대구지방법원 2025타경10374. 울진읍 읍내리의 정우빌라, 현지 명칭으로는 정우하이츠 1차로 불리는 아파트 2층 201호입니다. 등기상 소유자 장진창이 2014년 170,000,000원에 취득했고, 같은 날 영덕울진축산업협동조합 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 에이원대부캐피탈과 김윤식의 근저당, 울진중앙농업협동조합의 가압류가 이어졌고, 김윤식이 강제경매를 신청했습니다. 매각으로 소멸할 등기상 권리는 분명하지만, 여러 차례 경매개시와 취하가 반복된 이력이 있어 현재 사건과 종전 사건을 구분해서 살펴봐야 합니다. 더 큰 변수는 현장조사에서 거주인 확인이 되지 않았다는 사실입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당

말소기준권리는 2014.03.31 설정된 영덕울진축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 에이원대부캐피탈 근저당 19,500,000원, 김윤식 근저당 60,000,000원, 울진중앙농업협동조합 가압류 42,449,926원은 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 강제경매개시결정 등기도 같은 구조입니다.

그보다 오래된 현대모비스 근저당은 2014.05.29 이미 말소됐습니다. 박영택 가압류는 2025.09.11 해제로 말소됐으며, 종전 임의경매와 강제경매 개시등기도 취하로 말소된 이력이 있습니다. 과거의 경매개시등기를 현재 유효한 인수권리로 오인할 필요는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격의 근거가 약하다

정우하이츠빌라에서 확인되는 거래는 2023년 8월, 전용 99.96㎡, 2층, 142,000,000원입니다. 그런데 해당 거래는 경매 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이것을 곧바로 대상 201호의 확정 시세로 사용할 수는 없습니다. 또한 2023년 거래여서 현재 시장가격 판단에는 시차가 큽니다.

현재 최저가 173,000,000원은 확인된 거래가보다 31,000,000원 높고, 거래가 대비 121.8%입니다. 단순 비교에서도 저렴하다고 볼 근거가 없으며, 면적 불일치와 거래 시점을 감안하면 할인율을 신뢰하기도 어렵습니다. 특히 과거 거래 한 건을 최근 시장의 상승·하락 추세라고 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 기계적 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 채권 잔액, 배당요구, 조세채권과 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 경매신청 채권자 김윤식의 근저당 채권과 신청 청구액은 중복 산정 가능성에 유의해야 합니다.

집행비용 3,222,000원, 채권자 배당 합계 169,778,000원, 시뮬레이션상 채권 미배당 합계 158,821,789원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 채권총액에는 김윤식 관련 채권이 별도 항목으로 포함돼 실제 채권 잔액과 다를 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

신건 최저가에서 매각되면 배당 재원이 충분하지 않아 채권 미배당이 발생하는 것으로 산정됩니다. 유찰로 매각가격이 내려가면 매수인의 입찰가격은 낮아지지만, 채권자 미배당 규모는 더 커집니다. 이러한 채권자 미배당이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울진초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 기존주택과 아파트 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 읍소재지 내에 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다. 북서측 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 공동주택으로, 위생·급배수설비와 개별난방설비가 있습니다. 벽지·장판지·타일 및 샷시 창호 등이 기재돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 토지면적 1,559㎡, 부정형 토지이며 제2종일반주거지역 및 준주거지역 관련 사항이 확인됩니다. 역사문화환경보존지역, 울진초등학교·병설유치원 상대보호구역 등도 검토 대상입니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 19세대 규모이고 확인된 거래도 2023년 1건이므로, 대단지처럼 거래가격을 쉽게 검증할 수 있는 유형은 아닙니다. 신건 가격 판단에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 현장조사 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 점유 원인, 전입일, 임대차보증금, 확정일자 등을 확인하고 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2014.03.31 영덕울진축산업협동조합 근저당을 기준으로 선후순위를 재확인하고, 이미 말소된 종전 경매개시등기를 현재 사건과 혼동하지 않아야 합니다.
• 시세 검증. 확인된 142,000,000원 거래는 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 대상 전유면적과 유사 호수 거래를 확보하기 전에는 최저가 173,000,000원의 적정성을 인정하기 어렵습니다.
• 내부 상태. 실내를 직접 확인하지 못한 감정평가이므로 누수, 창호, 난방, 배관과 수리 필요성을 점검해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유관계에 따라 인도 협의와 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
• 배당원본 대조. 김윤식의 근저당과 경매신청 청구액 사이의 중복 가능성, 각 채권의 실제 잔액, 조세채권 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 입찰 일정. 매각기일은 2026.10.23입니다. 기일 변경, 매각조건 및 최신 명세서를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 싸지도 확인된 것도 아니다”

울진 정우빌라 201호는 말소기준인 영덕울진축산업협동조합 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없고, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리 정리만 보면 비교적 명료합니다.

그러나 권리의 명료함이 점유관계의 확실성을 뜻하지는 않습니다. 실제 거주인을 만나지 못했고 임대관계도 미상입니다. 게다가 신건 최저가 1.73억은 확인된 과거 거래가 1.42억의 121.8%이며, 거래 면적조차 일치하지 않습니다. 19세대 규모의 거래 표본 부족과 내부 상태 미확인까지 함께 고려하면 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 점유관계 확인, 동일 면적 실거래 재검증입니다. 유찰로 최저가가 하락하더라도 실제 취득비용과 환금성을 검증한 뒤 접근해야 합니다. 등기상 권리 소멸만 보고 입찰하기보다 현실적인 매도가격과 명도 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.