광주지방법원 2026타경2477. 광주광역시 서구 금호동의 금호동한국아파트 101동 1층 102호입니다. 전용면적은 69.59㎡이며, 감정평가상 철근콘크리트조 8층 건물의 1층 아파트입니다. 한국주택금융공사가 채권자로 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 150,000,000원입니다.

권리 흐름을 보면 2016년 한국주택금융공사 근저당권이 설정된 이후 상속을 통한 소유권 변동이 있었고, 2026년 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 채권최고액이 465,000,000원으로 매각가보다 크지만, 이 금액을 낙찰자가 그대로 부담한다는 의미는 아닙니다.

가격 측면에서는 신건 최저가가 최근 평균보다 낮습니다. 다만 최근 거래가격이 과거보다 하락하고 있고, 실제 임대관계 및 점유 상태에 관한 확인이 필요합니다. 권리 구조와 가격 수준을 각각 평가해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인

등기상 핵심 권리는 2016.01.08 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채무자는 최초 윤상윤으로 기재되었고, 이후 황영심이 확정채무를 면책적으로 인수했습니다. 채권최고액은 465,000,000원입니다.

근저당권 이후 황영심과 김찬옥에게 상속에 따른 소유권이전이 이루어졌습니다. 현재 소유자는 김찬옥이며, 한국주택금융공사가 근저당권 실행을 위해 소유권이전등기를 대위 신청한 기록도 확인됩니다.

2026.03.19 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세

금호동한국아파트는 1994.01.24 준공된 256세대 단지입니다. 전용 69.59㎡ 동일 면적의 실거래가를 기준으로 비교합니다.

전체 12건 평균은 173,833,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 수치이므로 이 평균만으로 가격 매력을 평가하기는 어렵습니다. 우선할 기준은 최근 12개월 평균 165,500,000원과 최신 거래가격 156,500,000원입니다.

최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균보다 15,500,000원 낮고, 평균 대비 90.6%입니다. 최신 거래가격 156,500,000원과 비교하면 6,500,000원 낮습니다.

전체 평균과 비교하면 최저가 비율은 86.3%지만, 그보다 중요한 점은 최근 거래가격이 과거 거래보다 7.0% 낮아진 추세라는 사실입니다. 과거 가격을 기준으로 할인 폭을 크게 평가하면 실제 매수 여력을 과대평가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

예상 매각대금 150,000,000원에서 집행비용 2,900,000원을 제외하면 한국주택금융공사에 147,100,000원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준의 배당 부족액은 317,900,000원입니다.

다만 이는 실제 확정 채무 부족액이 아니라 채권최고액을 기준으로 계산한 차이입니다. 신청 청구액은 97,165,583원으로 별도 기재되어 있으며, 실제 확정 배당액은 배당요구·채권계산서·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다. 표시된 부족액은 매수인의 인수채무가 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가

현재 신건 최저가 150,000,000원에 이어, 유찰 시 감정가의 80%와 64%를 적용한 가격별 배당 시나리오입니다.

유찰되면 가격은 120,000,000원, 96,000,000원으로 내려가지만, 채권최고액 대비 미배당액은 증가합니다. 그럼에도 말소기준 근저당권의 미회수액은 매수인에게 승계되는 부담과 다릅니다.

신청 청구액 97,165,583원과 비교하면 신건 및 1회 유찰 시 추정 배당액은 청구액을 웃돌지만, 2회 유찰 시 93,872,000원은 청구액에 미달합니다. 실제 배당 순위와 채권액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 금호동 금호중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트가 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 이용 사정은 편리한 편입니다.
• 도로. 대상 토지는 3면이 포장도로에 접하며 남측에 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 전기·난방·위생·급배수·승강기·도시가스 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제 및 토지. 제3종일반주거지역이며 토지 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 256세대의 1994년 준공 아파트입니다. 동일 면적 거래 사례는 존재하지만 최근 거래가격이 과거보다 낮아진 추세이며, 본건은 1층이므로 층별 선호도와 실제 상태를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 및 임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 확인해 대항력 있는 점유자가 존재하는지 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2016.01.08 한국주택금융공사 근저당권의 등기 내용과 매각으로 소멸하는 권리 범위를 최종 원본에서 대조하세요.
• 금지사항 부기등기. 한국주택금융공사의 동의 제한 문구가 있으므로 말소 범위와 낙찰 후 등기 정리 가능 여부를 확인하세요.
• 호수 일치 여부. 102호와 감정평가서 구조 설명의 101호 표기가 달라 현장·공부·매각 대상의 일치 확인이 필수입니다.
• 최근 거래가격. 2025.12 거래 156,500,000원 및 최근 12개월 평균 165,500,000원을 우선 비교하고, 하락 추세 -7.0%와 1층 특성을 반영해 입찰 상한을 검토하세요.
• 매각조건·자금. 최저가 150,000,000원 기준 보증금 10% 적용 시 15,000,000원입니다. 실제 보증금 비율과 특별매각조건을 반드시 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비와 점유자 인도 문제를 확인하고, 공용부분 관리비 부담 및 명도 비용 가능성을 검토하세요.
• 배당 부족액 해석. 채권최고액 기준 미배당 317,900,000원을 매수인 인수액으로 혼동하지 마세요. 실제 채권액과 배당은 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “가격은 유리한 편, 확인할 것은 남았다”

이 사건의 핵심은 말소기준 근저당권의 소멸과 최근 거래가격 대비 신건 가격의 차이입니다. 한국주택금융공사의 채권최고액은 465,000,000원이지만 매수인 인수액은 현재 0원으로 산정됩니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.

가격은 신건 150,000,000원으로 최근 12개월 평균 165,500,000원의 90.6%입니다. 최신 거래 156,500,000원보다도 낮아 일정한 가격 차이가 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.0%로 하락 중이고, 1층 물건이라는 점을 고려하면 무조건적인 저가 매수로 단정할 수 없습니다.

특히 임대관계가 미상이고 감정평가서의 호수 표기도 등기상 매각 대상과 차이가 있으므로, 점유 및 공부 대조 없이 입찰하는 것은 피해야 합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 등기상 인수 위험은 낮게 산정되고 최근 시세 대비 가격 경쟁력은 있지만, 하락 추세와 점유 불확실성, 호수 표기 문제를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 권리 확인이 완료된다면 신건에서도 검토할 만한 가격 수준이나, 확인되지 않은 위험을 할인율만으로 상쇄했다고 보아서는 안 됩니다.