대구지방법원 2025타경10382. 경북 영덕군 강구면의 영덕대게김치공장 관련 부동산이 경매에 나왔습니다. 소유자는 안새롬, 신청채권자는 장기농업협동조합입니다. 2024년 11월 소유권이 이전되고 같은 날 채권최고액 861,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 윤영돈의 후순위 근저당, 국세·지방세 압류, 서용태의 가압류가 이어졌으며 2026년 1월 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 물건에서 구분해야 할 것은 등기상 인수할 권리와 낙찰 후 실제로 감당해야 할 경제적 부담입니다. 전자는 비교적 단순한 반면, 후자는 공장의 가동 가능성, 기계기구의 상태, 매각에서 제외되는 시설, 토지의 용도규제 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 투자 안정성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10382 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 강구면 소월리 34-3 |
| 부동산 표시 | 영덕대게김치공장 · 강구면 원직리 4 및 소월리 34-3 관련 공동담보 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 관련 건물 및 토지 · 기계기구 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 안새롬 (2024.11.14 소유권이전, 등기 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 | 1,066,694,250원 |
| 최저매각가 | 1,066,694,250원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 장기농업협동조합 |
| 청구금액 | 750,008,375원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.14 장기농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 861,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 일부 포함 · 특정 시설 평가·매각 제외 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 11월
과거 설정된 중소기업은행 근저당권과 영덕군 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 핵심이 되는 것은 2024.11.14 장기농업협동조합 근저당권입니다. 이를 기준으로 후순위 윤영돈 근저당권, 경매개시결정, 국세·지방세 압류와 서용태 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
특히 과거 영덕군 근저당권의 채권최고액 825,000,000원과 중소기업은행의 360,000,000원을 현재 인수할 채무처럼 합산하면 안 됩니다. 해당 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 1명, 대항력 없음
현황조사에 나타난 실제 임차인은 바른에프엔비 주식회사 1명입니다. 신고된 전입일은 말소기준 근저당권 설정일보다 늦습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 바른에프엔비 주식회사 | 2024.11.29 | 1,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
보증금 승계 없음
|
| 실제 임차인 | 1명 · 바른에프엔비 주식회사 |
|---|---|
| 말소기준일 | 2024.11.14 |
| 전입신고일 | 2024.11.29 |
| 보증금 | 1,000,000원 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 배당요구 | 확인되지 않음 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 필요 |
| 매수인 보증금 승계 | 0원 |
장기농업협동조합의 근저당권 설정일인 2024.11.14에 비해 임차인의 전입신고일은 2024.11.29로 늦습니다. 따라서 확인된 임차관계에 대해서는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 보증금 1,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 보증금이 소액이라는 사실과 실제 점유를 비워주는 문제는 별개입니다. 법인 임차인의 공장 점유 실태, 사업자등록과 인도 시점, 실제 사용 부분 및 임대차의 성격을 입찰 전에 확인해야 합니다. 또한 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당에서 우선변제를 받을 수 있는지는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,066,694,250원 가정)
현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 장기농업협동조합, 윤영돈, 서용태 순으로 배당을 계산했습니다. 실제 배당순위와 금액은 세금의 법정기일·당해세 여부 등으로 변경될 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,066,942원 |
| 1. 근저당 · 장기농업협동조합 | 861,600,000원 | 861,600,000원 |
| 2. 근저당 · 윤영돈 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서용태 | 300,000,000원 | 153,027,308원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 기준 채권액 합계는 1,200,600,000원, 채권자 배당액 합계는 1,053,627,308원입니다. 그 결과 미배당 채권이 146,972,692원 발생합니다. 서용태의 가압류채권 300,000,000원 중 일부가 배당받지 못하는 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 공장 가치는 별도
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,066,694,250원입니다. 유찰이 발생할 경우의 예상 매각가와 미배당 변화는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,066,694,250원 | 146,972,692원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 853,355,400원 | 358,178,154원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 682,684,320원 | 527,142,523원 | 0원 |
유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 매수인에게 승계되는 보증금은 발생하지 않는 것으로 추정됩니다. 다만 낙찰가 하락은 채권자 미배당을 늘릴 뿐, 해당 공장의 시장가치나 수익성을 보증하지 않습니다.
신청채권자인 장기농업협동조합의 청구금액은 750,008,375원입니다. 현 시나리오상 신건과 1회 유찰 시에는 신청채권자가 청구액을 충족하지만, 2회 유찰 시 예상배당액 673,457,477원으로는 청구액 전부를 충족하지 못합니다.
⑤ 세금압류와 법적 부담 — 반드시 별도 확인
이 사건에서 놓치면 안 되는 권리상 변수는 국세 및 지방세 압류 3건입니다. 모두 말소기준 근저당권보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 배당에서 차지하는 순위는 등기 순서만으로 확정할 수 없습니다.
| 등기일 | 권리자 | 내용 | 예상 처리 |
|---|---|---|---|
| 2026.03.09 | 국 (포항세무서장) | 국세 압류 | 매각 소멸 |
| 2026.04.27 | 영덕군 | 지방세 압류 | 매각 소멸 |
| 2026.09.02 | 포항시 (북구청장) | 지방세 압류 | 매각 소멸 |
세금채권 중 당해세에 해당하거나 우선순위가 앞서는 금액이 있다면 경매 배당에서 먼저 공제될 수 있습니다. 이 경우 근저당권자와 가압류권자의 회수액은 달라질 수 있습니다.
반면 세금압류가 3건 있다는 이유만으로 낙찰자가 해당 체납세액 전부를 인수한다고 해석해서도 안 됩니다. 압류등기의 소멸 여부와 조세채권의 배당순위는 구별해야 합니다.
⑥ 공장·토지·기계기구 — 실제 가치가 갈리는 지점
감정평가 대상은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 공장 관련 부동산과 기계기구입니다. 따라서 토지의 규제, 공장시설의 상태, 설비의 재사용 가능성과 매각 제외 시설을 구분하는 것이 중요합니다.
| 토지 소재지 | 경상북도 영덕군 강구면 소월리 34-3 |
|---|---|
| 지목 | 공장용지 |
| 토지면적 | 502.0㎡ |
| 토지이용상황 | 공업용 |
| 용도지역 | 자연환경보전지역 |
| 관련 구역 | 수산자원보호구역 · 가축사육제한구역 |
| 지형 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 소로한면 |
| 공시지가 | 97,400원/㎡ |
| 매각형태 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
이 사건은 특히 매각물건명세서의 비고 사항이 중요합니다. 매각 대상에 포함되는 시설과 제외되는 시설이 명시적으로 구분되어 있기 때문입니다.
| 시설 | 매각 판단 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 공장 관련 기계기구 | 포함 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 · 감정평가서 목록 대조 |
| 제시외 건물 | 포함 | 매각 대상 범위 및 실제 상태 |
| 기계기구 기호(1) 폐수처리설비 | 평가 제외 | 해체·철거로 감정평가 제외 |
| 컨테이너형 조립식주택 1개동 | 매각 제외 | 목록 2 지상 · 이동 또는 철거 가능 |
| 냉동(장)고 1개동 | 매각 제외 | 제시외건물 2-1 내부 · 이동 또는 철거 가능 |
특히 폐수처리설비가 해체·철거를 사유로 평가에서 제외됐다는 사실은 공장의 재가동을 검토하는 매수인에게 중요한 확인사항입니다. 해당 시설이 실제 사업 운영에 필요한지, 재설치 또는 대체가 필요한지에 따라 실질적인 공장 취득비용이 달라질 수 있습니다.
또한 매각 제외인 컨테이너형 조립식주택과 냉동(장)고는 낙찰자가 당연히 소유권을 취득하는 물건으로 계산하면 안 됩니다. 해당 시설의 소유자, 반출 여부, 실제 사용관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 가격·환금성 판단 — 현재는 보수적으로
이 물건의 감정가는 1,066,694,250원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 그렇지만 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래를 단순히 비교할 수 있는 대상은 아닙니다. 공장은 입지뿐 아니라 건물 활용성, 생산설비, 인허가, 사업 지속 가능성 등이 가격 형성에 영향을 줍니다.
현재 확인되는 과거 소유권이전 거래가액은 2009년 877,520,191원, 2024년 200,000,000원입니다. 다만 두 거래의 대상 범위와 조건이 현 경매의 일괄매각 범위와 같다고 확인되지 않으므로, 어느 금액도 현재 공장 전체의 시세로 직접 사용할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2024.11.14 장기농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 이전 말소권리와 후순위 소멸권리를 정확히 구분하세요.
- 임차인 점유 확인. 바른에프엔비 주식회사의 전입일, 공장 실제 점유, 법인 임대차의 내용, 사업자등록 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 세금압류 확인. 포항세무서장, 영덕군, 포항시 압류 관련 체납금액, 교부청구, 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 공동담보·매각범위 대조. 원직리 4와 소월리 34-3 관련 토지, 건물, 기계기구의 정확한 매각목록과 감정평가목록을 대조하세요.
- 폐수처리설비 확인. 기존 설비가 해체·철거됐으므로 공장 재가동에 필요한 설비와 관련 인허가를 점검하세요.
- 제외 시설 확인. 컨테이너형 조립식주택과 냉동(장)고의 소유관계, 반출 가능성 및 사용관계를 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역에 따른 사용·증축·용도변경 제한을 확인하세요.
- 공장 인허가와 실제 가동상태 확인. 기존 시설의 사용 가능성, 운영에 필요한 허가 및 기계기구의 작동 상태를 별도로 확인하세요.
- 실제 시세 검증. 감정가나 과거 소유권 거래가만으로 가격 적정성을 판단하지 말고 공장 전체의 처분가치와 대체 취득비용을 검토하세요.
- 유찰 가격을 수익성으로 오인하지 않기. 유찰 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 시설 정비·인도·재활용에 필요한 비용은 별개입니다.
맺으며 — “권리인수 0원, 투자판단은 별개”
이 사건은 등기상 권리분석 자체가 가장 큰 장애물은 아닙니다. 2024년 장기농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 확인된 임차인도 선순위 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
하지만 이 물건을 권리가 깨끗한 우량 공장으로 단정해서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류 3건으로 배당 변수가 있고, 매각 제외 시설과 해체된 폐수처리설비가 존재하며, 자연환경보전지역·수산자원보호구역이라는 토지 규제가 있습니다. 여기에 실제 공장 전체의 현재 거래시세까지 확인되지 않았습니다.
신건 최저매각가 1,066,694,250원은 평가금액일 뿐 검증된 시장의 적정 매수가격은 아닙니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 공장 재활용과 매각 제외 시설 문제는 남습니다.
최종 판단: 권리인수는 양호하지만, 가격·시설·환금성 검증 전까지 입찰 보류가 적절합니다. 실제 매수 여부는 매각범위와 공장 재가동 가능성, 세금 배당 및 적정 처분가격을 함께 확인한 뒤 결정해야 합니다.
