수원지방법원 2025타경1675. 경기도 오산시 궐동 세교우남퍼스트빌아파트 109동 8층 806호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 325,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 성의인이며, 안성근의 2024년 6월 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 등기부에는 이후 가압류 3건과 경매개시결정 2건이 기재되어 있습니다.
그런데 이 사건을 일반적인 근저당 경매로만 판단하면 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다. 임차인 조현정의 주민등록·점유 개시일은 2024.06.17로 말소기준일인 2024.06.28보다 빠릅니다. 보증금은 190,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 말소기준일 이후에 이루어졌지만, 임차인이 앞서 취득한 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 결국 이 경매의 핵심은 임차보증금이 실제 배당에서 얼마나 변제되는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1675 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 616-1 세교우남퍼스트빌아파트 109동 8층 806호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 궐리사로29번길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 실거래 전용면적 84.98㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 중 8층 |
| 소유자 | 성의인 · 2005.05.06 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안성근 / 13,413,698원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28 안성근 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 임차보증금 | 조현정 · 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인을 주의
말소기준권리는 2024.06.28 안성근 근저당권입니다. 이후 등록된 한국씨티은행·광주은행·다올저축은행 가압류와 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차인의 대항력은 말소기준일보다 앞서 취득된 것으로 나타나 배당 부족 시 보증금 인수라는 별도의 위험이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 조현정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2024.06.17 확정 2024.05.14 |
190,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
미배당분 승계
|
| 실제 임차인 | 조현정 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.05.11 |
| 주민등록일 | 2024.06.17 |
| 점유개시일 | 2024.06.17 |
| 확정일자 | 2024.05.14 |
| 임차보증금 | 190,000,000원 |
| 배당요구 | 2026.07.09 접수 |
| 임차권등기 | 2026.07.09 · 을구 7번 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 인수 조건 | 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 미배당 잔액 인수 |
조현정은 말소기준 근저당권이 설정되기 전부터 주민등록과 점유를 시작한 임차인입니다. 확정일자도 근저당권 설정일보다 앞서 있고 배당요구가 이루어졌습니다. 현재 예상배당에서는 보증금 190,000,000원이 전액 지급되는 것으로 계산되지만, 이 계산은 실제 배당 확정액을 보장하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
세교우남퍼스트빌은 1,023세대 규모로 2004.12.13 준공된 아파트입니다. 전용 84.98㎡ 수준의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 300,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가인 325,000,000원은 최근 평균보다 25,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 9 | 302,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 20 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 308,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 284,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 308,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 19 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 300,000,000원 |
최근 실거래 최저는 278,000,000원, 최고는 325,000,000원입니다. 최신 거래로 제시된 2026년 9월 9층 거래금액은 302,000,000원으로, 이 물건의 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 감정가가 실거래 최고금액과 같다는 사실만으로 적정 가격이라고 볼 수 없습니다. 특히 대상 물건은 8층이므로 층과 내부 상태 등을 함께 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,350,000원 |
| 1. 임차인 · 조현정 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안성근 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국씨티은행 | 13,974,245원 | 13,974,245원 |
| 4. 가압류 · 광주은행 | 84,431,986원 | 65,675,755원 |
| 5. 가압류 · 다올저축은행 | 32,833,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,350,000원과 임차보증금 190,000,000원을 우선 반영한 예상배당입니다. 채권자 배당 합계는 129,650,000원, 채권자 미배당 합계는 51,590,158원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었고, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액과 실제 채무액도 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원 가정의 범위
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 325,000,000원 | 51,590,158원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 260,000,000원 | 115,680,158원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 208,000,000원 | 166,952,158원 | 0원 |
제시된 세 가지 회차에서는 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 매각가가 더 내려가거나 선순위 공제액·실제 배당순위가 달라지면 임차보증금에 미변제액이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 대호중학교 서측에 있으며, 주변에는 아파트단지·중소규모 공동주택·근린생활시설·학교 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 차량 접근성은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층이며, 개별난방·승강기·위생·급배수·소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·비행안전제3구역 등 관련 토지이용 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 내용도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1,023세대 규모이며 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 거래금액은 278,000,000원부터 325,000,000원까지 차이가 있어 개별 층과 상태에 따른 가격 검토가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 여부. 조현정의 대항력과 배당요구, 임차권등기 상태를 재확인하고 실제 미배당 보증금이 발생하는지 검토하세요.
- 권리관계 확인. 을구 5번 근저당권의 말소 표시와 후속 이전·질권설정 등기 사이의 관계, 다른 임의경매개시결정의 진행 상태를 최신 등기부와 법원 매각기록에서 대조하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 325,000,000원은 최근 평균 300,000,000원을 초과합니다. 실질취득액을 기준으로 응찰가를 결정하세요.
- 유찰 시 재계산. 1회·2회 유찰 예상에서는 인수 0원이나, 추가 유찰이나 배당 변경이 발생하면 미배당 보증금과 실질취득액을 다시 산정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하고, 보증금 반환·배당 및 주택 인도 조건을 명확히 하세요.
- 관리비 및 기타 비용. 미납 공용관리비, 집행비용, 조세채권 및 취득 부대비용을 확인하세요.
- 원본 서류. 매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류·등기사항전부증명서·배당 관련 기록을 입찰 전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 예상”과 “인수 위험 없음”은 다르다
오산 세교우남퍼스트빌 806호는 단순히 근저당과 가압류가 정리되는 경매로만 볼 수 없습니다. 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인과 190,000,000원의 보증금이 매수인의 실질취득액을 좌우할 수 있기 때문입니다.
현재 예상배당에서는 보증금 전액이 지급되어 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 명세서상 미배당분 인수 조건이 남아 있어 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다. 여기에 최저매각가 325,000,000원이 최근 실거래 평균 300,000,000원을 초과한다는 가격 부담도 겹칩니다.
결론은 신건 입찰 신중, 가격은 보류, 임차인 배당관계는 철저한 확인입니다. 이 물건은 낙찰가가 낮아지는 것만으로 유리해지는 경매가 아닙니다. 최종 판단 기준은 언제나 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.
