우리은행 근저당권과 그 이후 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 백정애의 임차보증금 182,300,000원은 현재 배당 가정상 회수되지 않으며, 천겸웅·박은지의 보증금과 실제 점유관계도 확인이 필요합니다. 등기상 인수액 0원이라는 수치만으로 명도와 임대차 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
광주지방법원 2026타경30122. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 11층 1123호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 236,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 182,300,000원입니다.
이 사건의 핵심은 선순위 공동담보 근저당과 후순위 임차권의 관계입니다. 2022년 9월 16일 우리은행 앞으로 설정된 근저당이 말소기준권리입니다. 그 채권최고액은 23,047,920,000원으로, 개별 오피스텔의 감정가보다 매우 큽니다. 다만 이는 공동담보목록이 연결된 채권최고액이지, 이 호실이 단독으로 그 전액을 부담한다는 뜻은 아닙니다.
한편 임차권자 백정애는 2022년 10월 21일 주민등록을 마쳤고, 2022년 10월 24일부터 점유한 것으로 등기되어 있습니다. 모두 말소기준일보다 늦습니다. 제시된 권리순위상 백정애의 임차권은 매각으로 소멸할 대상이지만, 현황조사에 등장하는 다른 점유자들의 임대차 내용까지 명확해진 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층 1123호 등기부 도로명주소: 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 2층, 지상 20층 건물의 11층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 182,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 23,047,920,000원 · 공동담보목록 제2022-834호 |
| 임차권등기 | 백정애 · 182,300,000원 · 2024.10.29 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 적용 시 23,600,000원 (실제 공고 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차권은 후순위
갑구의 소유권보존과 민간임대주택등기는 2022년 9월 16일에 이루어졌습니다. 민간임대주택 등록일은 2019년 10월 2일로 표시되어 있으며, 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 일반 오피스텔의 등기 관계뿐 아니라 민간임대주택 등록에 따른 의무 및 매각 후 처리관계도 별도로 확인해야 합니다.
백정애의 주택임차권등기는 2024년 10월 29일 접수되었습니다. 임대차계약일은 2022년 9월 24일, 확정일자는 2022년 9월 27일, 주민등록일은 2022년 10월 21일, 점유개시일은 2022년 10월 24일입니다. 계약일이 근저당 설정일보다 늦고 주민등록·점유개시일도 모두 후순위이므로, 등기상 선순위 대항력 임차인으로 판단되지 않습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 보증금 미상 2명을 확인해야 한다
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 백정애 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.10.21 확정 2022.09.27 점유개시 2022.10.24 |
182,300,000원 등기상 차임 월 110,000원 |
대항력 없음
배당순위 후순위 우선변제: 선순위 근저당에 후순위 승계: 매수인 인수 0원 산정 배당요구 신고 |
| 천겸웅 1123호 |
전입 2025.09.17 확정일자 미상 |
보증금 미상 월 700,000원 |
선순위 대항력 없음 우선변제: 확인 필요 승계: 등기상 인수 산정 없음 계약 및 점유관계 확인 |
| 박은지 점유 범위 미상 |
전입 2025.09.17 확정일자 미상 |
보증금 미상 차임 미상 |
선순위 대항력 없음 우선변제: 확인 필요 승계: 등기상 인수 산정 없음 실제 임차관계 확인 |
실제 임차·점유 관련자로 확인되는 사람은 백정애·천겸웅·박은지 3명입니다. 백정애는 임차권등기권자이며, 천겸웅·박은지는 현황조사와 매각물건명세서상 확인된 전입자입니다. 세 사람의 현재 점유 및 계약상 권리가 각각 독립된 것인지는 확인이 필요합니다.
신건 예상배당에서는 선순위 근저당에 매각대금이 배분되고 후순위 신청채권자에게 배당되는 금액이 0원입니다. 다만 이 예상배당만으로 백정애의 실제 채권 회수 결과나 명도 완료를 확정할 수는 없습니다.
특히 천겸웅의 월 차임은 700,000원으로 확인되지만, 보증금은 확인되지 않았습니다. 박은지도 보증금과 차임이 미상입니다. 두 사람의 관계, 계약 주체, 소액임차인 해당 여부, 최우선변제 가능성 및 명도 대상자를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,104,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 182,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,104,000원과 우리은행 예상배당 231,896,000원으로 가정 매각대금 236,000,000원이 모두 소진됩니다. 이는 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 추정이며, 실제 채권 잔액·공동담보 배당관계·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당의 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.
이는 우리은행의 실제 피담보채권 잔액이나 공동담보물의 배당 상황을 확정한 결과가 아닙니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당액 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 22,998,324,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 23,044,863,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 23,082,094,560원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가격은 낮아지고 채권자들의 추정 미배당액은 증가합니다. 하지만 미배당 채권이 증가한다고 해서 그 금액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 현재 권리분석상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다.
반대로 최저가가 내려갔다고 곧바로 시세보다 싸지는 것도 아닙니다. 이 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액을 비교할 수 없으므로, 신건 236,000,000원이 적정한지, 유찰 후 188,800,000원 또는 151,040,000원이 매력적인지 현재로서는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕, 지하 2층·지상 20층 건물의 11층 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·승강기 및 주차타워 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 약 15m, 남측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부 및 설비. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 작동 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 광주역 인근 상업지역 오피스텔이라는 입지 특성을 고려할 필요가 있습니다. 주변 용도와 실제 임대수요, 동일 건물 거래가격에 따라 환금성이 달라질 수 있어 감정가만으로 매도 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원본 확인. 채권최고액 23,047,920,000원은 공동담보 근저당입니다. 공동담보목록 제2022-834호, 같은 날의 변경등기 및 실제 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다.
- 백정애 임차권과 신청채권 확인. 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액은 모두 182,300,000원입니다. 보증금 지급관계와 채권 승계 여부를 원본 서류로 확인하되, 금액이 같다는 이유만으로 동일 채권 또는 대위변제 완료를 단정해서는 안 됩니다.
- 천겸웅·박은지 임대차계약 확인. 두 사람의 보증금이 미상입니다. 실제 계약서, 확정일자, 점유 범위, 보증금 지급 여부와 최우선변제 가능성을 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2019.10.02 등록된 민간임대주택으로 표시되어 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 등록 유지 여부 및 매각 후 의무 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 임차권등기권자와 현재 전입자들이 일치하지 않습니다. 실제 거주자와 인도 대상자를 확인하고 명도 협의 또는 법적 절차에 따른 비용을 고려해야 합니다.
- 시세·임대수익 확인. 감정가 236,000,000원과 실제 거래시세를 직접 비교하고, 천겸웅의 월 차임 700,000원이 실제 임대수익 구조를 대표하는지 확인해야 합니다.
- 입찰 원본 점검. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서, 배당요구 관련 서류, 매각기일과 입찰보증금 및 미납 관리비를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 모든 위험 해소”
광주역한국아델리움 1123호는 말소기준 근저당 이후의 임차권과 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 백정애의 보증금 182,300,000원은 미배당될 가능성이 있으나, 제시된 전입·점유일에 비추어 이를 매수인이 인수하는 것으로 산정하지 않습니다.
그렇다고 권리검토가 끝난 사건은 아닙니다. 천겸웅·박은지의 보증금이 미상이고, 소유자 측의 민간임대주택 등록과 공동담보 근저당 변경 내역도 확인해야 합니다. 특히 실제 점유·명도와 임대차관계는 등기상 소멸 여부와 별개로 살펴볼 부분입니다.
또한 신건 최저가 236,000,000원이 최근 거래시세보다 낮은지 입증되지 않았습니다. 채권 미배당 규모가 크다는 사실만으로 매각가격이 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 가격 메리트는 미확인이고 점유관계 검증이 우선입니다. 이 사건은 서둘러 응찰하기보다 실제 임대차계약과 최근 시세를 확인한 후 접근할 물건입니다.
