물분할 가능성을 검토해야 합니다.
• 점유·임대차. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 보증금 존재 여부 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 23,512,780원과 최저가가 같다는 사실만으로 저가매수 기회라고 볼 수 없습니다. 공유지분 자체의 거래 가능가격과 추가 권리관계 정리 비용을 별도로 평가해야 합니다.
• 배당 및 체납 확인. 예상 채권배당액은 총 22,177,342원이며 집행비용은 추정치입니다. 실제 배당요구, 조세채권 및 미납 관리비 등은 원본 확인이 필요합니다.
• 매각기일 재확인. 예정 기일은 2026.10.23입니다. 기일 변경, 특별매각조건 변경 및 매각목록 정정 여부를 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 소유권”

이 사건의 숫자만 보면 근저당 0건, 명시된 인수채무 0원, 신건 최저가 23,512,780원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 채무가 아니라 취득하는 권리의 범위와 사용 가능성에 있습니다.

도한욱의 4분의 1 공유지분만을 취득하는 구조이고, 다른 공유자에게는 우선매수권이 인정되는 특별매각조건이 있습니다. 특히 제시외 건물이 매각에서 제외되고 이를 위한 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있어, 낙찰 후 토지·건물의 자유로운 활용을 기대하기 어렵습니다.

실거래 가격 비교도 확인되지 않아 현재 최저가를 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 유찰로 가격이 낮아져도 공유관계나 법정지상권 위험이 저절로 해소되지는 않습니다.

결론은 일반 외부 투자자 기준 적극 입찰보다 권리관계 확인 우선입니다. 기존 공유자와의 지분 정리 방안, 제시외 건물의 권원, 법정지상권 성립 여부를 명확히 검토하지 못했다면 보수적으로 접근해야 합니다. 이 경매의 승부처는 단순히 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 낙찰받은 4분의 1 지분을 실제로 어떻게 활용하거나 처분할 수 있는지에 있습니다.