수원지방법원 2025타경1795. 동탄역리코빌 5층 516호가 이번 분석 대상입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 정희욱은 2022년 2월 24일 거래가액 115,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청하면서 현재 경매절차가 진행되고 있습니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 기존 신탁등기와 과거 근저당권, 가압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 권리가 단순하다는 사실과 임차인·점유 위험이 완전히 없다는 판단은 별개입니다. 특히 본건은 거주인 폐문부재가 조사됐기 때문에 실제 점유자를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 국민은행

말소기준권리는 2022년 2월 24일 접수된 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며 경매를 통한 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2017년 코리아신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2017년 국민은행 근저당권 80,400,000원도 2022년에 해지·말소됐고, 2024년 국민은행 가압류 24,100,753원 역시 같은 해 해제·말소됐습니다. 따라서 과거 권리의 금액을 현재 인수액이나 중복 채무로 합산할 근거는 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 인수 0원과 명도 안전은 다르다

감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 조사 당시 거주인이 부재하여 내부 확인이 제한됐고, 내부구조 및 이용상태에 관한 평가는 외부 관찰과 탐문, 표준적인 상황 등을 참고했습니다.

실제 임차인으로 특정된 사람은 0명입니다. 이는 무임차 또는 공실이 확인됐다는 의미가 아닙니다. 점유자 확인과 임대차 권리조사는 별개로 필요합니다.

따라서 현재의 예상 인수액 0원은 확인된 등기 및 배당계산에 기초한 금액입니다. 확인되지 않은 임대차보증금이 실제로 존재하고 선순위 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가 외 추가 인수가 발생할 가능성이 있습니다. 임차권등기나 확약에 의한 보증금 인수 위험 해소가 확인된 상태로 볼 수도 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 1.08억, 시세 대비 할인은 미확인

현재 최저매각가는 108,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소유자가 2022년 2월 취득할 당시 등기부상 거래가액은 115,000,000원입니다. 현재 최저가는 당시 거래가액보다 7,000,000원 낮은 수준입니다.

그러나 2022년 소유권이전 거래가액은 과거 취득가격일 뿐, 현재 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 시세를 대체하지 못합니다. 특히 본건은 상업지역의 오피스텔·근린시설 복합건물에 위치하므로 일반 아파트 시세와 단순 비교하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,312,000원을 제외하고 국민은행 근저당권에 84,000,000원이 배당됩니다. 잔여금은 21,688,000원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 74,860,677원이지만, 위 계산은 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다.

실제 배당금액은 확정 채권액, 집행비용, 당해세, 최우선변제 대상 등에 따라 달라집니다. 예상 잔여금이 소유자에게 확정적으로 지급된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 달라지는 배당

경매 최저가가 내려가면 매수인의 입찰금액 부담은 감소하지만, 채권자에게 돌아가는 배당액과 소유자 잔여금도 달라집니다. 아래는 감정가 대비 회차별 계산입니다.

현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 기준 전액 배당이 가능하며, 1회 유찰을 가정한 최저가 86,400,000원에서도 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시 최저가 69,120,000원에서는 채권자 예상배당액이 67,475,840원으로 감소하고, 16,524,160원의 미배당이 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 동탄역 남동측 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정요항표상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 동탄역(GTX-A)이 소재해 대중교통 여건은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 11층 건물입니다. 승강기, 위생·급배수, 도시가스, 난방, 소화, 주차장 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구 및 성장관리권역에 해당합니다. 적용되는 세부 행위제한을 확인해야 합니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 대지 면적은 1,462㎡이며 토지 형상 및 도로접면에 대한 정보가 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료는 ㎡당 9,341,000원입니다. 이는 해당 호실의 거래가격이나 전유부분의 시장가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축·규제. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 건축물대장상 해당 호실의 정확한 용도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적 요소지만, 상업지역 복합건물의 환금성은 임대수요와 용도별 매수층에 좌우됩니다. 현재 가격이 저렴하거나 매각이 쉽다고 단정할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 신원 확인. 거주인 폐문부재가 확인된 물건입니다. 현재 점유자가 소유자인지 임차인인지, 다른 사용자인지 확인해야 합니다.
• 선순위 임대차 검증. 2022.02.24 말소기준권리 이전에 성립한 대항력 있는 임대차의 존재 여부와 보증금, 확정일자, 전입 또는 사업자등록 관련 요건을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리, 임대차관계, 매각 제외 부분, 특별매각조건 등의 최종 기재사항을 입찰 전 확인하세요.
• 건축물대장 대조. 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 이용상태가 해당 호실에 어떻게 적용되는지 확인하세요. 적법한 사용 형태가 중요합니다.
• 현재 시세 검증. 같은 건물에서 같은 용도로 사용되는 호실의 최근 거래가격, 임대료, 공실 상태와 거래 빈도를 확인해야 합니다.
• 명도비용 점검. 인수할 등기상 채무가 없더라도 점유자가 있다면 협의 또는 법적 인도절차가 필요할 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 상업용 복합건물의 관리비 및 공용부분 관련 체납 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 실내 상태 확인. 내부 관찰이 제한된 물건이므로 누수·설비·수선 상태 등을 확인하고 예상 비용에 반영해야 합니다.
• 배당표의 한계 확인. 집행비용은 추정이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
• 입찰기일 재확인. 예정 매각기일은 2026.10.23입니다. 기일 변경, 취하, 정지 및 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 아직 안전을 확정할 수 없다”

동탄역리코빌 516호의 핵심 장점은 등기상 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 2022년 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 과거 신탁·근저당·가압류까지 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 배당계산상 인수액 역시 0원입니다.

그러나 투자 판단에서는 미확인 점유관계와 가격 검증이 중요합니다. 거주인 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았고, 선순위 임차인 존재 여부를 확정하기 어렵습니다. 또한 경매상 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 이용상태를 정확히 대조해야 합니다. 현재 최저가 108,000,000원은 감정가와 같으며, 최근 거래가격을 통한 시세 할인 여부도 확인되지 않았습니다.

결론적으로 권리구조는 긍정적이지만, 점유 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권만 보고 안전한 낙찰이라고 단정하기보다, 임차인·용도·현재 시장가치의 세 가지 확인을 마친 뒤 입찰을 결정하는 접근이 적절합니다.