수원지방법원 2024타경90025. 경기도 화성시 청계동 동탄역 센트럴푸르지오 1324동 15층 1504호가 경매 대상입니다. 감정가는 755,000,000원, 현재 최저매각가격도 같은 금액이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 이석영의 2021년 취득 거래금액은 710,000,000원이었습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 추가 근저당권이 설정되고 채권 이전과 경매개시가 이어졌습니다.

이 사건은 등기상 후순위 권리를 매수인이 인수해야 하는 구조는 아닙니다. 그러나 채권액이 상당하고 임대관계가 확인되지 않는다는 점은 구분해 볼 필요가 있습니다. 특히 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 떠안는 금액은 전혀 다릅니다. 미배당 134,550,000원이 발생해도 그 금액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

핵심 기준일은 2021년 2월 26일입니다. 을구 5번 신한은행 근저당권(채권최고액 331,200,000원)이 말소기준권리로, 매각 시 소멸 대상입니다. 이후 설정된 상상인플러스저축은행의 을구 6번 근저당권(358,800,000원), 을구 7번 근저당권(189,600,000원)도 후순위여서 매각으로 소멸합니다.

을구 6번과 7번 근저당권은 2024년 8월 6일 한국자산관리공사로 각각 이전되었습니다. 따라서 이 두 근저당권의 현재 권리관계를 볼 때는 최초 설정 금융기관뿐 아니라 이전된 권리자까지 함께 보아야 합니다. 근저당권 이전은 새로운 독립 채권최고액이 추가된 것이 아니므로, 같은 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 및 인수 위험

현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가에서 임대관계를 확인하지 못했으므로, 단순히 임차인이 없다는 이유만으로 점유 및 명도 위험까지 제거됐다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 말소기준일보다 앞서 주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인이 존재한다면, 대항력과 배당 여부에 따라 매수인에게 보증금 반환 부담이 남을 가능성이 있습니다. 현재는 그러한 임차인의 존재나 보증금 액수가 확인되지 않았으므로 대항력 유무와 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 검증 — 7.55억이 저렴한지는 아직 미확정

이 물건의 최저매각가격은 755,000,000원이며, 감정가 대비 100%입니다. 신건이므로 아직 가격 할인이 발생하지 않았습니다. 과거 등기상 거래가격은 확인되지만, 현재 가격 메리트를 판단하는 데 필요한 동일·유사 면적의 최근 실거래 비교가격은 확정되지 않았습니다.

2021년 거래가격인 710,000,000원과 현재 감정가 755,000,000원은 서로 다른 시점의 가격입니다. 과거 취득가격이 현재보다 낮다는 사실만으로 감정가가 적정하다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.

단지 규모는 1,348세대이고, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 다만 실제 거래가격은 면적, 층, 향, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 단지 전체의 거래가격을 해당 1504호의 가격으로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 755,000,000원 가정)

근저당권 금액은 채권최고액 기준입니다. 을구 6번·7번의 권리는 한국자산관리공사로 이전된 상태입니다. 실제 배당채권액과 배당순위는 채권계산서·배당요구·우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 검증은 필요

유찰이 진행되면 최저매각가격은 604,000,000원, 483,200,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 채권자에게 돌아가지 못하는 예상 금액은 증가합니다. 그러나 말소 대상 근저당권 미배당액은 매수인의 인수금으로 바뀌지 않습니다.

중요한 것은 가격이 내려갔다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 다르다는 점입니다. 604,000,000원이나 483,200,000원도 실제 입찰 시점의 동일·유사 면적 거래가격을 확인한 후 투자 매력을 평가해야 합니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트의 증거로 사용할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 청계동 청목초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 교육시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 24층 건물 중 15층 1504호입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 지역난방(열병합), 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 기재되어 있습니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역도 확인됩니다.
• 토지 공시지가. 2,360,000원/㎡입니다. 이는 토지에 대한 공시지가로 해당 아파트의 실거래가격이나 적정 낙찰가격을 뜻하지 않습니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 1,348세대 규모의 아파트 단지라는 점은 거래 비교대상을 찾는 데 참고할 요소입니다. 그러나 개별 호수의 매매 수요와 실제 거래가격이 확인되기 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 시세. 74.9061㎡를 기준으로 제시된 면적 정보와 실제 매각 대상 전용면적이 일치하는지 확인한 뒤, 동일 또는 유사 면적의 최근 12개월 평균 및 최신 실거래가격을 비교하세요. 면적 일치가 확인되지 않은 비교가격은 직접 적용하지 마세요.
• 임차인·점유자. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서 및 확정일자 관계를 확인하여 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 검증하세요. 현재 임대관계는 미상입니다.
• 말소기준권리. 2021.02.26 신한은행 근저당권과 이후 설정된 근저당권의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본으로 재확인하세요.
• 채권 이전. 을구 6번·7번 근저당권의 한국자산관리공사 이전 내역과 갑구 8번 경매개시 채권자의 채권양도 관계를 구분해 확인하세요.
• 배당계산. 채권최고액, 실제 채권잔액, 경매 청구금액은 서로 다릅니다. 채권계산서 및 배당순위에 따라 예상 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 가압류 말소. 2024년 신한은행 가압류와 제니스자산관리대부 가압류는 각각 2026.08.10 및 2026.08.05 말소된 것으로 확인됩니다. 개인회생 변제계획인가에 따른 말소 내역도 함께 점검하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 인도 절차에 필요한 비용을 조사하세요.
• 매각조건. 2026.10.23 매각기일의 진행 여부, 최종 매각물건명세서, 특별매각조건 및 법원의 공고 변경 여부를 확인하세요.
• 실질취득비용. 예상 인수액이 0원이어도 취득세, 등기비용, 명도비용 및 수리비 등은 별도로 발생할 수 있습니다. 현재 실질취득 기준액 755,000,000원은 이러한 부대비용을 제외한 금액입니다.

맺으며 — “권리상 소멸”과 “가격상 매력”은 별개의 문제

동탄역 센트럴푸르지오 1324동 1504호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 합계가 879,600,000원이라는 숫자는 부담스럽게 보일 수 있지만, 그중 예상 미배당 134,550,000원을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다. 이 점에서는 권리의 구조가 비교적 명료합니다.

그러나 현재 최저매각가격 755,000,000원은 감정가 100%인 신건 가격입니다. 최근 거래가격과 시장 추세가 검증되지 않았기 때문에 이를 시세보다 저렴한 물건으로 판단할 수 없습니다. 과거 2021년 거래가격 710,000,000원 역시 현재 시세를 대신할 수 없습니다.

또한 실제 임대관계와 점유상태가 확인되지 않았으므로, 배당계산의 인수 0원을 최종적인 권리 안전성 확정으로 받아들이기에는 이릅니다. 선순위 임차인이 추가로 확인된다면 낙찰자의 실질취득비용과 위험도를 다시 평가해야 합니다.