수원지방법원 2025타경1552. 오산시 가수동 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 1층 알145호가 경매로 나왔습니다. 소유자 손창민은 2024년 12월 13일 신탁재산을 매수하면서 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행 앞으로 채권최고액 570,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농협은행이 임의경매를 신청했고, 2025년 8월 7일 경매개시결정이 등기됐습니다.
권리관계에서 중요한 것은 선순위 인수권리의 존재 여부입니다. 이 사건은 종전 신탁등기가 말소됐고, 현재 말소기준인 농협은행 근저당권과 그 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정서에는 임대내역이 미상이라고 기재되어 있으므로, 공실 상태와 임대차관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
가격 판단은 더 신중해야 합니다. 소유권 취득 당시 등기상 거래가액은 950,676,444원이고 현재 감정가와 최저가는 942,000,000원입니다. 그러나 과거 거래가액은 현재 시세가 아닙니다. 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 1층 알145호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 수목원로88번길 35 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터(근린생활시설)) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 29층 건물 중 1층 알145호 |
| 현황 | 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 손창민 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2024.12.13 · 매매 및 신탁재산 처분 |
| 등기상 거래가액 | 950,676,444원 |
| 감정가 / 최저가 | 942,000,000원 / 942,000,000원 (신건) |
| 입찰 회차 | 신건 · 유찰 0회 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 경매 청구금액 | 491,168,073원 |
| 근저당 채권최고액 | 570,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13 농협은행 근저당권 (을구 1번) |
| 토지 관련 지역 | 일반공업지역 · 성장관리권역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
최초 소유권보존등기는 신한자산신탁주식회사 명의였으며, 신탁원부 제2023-8890호가 기재됐습니다. 해당 신탁등기는 2024년 12월 13일 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 현재 소유자는 손창민으로 확인됩니다.
같은 날 설정된 농협은행 채권최고액 570,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤에 등기됐습니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
매각으로 소멸: 농협은행 근저당권, 임의경매개시결정
기말소: 신한자산신탁 신탁등기
매수인 산정 인수액: 0원
농협은행의 경매 청구금액은 491,168,073원이며, 근저당 채권최고액은 570,000,000원입니다. 두 금액은 성격이 다릅니다. 청구금액은 경매 신청과 관련된 금액이고, 채권최고액은 담보되는 채권의 한도입니다. 아래 예상배당은 채권최고액 기준으로 작성된 추정치입니다.
② 임차인·점유 분석 — 공실이지만 최종 확인 필요
| 점유자 / 상태 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 신고 임차인 없음 · 감정 당시 공실 | 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 산정 0원 |
감정평가서의 이용상태에는 실지조사일 현재 공실이라고 기재돼 있습니다. 신고된 임차인도 없어 보증금 인수액이 발생하지 않는 것으로 산정됩니다.
다만 감정서의 임대 관련 참고사항에는 임대내역 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 공실 확인만으로 임대차가 전혀 존재하지 않았다는 사실까지 확정할 수는 없습니다. 특히 입찰 전 실제 점유, 전입·사업자등록, 임대차 관련 권리신고 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 검토 — 9.42억이 저렴하다는 근거는 없다
현재 감정가는 942,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 매수인에게 승계되는 것으로 산정된 권리금액이 없으므로, 현재 회차의 권리 인수액 반영 실질취득액 역시 942,000,000원입니다. 취득세, 등기비, 명도비용 등 별도 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 등기상 취득 당시 거래가 | 950,676,444원 | 2024.12.13 과거 거래 |
| 현재 감정가 | 942,000,000원 | 감정평가 기준 가격 |
| 신건 최저매각가 | 942,000,000원 | 감정가의 100% |
| 현재 실질취득액 | 942,000,000원 | 인수 0원 반영 |
| 최근 실거래 시세 | 비교 필요 | 가격 우위 미확인 |
소유자가 과거에 950,676,444원에 취득했다는 사실은 확인되지만, 이를 현재 시장의 적정가격으로 사용할 수는 없습니다. 지식산업센터·근린생활시설 성격의 물건은 호실 위치, 실제 사용 용도, 공실 상태, 임대수요 및 매수층에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 현재 회차에서의 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 낙찰 비율만으로 저평가 여부를 결정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 유찰돼도 시세 검증은 별개
현재 신건 가격을 기준으로, 향후 유찰을 가정하면 아래와 같은 매각가 시나리오가 제시됩니다. 현재 확정된 매각기일은 2026.10.23이며, 유찰 이후 가격은 가정일 뿐 확정된 향후 매각가격이 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 942,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 753,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 602,880,000원 | 0원 | 0원 |
각 시나리오에서는 채권최고액 기준 570,000,000원이 전액 배당되는 것으로 산정됩니다. 따라서 이 계산에서는 채권자 미배당액과 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
다만 배당 부족액이 없다는 것과 낙찰가격이 유리하다는 것은 다른 문제입니다. 유찰로 매각가가 낮아지더라도 최근 거래가 및 해당 호실의 임대수요와 비교해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 942,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 11,820,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 360,180,000원 |
| 합계 | — | 942,000,000원 |
신건 가격인 942,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 11,820,000원, 농협은행 근저당 관련 배당 570,000,000원을 제외하고 소유자에게 360,180,000원이 잔여금으로 배분되는 계산입니다.
근저당 배당액은 채권최고액을 적용한 추정입니다. 실제 채권 잔액, 확정 집행비용, 당해세, 최우선변제 등은 최종 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 소유자 잔여금도 확정금액이 아닙니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 가수동 가수중학교 남동측 인근에 있습니다. 주변은 아파트, 공장, 물류창고 및 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가에서는 주위 환경을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 오산역(1호선)과 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 29층 건물 내 1층 호실입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고 위생·급배수·승강기·화재경보·소화·주차장 시설이 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정 당시 공실이었습니다. 개별 호실의 이용 가능성은 건축물대장상 세부 용도 및 입주·영업 관련 규정과 함께 판단해야 합니다.
- 토지. 본건이 위치한 토지는 공장 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며 대체로 평탄합니다. 토지 지목은 공장용지, 용도지역은 일반공업지역입니다.
- 도로 접근. 토지 남측으로 왕복 3~4차선, 동측으로 왕복 2~3차선 도로가 접합니다.
- 토지 규제. 일반공업지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19로 기재돼 있습니다.
- 공부 일치 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부도 확인된 사항이 없습니다.
- 환금성. 공실 상태와 산업·상업시설의 특성을 고려할 때, 해당 호실을 실제 사용할 수 있는 업종과 잠재 매수·임차 수요를 확인해야 합니다. 현재는 시세와 거래 유동성에 대한 정량적 우위를 판정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 적정성. 942,000,000원이라는 신건 최저가를 최근 동일 건물·유사 용도 호실의 실제 매매가격과 비교해야 합니다. 과거 취득가액 950,676,444원은 현재 시세를 대체하지 못합니다.
- 임대수익 검증. 공실 상태에서 기대 가능한 보증금, 임대료, 공실 유지 기간, 관리비 부담 등을 조사해야 합니다. 임대수익과 유지비가 확인되지 않은 상태에서는 수익형 부동산의 투자 매력을 확정할 수 없습니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이어도 입찰일 현재의 점유 상태를 재확인해야 합니다. 사업자등록·전입·임대차관계 및 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 농협은행 2024.12.13 근저당권이 말소기준이며, 종전 신탁등기의 말소 사실과 이후의 신규 등기 발생 여부를 최종 등기부로 확인해야 합니다.
- 집합건물 세부 용도. 해당 호실의 공장·지식산업센터·근린생활시설 관련 표기 및 실제 허용 용도를 건축물대장, 관리규약 등으로 확인해야 합니다.
- 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 2023.11.20~2028.11.19와 적용 범위를 확인하고, 경매 취득 및 취득 후 용도 제한 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·체납. 공실이라도 관리비가 발생할 수 있으므로 미납 공용관리비와 장기수선 관련 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 753,600,000원, 2회 유찰 가정가격 602,880,000원은 계산상의 가격 구간입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각조건을 확인하고, 각 가격도 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 신탁 말소 관련 서류, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전 최신 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 매력”은 다르다
이 사건의 가장 명확한 장점은 권리 소멸 구조가 단순하다는 점입니다. 2024년 12월 13일 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인이 없으며 감정 당시 공실이었습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단에서 더 중요한 문제는 942,000,000원에 취득할 가치가 있는가입니다. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터·근린생활시설의 성격을 가진 호실이고, 실제 임대수요와 가격 비교가 필요한 물건입니다. 현재는 신건으로 감정가의 100%가 최저가이며, 최근 실거래가격 대비 할인 여부가 확인되지 않았습니다.
더구나 현황 공실, 사용 용도 확인 필요, 토지거래 관련 규제 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 권리에서 확인되는 인수 부담은 작지만 가격과 환금성에 관한 불확실성이 남아 있어 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다.
결론은 ‘권리 구조는 양호, 가격 검증 전 입찰 보류’입니다. 감정가에 낙찰받는 것이 유리하다는 근거가 없으므로, 최근 실거래가격과 현실적인 임대수익, 해당 호실의 사용 제한을 먼저 확인해야 합니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 그 자체만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
