광주지방법원 2026타경30257. 광주 북구 양산동 호반리젠시빌아파트 205동 307호입니다. 전용면적은 37.479㎡이고, 17층 건물의 3층에 위치합니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사디에스컴으로, 2021년 12월 소유권을 이전받았습니다. 이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 기재된 박성인의 주택임차권입니다. 전세금 80,000,000원에 관한 임차권등기가 2023.12.18. 이루어졌으며, 뒤이어 2024.07.30. 국가의 압류가 설정되었습니다. 임차권이 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인이 보증금 미배당액을 인수할 수 있는 구조입니다. 그런데 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 확약하면서 매수인 부담에 중요한 변화가 생겼습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 18-3 호반리젠시빌아파트 205동 3층 307호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 양산로71번길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 37.479㎡ · 지상 17층 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조 · 평스라브지붕 |
| 현재 소유자 | 주식회사디에스컴 (2021.12.06. 소유권이전, 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 83,375,923원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 임차인 | 박성인 · 보증금 80,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 및 특별매각조건 적용 전제) |
| 체납 관리비 | 약 1,300,000원 · 현황조사 시 약 19개월 전부터 미납 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 압류가 나중
말소기준권리는 2024.07.30. 갑구 8번 국가 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·북광주농업협동조합의 근저당권 및 김종주의 전세권은 이미 등기부에서 말소되었으므로 현재 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확약의 효력이 승부처
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박성인 건물 전부 · 주거 |
80,000,000원 | 2023.01.12. 2021.10.18. |
대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
실질 0원 확약 적용 · 룰상 3,804,000원 |
실제 임차인은 박성인 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 관련 권리를 양도받은 승계 주체로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권등기상 보증금은 80,000,000원입니다.
확약을 적용하지 않은 기본 배당계산에서는 신건 매각대금에서 집행비용을 제외하고 보증금에 76,196,000원이 배당되며, 미배당액 3,804,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 그러나 이 금액은 확약의 효력을 반영하기 전의 룰상 금액입니다. 확약이 유효하면 매수인이 이 미배당액을 승계하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래보다 높다
호반리젠시빌은 612세대 아파트단지로, 2000.05.26. 준공되었습니다. 비교 대상은 전용 37.48㎡ 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 84,458,333원이고 가장 최근인 2026년 4월 거래는 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.48㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 37.48㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2026.02 | 37.48㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2026.02 | 37.48㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2025.11 | 37.48㎡ | 16 | 77,500,000원 |
| 2025.10 | 37.48㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2025.09 | 37.48㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 37.48㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2025.07 | 37.48㎡ | 12 | 81,000,000원 |
| 2025.05 | 37.48㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 37.48㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2025.05 | 37.48㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 37.48㎡ | 12건 | 84,458,333원 |
신건 최저매각가 78,000,000원은 최근 12건 평균 84,458,333원의 92.4%입니다. 평균 대비 차이는 약 6,458,333원입니다. 그러나 가장 최근 거래인 2026년 4월의 75,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 또한 2025년 5월에는 같은 단지 3층에서 70,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 박성인 보증금 | 80,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 83,375,923원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제시된 기본 예상배당 산정입니다. 보증기관이 양수한 임차보증금 관련 권리와 신청채권을 별도의 임차보증금으로 이중 합산하지 않습니다. 신청채권의 미배당액 83,375,923원은 매수인 인수액과 다릅니다. 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 구분
| 구분 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 78,000,000원 | 3,804,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 62,400,000원 | 19,123,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 49,920,000원 | 31,378,560원 | 0원 |
확약이 없는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 내려가는 것은 아닙니다. 기본 시나리오의 룰상 인수액을 더하면 각 회차 모두 실질 부담이 약 81,000,000원 이상으로 유지되는 구조입니다.
반면 이 사건은 해당 임차권에 관한 대항력 포기 및 말소 확약이 있습니다. 확약이 유효하게 적용되면 각 회차에서 박성인 관련 인수액은 0원이고, 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 즉 유찰에 따른 가격 인하 효과가 매수인에게 실제로 돌아오는 구조입니다. 단, 실제 유찰 여부와 이후 매각조건은 매각기일별로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 본촌초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선, 동측·남측·북측 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 아파트로 급배수·위생·난방·소화전·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 981,800원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 612세대 단지이고 동일 평형의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격 편차가 70,000,000원~99,000,000원으로 커서 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.10.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서와 특별매각조건 결정을 직접 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 등기상 임차인은 박성인 1명이며 보증기관 승계를 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 현장에서는 현재 점유자와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 체납 관리비 확인. 현황조사 당시 관리비 약 1,300,000원이 미납된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 체납액과 공용부분 승계 가능액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 최신 거래가 확인. 최근 평균 84,458,333원만 보지 말고, 최신 75,000,000원 거래와 같은 3층 70,000,000원 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 입찰가 상한 관리. 신건 최저가 78,000,000원은 최신 거래보다 높습니다. 권리 위험이 해소되어도 가격 프리미엄을 정당화하는 것은 아닙니다.
- 유찰 시나리오 검토. 확약이 유지되는 경우에만 인수 0원을 전제로 한 유찰 가격 효과를 인정해야 합니다. 매각조건 변경 여부도 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 특별매각조건 및 최신 실거래 원본을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 개선, 가격은 보수적으로”
이 사건은 단순한 무임차 아파트가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 80,000,000원이 존재하고, 최저매각가는 그보다 낮은 78,000,000원입니다. 원칙적인 구조만 보았다면 미배당 보증금의 인수 위험이 핵심이었습니다.
하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 확약의 적용과 현재 점유관계는 실제 입찰 전에 반드시 검증해야 합니다.
가격은 별도 문제입니다. 최근 12건 평균 84,458,333원과 비교하면 최저가 78,000,000원은 92.4%로 낮지만, 최신 거래 75,000,000원보다 높습니다. 평균 이하라는 이유만으로 저렴한 낙찰 기회라고 평가하기 어렵습니다. 현재는 신건이므로, 유찰에 따른 가격 조정 가능성과 확약의 효력을 함께 점검하는 신중한 접근이 적절합니다.
종합 판단: 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소되지만, 신건 가격의 매력은 제한적입니다. 등급 C — 조건 확인 및 가격 조정 후 접근.
