🔒 인수 0원 · 🏠 임차인 0명 · ⚠️ 미배당 846,465,570원 · 📊 실거래 시세 미확인
광주지방법원 2026타경1032. 광주 북구 본촌동 힐스테이트본촌 105동 5층 502호 아파트입니다. 소유자는 황현철이며, 2019년 소유권보존등기와 함께 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국민은행 근저당권과 국민은행·롯데카드·신한카드·중소기업은행 등 채권자들의 가압류가 이어졌습니다. 2026년에는 국민은행과 신한은행의 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 권리의 건수는 많지만 매수인이 모두 떠안는 구조는 아닙니다.
말소기준은 2019.11.11. 신한은행 근저당권(채권최고액 295,200,000원)입니다. 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개라는 점이 핵심입니다. 채권자들이 전액을 배당받지 못하더라도 해당 후순위 권리의 미배당액이 곧바로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 본촌동 3102 힐스테이트본촌 105동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 본촌마을길 157-22 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 황현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,405,808원 |
| 경매개시 채권자 | 국민은행 · 신한은행 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 확인된 임차인 | 없음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 신한은행 근저당권입니다. 2019.11.11. 설정된 채권최고액 295,200,000원의 근저당권을 기준으로, 2024.05.08. 국민은행 근저당권(55,000,000원) 및 이후의 가압류들이 매각으로 소멸합니다. 국민은행과 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 확인이 먼저
이 물건의 감정가는 460,000,000원이며, 현재 회차의 최저매각가도 동일합니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 대비 할인은 적용되지 않았습니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 460,000,000원 | 현재 최저매각가 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 368,000,000원 | 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 294,400,000원 | 가정 시나리오 |
유찰 시나리오에서는 최저매각가가 368,000,000원, 이후 294,400,000원으로 낮아집니다. 하지만 이는 감정가 대비 할인율일 뿐 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 유찰 후 가격도 최근 실거래와 비교하기 전에는 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,000,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 295,200,000원 | 295,200,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 (갑구 2) | 708,718,135원 | 102,800,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 25,314,999원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 15,480,197원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 19,583,460원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 케이비국민카드 | 32,306,158원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 국민은행 (갑구 7) | 108,162,621원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 | 39,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 7,000,000원을 공제하고 채권자에게 453,000,000원을 배당하는 추정입니다. 총 미배당액은 846,465,570원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 법정 배당순위 및 확정 채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 가압류채권 간 배당순위와 안분 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수의 차이
| 회차 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 460,000,000원 | 453,000,000원 | 846,465,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 368,000,000원 | 362,048,000원 | 937,417,570원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 294,400,000원 | 289,478,400원 | 1,009,987,170원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 예상배당액이 157,800,000원, 1회 유찰 시 66,848,000원, 2회 유찰 시 0원으로 추정됩니다. 이는 배당 시나리오상 신청채권자 기준의 수치이며, 개별 근저당권·가압류의 확정 배당액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 본촌동 광신대학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 기존 주택지가 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 중 5층으로, 위생·난방·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 아스팔트포장 진입도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함되며, 비행안전제3구역(전술)과 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 관련 규제의 실제 적용 범위와 거래·이용 제한을 확인해야 합니다.
- 기타 제한. 상대보호구역, 준보전산지, 가로구역별 최고높이 제한지역 저촉 사항이 표시돼 있습니다. 인접 도로 및 용도지역 경계의 영향을 함께 검토해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도이지만 실제 가격 경쟁력과 매도 가능성은 같은 단지의 실거래 사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.11.11. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 점유권원이 무엇인지 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 단지의 최근 실거래가격을 확인하고 면적·층·향·내부 상태 등을 비교한 후 응찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 368,000,000원, 2회 유찰 시 294,400,000원의 가정가격을 참고하되 실제 차기 최저매각가와 기일은 법원 공고로 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 및 비행안전구역 등 해당 물건에 적용되는 제한사항을 확인하세요.
- 배당 검토. 다수 가압류채권의 실제 배당관계, 세금 우선순위 및 담보권자의 확정 채권액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “채권 부족 ≠ 매수인 인수”
이 사건은 후순위 권리가 다수 존재하지만 말소기준이 분명한 아파트 경매입니다. 신한은행의 2019년 근저당권을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
반면 채권총액 1,299,465,570원 가운데 신건에서 채권자에게 배당되는 금액은 453,000,000원으로 추정되며, 846,465,570원이 미배당으로 남습니다. 이러한 미배당은 채권자의 회수 문제이지, 그 자체가 매수인의 인수금액을 의미하지는 않습니다.
최종 판단에서 더 중요한 것은 460,000,000원이 적정한 시장가격인지입니다. 현재는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리구조는 비교적 명확하지만, 가격은 검증 전까지 보류. 입찰 여부는 실제 점유관계와 최근 실거래 시세를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.
