광주지방법원 2025타경33667. 광주 광산구 쌍암동 첨단센트럴파크2차 202동 409호, 전용 55.85㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 186,000,000원이고 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 130,200,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가보다 55,800,000원 낮아져 매력적으로 보일 수 있습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 낙찰금액이 아니라 낙찰 후에도 남는 보증금 채무입니다. 임차인 차진훈은 2022.08.01 전입했고 2022.06.29 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 대원디앤아이주식회사 근저당권 설정일은 2024.01.23으로 그보다 늦습니다. 더구나 2022.08.08 설정된 175,000,000원 전세권도 있어, 선순위 임차권과 전세권의 처리 관계를 함께 살펴야 합니다.
특히 차진훈은 임차인이면서 전세권자이고 임의경매 신청채권자이기도 합니다. 이러한 중첩된 법률관계 때문에 임차보증금과 전세금은 중복 합산하지 않되, 선순위 전세권의 소멸 여부와 임차보증금 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제4층 제409호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 첨단중앙로170번길 87 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 55.85㎡ · 18층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사피알디 (2021.04.09 소유권이전, 거래가액 191,000,000원) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 130,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 차진훈 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 단지규모 / 준공 | 268세대 · 2018.03.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인이 핵심
기존 남광주농업협동조합 근저당권 102,000,000원은 2021.04.09 말소됐고, 지에프5홀딩스 근저당권 13,000,000원도 2022.07.29 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 근저당권은 2024.01.23 설정된 대원디앤아이주식회사의 채권최고액 15,000,000원입니다.
다만 이 사건은 전세권자 자신이 경매를 신청한 구조입니다. 선순위 전세권이라고 하여 무조건 존속한다고 단정할 수는 없으며, 전세권 실행에 따른 소멸 가능성과 임차권에 기초한 대항력·보증금 반환관계를 구분해야 합니다. 특히 매수인이 실제 인수하는 범위는 매각물건명세서의 매각조건과 배당 결과를 대조해 확정해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.75억, 배당받아도 부족하다
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차진훈 | 전유부분 전부 · 주거 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수위험 |
| 실제 임차인 | 1명 · 차진훈 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.06.29 |
| 점유개시일 | 2022.07.29 |
| 전입신고일 | 2022.08.01 |
| 확정일자 | 2022.06.29 |
| 전세권 설정 | 2022.08.08 · 전세금 175,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.09.03 · 보증금 175,000,000원 |
| 배당요구 | 2025.09.03 · 배당요구 있음 |
| 대항력 판단 | 대항력 있음 · 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
차진훈은 전세권자이자 임차권등기권자이지만 실제 임차인은 1명입니다. 두 권리에 기재된 175,000,000원을 더해 보증금이 350,000,000원이라고 계산하면 안 됩니다. 동일한 보증금 반환채권을 둘러싼 권리이므로 중복배당·중복인수를 배제해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 높다
첨단센트럴파크2차의 전용 55.85㎡에 해당하는 확인 실거래는 2022년 5월 162,180,000원입니다. 대상 물건과 전용면적은 일치하지만, 거래 시점이 오래됐고 확인된 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 금액을 현재의 확정 시세로 보거나 최근 12개월 시장 평균으로 해석하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 55.85㎡ | 3층 | 162,180,000원 |
최저매각가 130,200,000원만 놓고 보면 위 거래가의 80.3%입니다. 그러나 인수 예상액을 더하면 전혀 다른 결과가 나옵니다.
| 현재 최저매각가 | 130,200,000원 |
|---|---|
| 예상 집행비용 | 2,622,800원 · 배당대금에서 우선 공제 |
| 임차인 예상배당 | 127,577,200원 |
| 보증금 미배당 | 47,422,800원 |
| 실질취득 추정 | 177,622,800원 |
| 확인 실거래가 | 162,180,000원 (2022.05) |
| 실질취득 / 실거래 | 109.5% |
| 실질취득 초과액 | 15,442,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,622,800원 |
| 1. 임차인 차진훈 · 보증금 우선변제 | 175,000,000원 | 127,577,200원 |
| 2. 전세권 · 차진훈 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대원디앤아이주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
전세권과 임차권의 175,000,000원은 같은 권리자의 중첩된 보증금 채권으로 취급해 중복배당하지 않습니다. 실제 배당순위와 인수 범위는 매각조건, 권리의 소멸 여부 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.
예상 배당구조에서는 매각대금 대부분이 임차인에게 배당됩니다. 그러나 임차인의 보증금 전액을 충족하지 못해 47,422,800원의 미배당이 남습니다. 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 구조가 유지된다면 이 부족분은 매수인의 부담이 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 그대로
보증금이 낙찰대금보다 큰 대항력 인수형에서는 유찰이 반드시 가격 메리트로 이어지지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 130,200,000원 | 47,422,800원 | 177,622,800원 |
| 2회 유찰 시 | 91,140,000원 | 85,900,520원 | 177,040,520원 |
| 3회 유찰 시 | 63,797,999원 | 112,750,365원 | 176,548,364원 |
최저매각가가 130,200,000원에서 63,797,999원으로 크게 낮아져도 예상 실질취득은 177,622,800원에서 176,548,364원 수준으로만 줄어듭니다. 차이는 배당에서 공제하는 추정 집행비용의 변화에서 발생합니다. 매각대금과 보증금 미배당 잔액을 합하면 사실상 보증금 175,000,000원 부근에 고정되고, 추정 집행비용까지 반영된 실질 부담은 그보다 높아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 쌍암동성당 동측 인근입니다. 상업용 부동산, 종교시설, 상업나지, 주거·업무시설이 혼재하는 주상복합지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근성은 무난하고 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 남측에 공도와 연결되는 단지 내 도로가 정비돼 있습니다.
- 건물. 2018.03.15 준공된 268세대 단지의 18층 건물 중 4층 오피스텔입니다. 철근콘크리트 구조로 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 토지는 정방형 평지이고 단지 부지는 오피스텔 및 도시형생활주택 용도입니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대차 관계 및 권리 인수 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 환금성. 확인 가능한 동일면적 실거래는 2022.05 거래 1건뿐이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.5회입니다. 거래 표본 부족과 유찰 이력을 감안하면 적정 매각가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 인수. 차진훈의 보증금 175,000,000원 중 예상 미배당 47,422,800원을 매수인이 부담하는지 매각물건명세서와 법률관계를 대조해야 합니다.
- 전세권 소멸 여부. 2022.08.08 설정된 선순위 전세권과 전세권자의 임의경매 신청 사이의 법률관계를 확인해야 합니다. 전세권 및 임차권등기가 동일 보증금을 담보하는 만큼 중복 계산도 방지해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 있어 일반 입찰자는 입찰 조건과 행사 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 반환채권 검증. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 사실 및 임차권등기명령 내용을 통해 대항력과 실제 보증금 반환채무를 검증해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 실거래가 2022년 자료에 한정돼 있으므로 최근 거래, 실제 매물가격 및 오피스텔 개별 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 하락하지만 예상 실질취득액은 약 1.77억 수준에 머무릅니다. 단순 유찰률보다 인수액을 포함한 취득 원가로 판단해야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 공용부분 체납 관리비, 세금 관련 우선채권, 실제 점유 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류 및 경매신청 원인을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”
이 사건은 감정가 대비 70%로 내려온 오피스텔이라는 외형만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 175,000,000원이 존재하고, 예상 배당 후 47,422,800원의 미배당이 남습니다. 해당 부족분을 인수한다면 실제 부담은 177,622,800원입니다.
이는 확인된 2022년 동일면적 실거래 162,180,000원보다 약 9.5% 높은 수준입니다. 최신 시장가격을 확정할 자료가 부족한 가운데, 가격 메리트를 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 무엇보다 추가 유찰이 발생해도 보증금 인수액이 늘어나기 때문에 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.
게다가 전세사기피해자 우선매수권이 있어 일반 입찰자의 외부 낙찰 기회가 제한될 수 있고, 선순위 전세권의 경매에 따른 처리와 대항력 임차인의 잔여 보증금 책임도 확인해야 합니다.
