광주지방법원 2026타경1882. 나주시 빛가람동 빛가람우미린 상가동 1층 108호입니다. 감정평가서상 실제 이용상태는 상가이며, 철근콘크리트구조의 2층 건물 중 1층에 자리합니다. 소유자는 천양우, 경매 신청채권자는 태봉새마을금고입니다. 신청채권자의 청구금액은 224,765,880원입니다.
가장 주의할 점은 임차관계와 권리관계의 불확실성입니다. 박상하는 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사됐고, 배당을 통해 보증금을 회수하는 대신 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 김유란은 전입일이 확인되지만 보증금·확정일자와 실제 점유범위가 불명확합니다. 더구나 등기상 근저당권의 말소 표시와 경매개시결정의 말소기준권리 지정이 일치하지 않아, 입찰 전 원본 등기와 매각물건명세서의 대조가 반드시 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 135 빛가람우미린 상가동 1층 108호 등기상 도로명주소: 석전1길 10 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 상가동 1층 108호 · 상가 이용 중 (사건 용도 표기: 대지) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2층 건물 중 1층 · 사용승인일 2015.03.30 |
| 소유자 | 천양우 (2016.08.12 소유권이전 등기 · 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 태봉새마을금고 / 224,765,880원 |
| 임차·점유 조사 | 박상하, 김유란 · 총 2명 |
| 확인된 보증금 인수 | 10,000,000원 (김유란 관련 추가 부담 미확정) |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확인이 우선
특히 박상하의 전입일은 2024.02.06, 김유란의 전입일은 2019.11.20입니다. 두 날짜 모두 지정된 경매개시결정일보다 앞섭니다. 다만 전입일이 선행한다는 사실만으로 상가 임대차의 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 영업·점유, 사업자등록 및 선순위 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 1,000만원, 추가 위험 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박상하 | 108호 · 주거 | 10,000,000원 월 500,000원 |
2024.02.06 | 대항력 인수 분석 우선변제 확인 안 됨 보증금 승계 10,000,000원 |
| 김유란 | 점유범위·용도 미상 | 미상 | 2019.11.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 인수 미확정 |
실제 임차인·점유 조사 인원 2명. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 대항력·우선변제권의 최종 판단에는 등기순위와 임대차 원본 확인이 필요합니다.
이 사건에서 중요한 것은 매각가에 비해 임차보증금이 크지 않아 보인다는 점이 아닙니다. 매각가격과 별도로 지급해야 할 금액이 존재할 수 있고, 다른 점유자의 권리는 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 입찰자는 두 사람의 임대차계약 및 점유관계를 각각 조사해야 합니다.
③ 시세 비교 — 아파트 가격을 상가 시세로 볼 수 없다
빛가람우미린 단지에서 확인된 최근 실거래는 전용 76.19㎡와 85.0㎡의 공동주택 거래입니다. 경매 대상은 상가동 1층 108호로, 비교 대상의 용도와 면적이 다릅니다. 아래 거래금액은 단지의 주거용 부동산 가격을 참고하는 데 사용할 수 있지만 108호 상가의 직접적인 시장가격을 의미하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 76.19㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 76.19㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 7 | 276,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 76.19㎡ | 7 | 239,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 14 | 284,000,000원 |
| 2026.02 | 76.19㎡ | 15 | 238,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 76.19㎡ | 7 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 6 | 263,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 공동주택 | 12건 | 253,916,666원 |
최근 12건 평균은 253,916,666원이고 최신 거래는 2026년 4월 210,000,000원입니다. 최저매각가 252,000,000원만 단순 비교하면 평균 대비 99.2%이지만, 박상하의 인수보증금을 반영한 실질취득 최소액은 262,000,000원으로 공동주택 거래 평균까지 웃돕니다. 더 중요한 것은 이러한 숫자 비교만으로 상가가 비싼지 싼지 판단할 수 없다는 사실입니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,328,000원 |
| 임차인 · 박상하 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 태봉새마을금고 | 224,765,880원 | 미산정 |
| 소유자 교부(계산상) | — | 247,672,000원 |
| 매수인 인수 · 박상하 | 10,000,000원 | 별도 인수 10,000,000원 |
소유자 교부 247,672,000원은 매각대금에서 집행비용만 차감한 기초 계산값입니다. 신청채권자 224,765,880원의 실제 배당이 반영되지 않았으므로 확정적인 소유자 잔여액으로 해석할 수 없습니다. 당해세, 최우선변제 및 김유란의 권리도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 인수액은 별도
| 구분 | 최저가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 252,000,000원 | 10,000,000원 | 262,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 201,600,000원 | 10,000,000원 | 211,600,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 161,280,000원 | 10,000,000원 | 171,280,000원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 매각가격과 별개입니다. 현재 분석에서 박상하 보증금 10,000,000원은 각 회차 모두 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 김유란의 보증금이나 권리관계가 추가로 확인되면 위 실질취득 최소액 역시 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 서측 인근에 위치합니다. 공기업과 대규모 공동주택을 배후로 일반음식점·판매시설 등 근린생활시설과 공원이 형성된 지역입니다.
- 접근성. 간선도로변에 위치하고 주변 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 사용승인일 2015.03.30인 철근콘크리트조 상가동으로, 급배수·위생·도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 장방형의 평지로 공동주택 및 근린생활시설 부지이며, 남측·북측·동측 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 상가 이용 물건은 인근 주거용 아파트의 거래량과 가격만으로 매각 가능성을 추정하기 어렵습니다. 주변 상권의 실제 임대차·매매 사례 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2015.07.06 태봉새마을금고 근저당권과 2026.02.25 경매개시결정의 관계, 기존 근저당권 말소 사실 및 말소원인을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 박상하 임대차. 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원의 계약서, 실제 사용 용도와 점유, 사업자등록 여부 및 대항력 성립 시점을 확인해야 합니다.
- 김유란 점유. 전입일 2019.11.20의 의미, 실제 점유 부분, 보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 추가 인수금액이 발생할 수 있습니다.
- 배당표 검증. 태봉새마을금고의 청구금액 224,765,880원과 배당 미산정 상태가 충돌하므로 채권신고액·배당순위·집행비용을 재검토해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 공동주택 평균 253,916,666원은 상가 매매가의 대체 지표가 될 수 없습니다. 동일 상권·유사 면적의 상가 매매 및 임대사례를 확보해야 합니다.
- 현장·명도 확인. 영업 중인 임차인의 실제 점유 및 인도 가능 시점, 시설 상태, 미납 관리비와 명도협의 비용을 조사해야 합니다.
- 매각 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 및 감정평가서를 대조하고 매각기일 변동 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.52억이 총취득비용은 아니다”
나주 빛가람우미린 상가동 108호는 배후 주거단지와 공기업이 형성된 입지에 있지만, 법원경매에서 중요한 것은 입지의 인상보다 실제 취득비용과 법적 권리의 확정입니다.
박상하의 보증금 10,000,000원 인수를 반영하면 신건 실질취득은 최소 262,000,000원입니다. 김유란의 점유·보증금이 확인되지 않았고, 근저당권 말소 표시와 말소기준권리 지정, 채권자 배당계산에도 확인할 부분이 남아 있습니다. 단지의 평균 유찰 8.8회 지표 역시 가격을 보수적으로 접근해야 할 이유입니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 권리확인 우선. 추가 임차인 인수위험과 등기·배당상의 의문을 해소하고, 동일 상권의 상가 실거래와 임대수익을 확인한 다음에야 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 최저가가 낮아지는 것과 안전하고 저렴하게 취득하는 것은 서로 다른 문제입니다.
