수원지방법원 2025타경1653. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청 북동측 인근에 있는 엘리시아아이티타워 5층 513호입니다. 경매상 물건 분류는 근린시설이지만, 감정평가상 실제 이용상태와 매각물건명세서의 용도는 업무시설(사무소)입니다. 따라서 아파트처럼 주거용 실거래를 기준으로 접근해서는 안 됩니다.

소유자 변석건은 2023년 5월 17일 이 물건을 189,878,726원에 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 195,600,000원의 근저당이 설정됐고, 이후 한국캐피탈 가압류, 농협은행 신청 임의경매, 신한카드 가압류, 수원시 압류가 이어졌습니다. 경매개시 후에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 채권 이전과 등기상 말소 관계를 구분하는 것이 첫 번째 분석 포인트입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2023년 5월 17일 접수된 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 등기상 해당 근저당과 후순위 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신한자산신탁 명의의 과거 신탁등기도 이미 말소됐습니다.

다만 2026년 9월 3일 농협은행 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이것은 별도의 선순위 근저당이 새로 설정된 것이 아니라, 기존 을구 1번 근저당권의 채권자가 변경된 것입니다. 따라서 말소기준일이 바뀌거나 채권최고액을 두 번 합산하는 구조가 아닙니다.

② 임차·점유 분석 — 가장 중요한 확인 지점

확인된 점유 기재는 2건입니다. 서로 다른 실제 점유자를 뜻하는지는 확정되지 않았으므로, 현 단계에서 실제 임차인이 2명이라고 단정할 수는 없습니다. 어느 점유자의 보증금도 확인되지 않았고, 특히 한 기재는 전입일 자체가 미상입니다.

핵심은 ‘배당표의 인수 0원’과 ‘실제 인수 위험 없음’이 같지 않다는 점입니다. 금액이 확인되지 않은 점유자의 보증금은 계산에 반영되지 않았습니다. 따라서 예상 배당상 인수액은 0원이어도, 모든 임차관계를 정리할 때까지 실질취득비용을 최저가로 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 신건 197,000,000원의 적정성

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 197,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 과거 취득 거래가액은 189,878,726원입니다. 감정가는 그 취득가액보다 7,121,274원 높지만, 과거 취득가는 현재의 객관적 시세를 의미하지 않습니다.

특히 사무소는 위치뿐 아니라 층, 전용면적, 이용상태, 임대수익, 관리비 및 공실 가능성에 따라 가치가 달라집니다. 동일 건물 또는 비교 가능한 업무시설의 최근 실거래를 확인하지 않은 상태에서는 감정가가 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)

감정가 그대로 매각된다고 가정해도 집행비용 3,558,000원을 제외한 193,442,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 기준으로도 일부 미배당이 발생하고, 한국캐피탈과 신한카드에는 배당될 금액이 없습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.

예상배당은 채권최고액과 제공된 집행비용 추정에 기초한 단순 계산입니다. 실제 채권 잔액, 근저당권 양수인의 배당수령권, 세금, 우선변제권자, 배당요구 및 집행비용 확정에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당 81,668,523원은 매수인이 자동 승계하는 금액을 의미하지 않습니다. 점유자의 미상 보증금 인수 여부 역시 이 계산과 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 인수 위험은 별개

신청채권액은 179,014,452원입니다. 신건 가정에서는 근저당 배당액이 이 금액을 웃돌지만, 1회 또는 2회 유찰 시에는 신청채권액을 충족하지 못하는 것으로 추정됩니다. 이는 배당의 결과이며 낙찰자가 해당 차액을 자동으로 부담한다는 뜻은 아닙니다.

또한 유찰이 계속되면 매각가격은 낮아지지만, 가격 적정성, 점유권리, 사무소의 환금성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다. 점유자의 인수 여부가 확정될 때까지는 모든 회차에서 최저가를 실질취득비용과 동일시하지 않아야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청 북동측 인근으로, 업무시설·상업시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 5층 사무소입니다. 외벽은 페어글라스·화강석 붙임 등으로 마감됐으며 시스템 창호, 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 3필지 일단의 세장형 평지로 업무·상업용 건부지이며, 서측으로 약 10미터 및 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)· 지구단위계획구역(시청지구)·비행안전제6구역(전술)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등과 주택용도를 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정사항도 있으므로 실제 취득 주체와 이용계획에 맞는 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 이용상태·환금성. 감정평가상 업무시설(사무소)이며, 임대관계는 미상입니다. 인근 업무시설의 거래 사례, 공실 가능성 및 실현 임대료를 확인하기 전에는 환금성이나 수익성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와 실제 현황의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 신원·중복 여부. 주식회사 뮤온셀(손영규)과 매각물건명세서상 “주식회” 기재가 같은 점유자를 뜻하는지, 실제 점유자는 누구인지 현장과 원본 서류를 대조하세요.
• 미상 보증금과 대항력. 전입일, 사업자등록, 실제 점유 개시일, 확정일자, 계약서, 보증금, 배당요구 여부 및 적용되는 임대차 보호법을 확인해야 합니다. 대항력 미상인 점유자의 인수위험을 확정하기 전에는 총취득비용도 확정할 수 없습니다.
• 사무소의 실제 이용상태. 업무시설(사무소)로 매각되는 물건에 주거 이용 표시가 있는 만큼, 건축물 용도와 실제 사용의 일치 여부를 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 최신 등기와 채권자·배당관계를 대조하세요. 기존 근저당과 이전 근저당을 별도 채무로 중복 계산하지 마세요.
• 세금과 관리비. 수원시 압류의 원인과 세금 체납 관계, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인하세요. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 가격 검증. 인계동 업무시설 또는 해당 건물의 최근 실거래, 임대료, 관리비와 공실 상태를 조사하세요. 감정가 197,000,000원이 현재 시장에서 합리적인 가격인지 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
• 매각서류 재확인. 2026.10.23 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 점유 위험 해소”

이 사건의 장점은 말소기준이 명확하다는 것입니다. 농협은행의 근저당권과 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 채권 미배당액 81,668,523원이 매수인에게 자동 승계되는 것도 아닙니다.

그러나 주식회사 뮤온셀(손영규) 외에 신원과 대항력이 불명확한 점유 기재가 있고, 사무소의 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 계산상 인수액이 0원이라는 사실만으로 실질 인수액도 반드시 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

여기에 감정가 197,000,000원은 최근 실거래나 임대수익으로 검증되지 않은 신건 가격입니다. 권리관계는 일부 긍정적이지만, 점유관계와 가격 모두 보류가 적절합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수보다 먼저 미상 점유자의 법적 지위와 업무시설의 실제 시장가치를 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.